УДК 528.44

Отвод придомовой территории группы жилых домов

Ананян И.И., старший преподаватель,  Лозинская В.А., ассистент, Шпинер Б.О., студент

Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

Показаны  на  конкретном  примере  жилого  образования  возможности закрепления  участков  за  каждым  жилым  домом,  опираясь  на  нормативные показатели  плотности  застройки  и  плотности  жилого  фонда,  которые  соблюдаются при проектировании.

В  результате  приватизации  квартир  в  многоэтажных  домах квартиросъемщики,  этих  квартир, стали  их  владельцами. Земля,  на  которой построены эти дома и расположены объекты по их обслуживанию (подъезды, площадки  различного  назначения,  озеленение  и  др.),  остается государственной или муниципальной  собственностью. Владельцы квартир, в случае утраты квартиры по причине технического износа дома, разрушения в результате  стихийного  бедствия  и  т.  п.,  не  может  претендовать  на  этот участок  и,  как  правило,  вынужден  переселяться  на  участок,  где  рыночная  стоимость земли значительно ниже.

Минимальная нормативная площадь придомовой территории, свободной от застройки, определяется по ее удельной нормативной величине  (Т_уд) на 1 жилую единицу (квартиру), исходя из коэффициента семейственности (средний размер семьи, проживающей в одной квартире), удельных размеров площадок и площади озеленённой территории микрорайона в м² на 1 человека в соответствии с ДБН 360-92**  "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", "Государственными санитарными правилами планирования и застройки населённых пунктов" (№ 173 от 19.06.1996), ДБН В.2.3- 15: 2007 "Сооружение транспорта. Автостоянки и гаражи для легковых автомобилей". Расчётный коэффициент семейственности определяется исходя из средней жилищной обеспеченности, согласно ст. 3 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" (21 м2 общей площади квартиры) и объёма жилфонда.

Расчет придомовой территории

Расчетный коэффициент семейственности определены исходя из

средней жилищной обеспеченности и объема жилфонда:

Где 51840 - общая площадь зданий квартала, 21 - средняя жилищная

обеспеченность, 4932 - количество жилых единиц (квартир).

Жилой Дом №32

Расчетный коэффициент семейственности определены исходя из

средней жилищной обеспеченности и объема жилфонда:

Где 6120 - общая площадь здания, 21 - средняя жилищная

обеспеченность, 120 - количество жилых единиц (квартир).

Жилой Дом №20

Расчетный коэффициент семейственности определены исходя из

средней жилищной обеспеченности и объема жилфонда:

Где 3550 - общая площадь здания, 21 - средняя жилищная

обеспеченность, 72 - количество жилых единиц (квартир).

По указанным выше данным и расчетам нормативной площади придомовых территорий, свободных от застройки (по нормативной средней жилой обеспеченности), составлена опорная геодезическая сеть (рис. 1) проложением двух теодолитных ходов точности 1:1000 от пункта полигонометрии более высокой точности на основании ведомостей вычисления координат углов поворота теодолитного хода.

В настоящее время чрезвычайно распространенной является ситуация, когда земельный участок не предоставлен в собственность или пользование ни объединению совладельцев, ни балансодержателю дома, ни жилищно-эксплуатационной организации. Даже при таких условиях балансодержатель или соответствующая жилищно-эксплуатационная организация обязаны выполнять обязанности по содержанию и благоустройству придомовой территории многоквартирных жилых домов согласно ст. 25 Закона Украины "О благоустройстве населенных пунктов". Правда, эффективного механизма обеспечения исполнения этой обязанности законодательство не содержит.

Рис. 1

Следующие решения позволили бы решить проблему, но в силу нынешнего законодательства, такие решения являются маловероятными:

•            Объединение собственников многоквартирного жилого дома как субъект земельных правоотношений, но действующий ЗКУ в ст. 82 закрепил возможность юридических лиц Украины, к которым относится и объединения совладельцев, иметь земельные участки на праве собственности. Между тем, законодательство является противоречивым в решении вопроса о том, кто является субъектом права собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом. Ст. 42 ЗКУ, некоторые акты органов местного самоуправления (решение Киевского городского совета "О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в городе Киеве" от 15.07.2004 N 457/1867) исходят из того, что земельный участок может находиться в собственности ОСМД как юридического лица; в то же время положения ч. 3 ст. 42, ст. 89 ЗКУ, ст. 282 ГКУ, ст. 19 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" указывают на то, что земельный участок находится в общей совместной собственности владельцев жилых помещений.
•          Передача земельных участков многоквартирных жилых домов безвозмездно в собственность объединению собственников, однако, как уже отмечалось, процедура реализации права на сегодня остается неопределенной (если не учитывать сомнительных с точки зрения законности решений отдельных органов местного самоуправления). Ни ЗКУ, ни другие законодательные акты не предусматривают порядка бесплатного предоставления земельных участков юридическим лицам из земель государственной и коммунальной собственности.
•         Предоставление земельных участков многоквартирных жилых домов в пользование объединению собственников. В целом, предусмотрена возможность предоставления объединениям совладельцев земельных участков в пользование. Но, исходя из того, что в постоянное пользование земельные участки предоставляются только ограниченному кругу субъектов (ст. 92 ЗК), в которых объединение совладельцев не принадлежит, земельные участки могут использоваться объединениям совладельцев лишь на таких правовых титулах пользования, как аренда (см. ст. 93 ЗКУ и комментарий к ней) и суперфиций (ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней). Также возможно использование на праве постоянного пользования земельных участков, приобретенных объединениями до 01.01.2002 (до момента вступления в силу ЗК от 25.10.2001).

Действующее земельное законодательство не устанавливает процедуры передачи земельного участка ни в собственность объединений собственников, ни в общую собственность собственников помещений. Существующая форма государственного акта на право собственности на землю (утв. постановлением КМУ от 02.04.2002 N 449) не учитывает особенностей возможного общей собственности на земельный участок под многоквартирными жилыми домами (значительное количество совладельцев, возможность достаточно частой смены состава собственников и т. д.).

Одной из остро стоящих проблем является регулирование земельных отношений. Учитывая, одно из главных обстоятельств такое как - создание необходимых условий для развития города, комплексности его застройки и решения проблемы строительства жилья - появилась необходимость проведения землеустроительных работ по установлению и выносу границ населенного пункта в натуру и приведения земельных отношений на территории города в соответствии с требованиями Земельного Кодекса.

Я предлагаю отработать методику приватизации земель жилой застройки и закрепить земельные участки за конкретным домом.

Библиографический список

1. Конституция Украины: принята на пятой сессии Верховной Рады Украины 28 июня 1996года. – Харьков.: ООО «Одиссей», 1999 г.
2. Земельный Кодекс Украины: Комментарий. Издание третье, дополненное. - Харьков: ООО «Одиссей», 2005 г.
3. Науково-практичний коментарий Земельного кодексу України / Л. О.Боднар, А. П.Гетьман, В. Г.Гончаренко та ін.; За заг. ред. В. В.Медведчука. — К.: Юрінком Інтер, 2004.
4. Закон Украины «Об аренде земель» от 06.10.1998г. // Все о бухгалтерском учете. – 2004. - № 122. Спец. выпуск «Земельные отношения». – с.10-20.
5. Государственные строительные нормы Украины. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. ДБН 360-92**, Киев 2014г.
6. Варламов А. А., Комов Н. В., Шаманаев В. С. Государственное регулирование земельных отношений. Учебник / М:Колх., 2000.
7. Волков С. Н., Конокотин Н. Г., Юнусов А. Г. Землеустроительное проектирование и организация землеустроительных работ: Учебник / Под ред. С. Н. Волкова. — М.: Колос, 1998.
8. Володин М. А. Основы земельного кадастра. Киев, 2000-319с.
9. Закон Украини «О землеустройстве» (Ведомости Верховной Рады (ВВР), 2003, N 36, ст.282.).

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ