В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332

Способы получения земельного участка в аренду у администрации

 

Штанько К.А., студент

Научный руководитель: Ишбулатов М.Г., доцент

Башкирский государственный аграрный университет, Россия

 

Рассмотрены способы получения земельного участка в аренду у администрации.

 

Зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством — это не только безопасно, но и выгодно. Возможно взять землю в аренду у администрации, а потом выкупить.

Главное из закона об аренде земли:

1. Федеральные, региональные и государственные структуры являются земельными собственниками;

2. Равный доступ граждан к земельным ресурсам гарантирует закон;

3. Сформированные участки земли передают в аренду на платной основе;

4. Физические лица участвуют в торгах на общих основаниях;

5. Инициирует проведение аукциона владелец публично-правовой собственности;

Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах, оговорены в Земельном Кодексе.

Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если:

‑ относятся к разрешенной категории;

‑ состоят на кадастровом учете;

‑ имеют возможность подключения к инженерно-техническим коммуникациям.

Способы аренды земли у администрации города:

1 Аукцион по инициативе администрации с передачей государственной и муниципальной земли в аренду;

2 Аукцион по инициативе граждан с правом последующего выкупа участка в собственность;

3 Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан;

4 Аренда без проведения торгов на не сформированные и не стоящие на кадастровом учете земельные участки (по упрощенной схеме).

Способ № 1. Аукцион по инициативе администрации. Для земельных участков, где предполагается строительство зданий и сооружений — проводиться только аукцион по аренде. Купить такую землю у администрации в собственность по аукциону не получится.

Чтобы получить участок муниципальной земли в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета. Предметом торга будет арендная плата. То есть, в аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы. Как правило, начальная ставка — это 1-2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

Если администрация назначила аукцион.

‑ Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;

‑ Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;

‑ Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;

‑ Муниципалитет устанавливает порядок внесения/возврата задатка и шаг аукциона;

‑ Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.

Документы для участия в аукционе (физические лица):

‑ заявка; копия паспорта;

‑ квитанция о внесении задатка.

Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона.

Способ № 2. Аукцион по инициативе граждан. Стать инициатором аукциона теперь можно только на уже сформированные земельные участки в пределах населенных пунктов, либо земли сельскохозяйственного назначения.

Порядок создания аукциона на сформированные земли. К сформированным землям относятся участки, которые стоят на кадастровом учете и отображаются на карте РосРеестра. Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).

Шаг 1 — Получить список муниципальных участков. Чтобы получить информацию о наличии свободных участков в муниципальной собственности, нужно обратиться в МФЦ (Много-Функциональный Центр или «служба одного окна») и запросить «Выписку о правах отдельного лица, на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории». Объектом запроса укажите муниципальное образование (город) или субъект (область), у которого хотите арендовать участок.

Так узнаете какие земельные участки принадлежат государству и администрации города. Срок выполнения запроса о получении сведений из ЕГРН — 5 дней. Услугу на платной основе предоставляет Росреестр. Выписка будет содержать, информацию о земле, которая находится в собственности муниципалитета или субъекта и, самое главное, кадастровые номера.

Если вам тоже откажут в получении выписки из ЕГРН на муниципальные земли, то придется искать свободные участки на карте РосРееста самостоятельно.

Шаг 2 — Выбрать себе лучший участок из списка. Далее кадастровые номера из списка поочередно вводим в поисковую строку публичной кадастровой карты РосРеестра. Получаем информацию о статусе, категории и виде разрешенного использования земель, дате постановки на кадастровый учет, площади, кадастровой стоимости и форме собственности.

Во вкладке «Услуги» выбираем раздел «справочная информация по объекту недвижимости». Здесь в режиме онлайн, указаны данные о правах и ограничениях, которые наложены на участок. Внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос». Затем жмем ссылку с информацией из ЕГРП.

Нас интересует пункт «Права и ограничения», который здесь отсутствует, — значит участок свободен. Также на этой странице можно подать документы на регистрацию, нажав соответствующую ссылку.

Методично перебирая полученный в МФЦ список, находим свободные земельные участки в публичной или муниципальной собственности. Участки осмотреть на местности и выбрать из них подходящий для строительства, либо ведения хозяйственной деятельности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверить наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для земельных участков под ИЖС.

Шаг 3 — Подать заявление о проведении аукциона. В заявлении о проведении аукциона указываем кадастровый номер земельного участка. Заявление писать на имя главы администрации муниципалитета указав цель использования участка.

Причины отказа в проведении аукциона:

‑ Границы земельного участка подлежат уточнению;

‑ Заявлено меньше 2-х участников аукциона;

‑ На земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;

‑ Отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

‑ Не установлено разрешенное использование земельного участка или не соответствует целям использования, указанным в заявлении о проведении аукциона;

‑ На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юр лицам;

‑ Земельный участок изъят или ограничен в обороте;

‑ Земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд;

‑ Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

‑ Участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

‑ Земля предназначена для строительства зданий в соответствии с государственной программой Российской Федерации;

‑  В отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

‑ Является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования;

‑ Участок изъят для государственных или муниципальных нужд.

После аукциона.

1 Результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах.

2 Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона.

3 Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол.

4 Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона.

5 С победителем торгов, заключают договор аренды на 3-20 лет.

Плюсы и минусы аукциона. Главный минус в том, что после недельного объема работы и пары месяцев ожиданий принятия решения, вы получите участок только по результатам торгов. Кто больше готов платить за аренду — тот и победит. Однако, есть и преимущества: за границами населенных пунктов можно взять огромные, уже сформированные земельные участки и не платить за их постановку на кадастровый учет.

Способ № 3. Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан. Если вы льготник и на основании федерального или регионального законодательства можете получить земельный участок бесплатно, то вы также имеете право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Причем арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд участок. Кроме этого, для льготной категории граждан государство ограничило сумму арендной платы, которая не должна превышать размер земельного налога.

Однако есть и плохие новости — для граждан, имеющих трех и более детей, внесли изменения в статью 39.5 Земельного Кодекса. Теперь регионам дали право оказывать поддержку только тем семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или соответствует этому статусу. То есть будут давать на выбор или участок, или другую форму поддержки. Скорее всего, новое правило начнет распространяться и на остальные категории льготников, которые захотят получить землю под ИЖС в черте города.

Способ № 4. Пошаговая инструкция аренды земли по упрощенной процедуре. Для земель, государственная собственность на которые не разграничена, правила предоставления в аренду определяет субъект РФ, а распоряжается этими землями муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок. Писать заявление и вести переговоры о предоставлении земельного участка нужно именно с муниципальными властями. Рассмотреть порядок предоставления земельного участка в аренду без торгов на примере участка под ИЖС. Однако, можно использовать данный алгоритм с участками для ведения ЛПХ, КФХ, садоводства и огородничества. Если земельный участок, который хотите получить в аренду, уже сформирован — переходите сразу к шагу 4.

Шаг 1 — Найти свободный участок и подготовить схему. Найти свободный (не стоящий на кадастровом учете) земельный участок можно по схеме описанной в «способе № 2». Но  искать не занятый участок на карте РосРеестра придется вручную.

Для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории понадобиться кадастровый инженер. Он сможет указать вам направление для поиска свободных земель.

Шаг 2 — подать заявления в администрацию

После получения схемы, обращаетесь в муниципалитет, на территории которого расположен участок, с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка и с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Согласно статьи 39.18 ЗК РФ «Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», постановление администрации о предварительном согласовании является главным условием предоставления земельного участка без проведения торгов. Поэтому в заявлении укажите кадастровый квартал и цель использования земли, приложите схему и копию паспорта с пропиской.

Иногда выгоднее брать в аренду участок для ведения огородничества: кадастровая стоимость в два раза ниже, чем под ИЖС и ЛПХ, а значит меньше стоимость аренды, не нужно строить жилой дом (достаточно бани или сарая) и меньше стоимость выкупа в собственность. Главное, чтобы участок был в пределах населенного пункта, тогда вы сможете бесплатно изменить назначение на ИЖС. Кроме этого, никто не запрещает вам указать в заявлении максимальные размеры земельных участков.

Срок рассмотрения заявления 30 дней. За это время муниципалитет публикует извещения о предоставлении земельного участка в порядке, установленном уставом поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет». Либо принимают решение об отказе в предоставлении участка.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений о намерении участвовать в аукционе не поступили, принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», и направляет указанное решение заявителю. В результате вы получите Постановление №ХХХ о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов и Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка.

Шаг 3 — ставим участок на кадастровый учет. Затем схему и постановление главы района передаем к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого дела и постановки новообразованного участка на кадастровый учет. Срок выполнения около 10-ти рабочих дней.

Шаг 4 — подать заявление о предоставлении земли в аренду. В администрацию подаем заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на имя главы района и прикладываем все собранные ранее документы. 

Шаг 5 — заключаем договор аренды. Когда договор аренды будет готов (до 30 дней), предоставят еще 30 дней на ознакомление с условиями аренды и подписание документа в трех экземплярах. После оплачиваете аренду на пол года вперед и регистрируете договора в РосРеестре. Землю могут предоставить на срок менее 3-х лет, поэтому не затягивать со строительством дома или другого здания согласно виду разрешенному использования. Затем получаете на строение кадастровый паспорт и оформляете его в собственность. На основании здания в собственности, переводите землю под объектом строительства в собственность за 3% от кадастровой стоимости.

Использование земли не по назначению грозит привлечением к административной ответственности и расторжению договора аренды по инициативе собственника (муниципалитета).

Стоимость аренды земли у государства. Арендная плата — основное условие договора по Земельному Кодексу. Расчет арендной платы за земельный участок для федеральных земель устанавливает правительство РФ. Для земель регионов России, собственность на которую не разграничена, — субъект федерации, а для муниципальных — муниципалитеты. Цена арендной платы участков, прошедших процедуру аукциона, зависит от результатов торгов. При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, сумма первоначальной ставки торгов по арендной плате не выше 1,5% кадастровой стоимости. Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет. Расчет ежегодной арендной платы основан на базовой ставке категории земель района, с учетом площади участка, вида целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов. На весь срок возведения дома, к аренде участка применяют льготный зональный коэффициент. Стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения, как и цена арендной платы земель под ИЖС, ЛПХ и садоводства, находящихся в федеральной собственности, определяют в размере 0,6% от кадастровой стоимости участка.

Сроки заключения договора аренды. Максимальный промежуток времени, на который заключают договор аренды по законодательству — 49 лет. Регионы самостоятельно устанавливают сроки аренды в зависимости от категории и назначения земель.

‑ Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет.

‑ Занятия огородничеством предусматривают оформление договора от 3 лет и менее лет.

‑ Участок под индивидуальное жилое строительство, выдается в аренду на срок от 3 до 10 лет. 

Продление договора аренды земли. Продляют договор аренды до момента его окончания. В случае если пользователь обратился с заявлением о продлении после окончания срока аренды, то участок выставляют на аукцион.

Регистрируют договор аренды после его подписания как можно быстрее. Договор составлен для того, чтобы узаконить финансовые отношения сторон. В документе прописаны сумма арендной платы, реквизиты сторон и даты, с момента которых ведется начисление.

Регистрация договора аренды в РосРеестре. Право регистрации принадлежит собственнику, с согласия которого оформлением документов может заниматься арендатор. В Росреестр предоставляют:

‑ три подписанных экземпляра договора аренды (для арендодателя, арендатора и Росреестра);

‑ постановление главы района о выделении земельного участка для тех или иных нужд;

‑ удостоверение личности;

‑ согласие супруга на заключение договора аренды;

‑ квитанцию об оплате госпошлины;

Переуступка прав аренды. Передача прав аренды земельного участка по договору переуступки идентична регистрации договора в РосРеестре. Но, кроме документов перечисленных выше, для смены арендатора земельного участка потребуется:

‑ Соглашение о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому;

‑Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;

‑ Если договор аренды сроком менее 3-х лет, то и согласие главы на смену арендатора.

Выводы:

1 Воспользоваться правом и взять в аренду земельный участок у администрации под строительство дома — задача выполнимая, а если вы хотите получить землю для ведения сельского хозяйства и у вас есть готовый бизнес-план, то положительный результат гарантирован.

2 Преимущества аренды публичных земель в том, что государственная цена аренды ниже рыночной, а гарантом законности сделки выступает государство.

3 Государству, в условиях постоянного экономического спада, также необходимы стабильные финансовые вливания.

 

Библиографический список

  1. 4 способа взять земельный участок в аренду у администрации: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-u-administraczii/
  2. Гималетдинов, Р.В. Межевание земельных участков / Р.В.Гималетдинов, М.Г.Ишбулатов // Студент и аграрная наука: материалы V Всероссийской студенческой конференции. – Уфа, 2011. С. 132.
  3. Гумерова, Г.В. Продление договора аренды земельного участка / Г.В.Гумерова, М.Г. Ишбулатов // Эволюция современной науки: материалы Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. – Уфа, 2015. С. 212-215.
  4. Искужина, Э.С. Изменения в законодательстве по представлению земельных участков под строительство / Э.С.Искужина, М.Г. Ишбулатов //Архитектура, строительство, землеустройство и кадастры на Дальнем Востоке в XXI веке: материалы Международной научно-практической конференции. редколлегия: О.Е. Сысоев (отв. ред.) и другие. г. Комсомольск- на-Амуре, 2015. С. 347-351.
  5. Искужина, Э.С. Использование географической информационной системы в мониторинге земель населенных пунктов / Э.С.Искужина, М.Г. Ишбулатов //Наука и современность: материалы Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. – Уфа, 2015. С. 226-230.
  6. Искужина, Э.С. Предоставление земельных участков путем проведения торгов / Э.С.Искужина, М.Г. Ишбулатов //Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: материалы 5-й Всероссийской научно-технической интернет-конференции. Под редакцией И.А. Басовой. – г. Тула, 2015. С. 61-64.
  7. Искужина, Э.С. Предстоящие изменения в муниципальном земельном контроле / Э.С.Искужина, М.Г. Ишбулатов // Состояние и перспективы увеличения производства высококачественной продукции сельского хозяйства: материалы Юбилейной III Всероссийской научно-практической конференции посвященной 75-летию со дня рождения кандидата технических наук, доцента Савельева Анатолия Васильевича и 10-летию создания кафедры технологии мяса и молока ФГБОУ ВПО "Башкирского государственного аграрного университета". – Уфа, 2014. С. 36-39.
  8. Ишбулатов, М.Г. Снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости / М.Г.Ишбулатов, Г.В.Гумерова //Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: материалы 5-й Всероссийской научно-технической интернет-конференции. Под редакцией И.А. Басовой. – г.Тула, 2015. С. 51-55.
  9. Ишбулатов, М.Г. Использование программы "технокад-экспресс" при регистрации объектов недвижимости / Э.С.Искужина, М.Г. Ишбулатов // Инновации, экобезопасность, техника и технологии в производстве и переработке сельскохозяйственной продукции: материалы IV Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. – г. Уфа, 2012. С. 197-198.
  10. Шарифгалиева, Г.Т. Технические и кадастровые ошибки в сведениях, содержащихся в ГКН и пути их исправления / Г.Т.Шарифгалиева, М.Г.Ишбулатов // Научные открытия в эпоху глобализации: материалы Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор Сукиасян Асатур Альбертович. – г.Казань, 2015. С. 78-80.

 

 



29.12.17 00:56 | Anna (гость)
Здравствуйте! На сайте МФЦ написано,что выписка из реестра выдается на конкретное физическое лицо, а не на государство/город, так ли это?

29.12.17 00:19 | Rick (участник)
Здравствуйте, что за "закон об аренде земли"?

27.12.17 15:37 | Elizaveta (гость)
Здравствуйте!можно уточнить,льготные категории граждан получают землю под ИЖС в аренду? а может ли эта земля перейти в собственность этим гражданам? и каким образом это происходит?

Все комментарии (3)

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.