 |  | |
 УДК 332.6 Проблемы определения понятия многоквартирных домов и домов блокированной застройки в рамках действующего законодательства
Лазарев Д.А., магистрант Научный руководитель Басова И.А. Тульский государственный университет, Россия
Работа посвящена анализу определения статуса многоквартирных домов, домов блокированной застройки и жилых блоков в них, исследована правовая база для данного типа жилья, проблемы, возникающие при постановке их на кадастровый учет.
Государственная политика в сфере кадастрового учета ориентирована на формирование совокупности достоверных и качественных сведений государственного кадастра недвижимости, в связи, с чем последнее десятилетие характеризуется интенсивным кадастровым учетом объектов недвижимости. Интерес данной статьи обращен к многоквартирным домам и домам блокированной застройки (ДБЗ). Жилой блок (ЖБ), который входит в состав ДБЗ, близок своим правовым статусом к квартире в многоквартирном жилом доме и долям в праве общей долевой собственности в индивидуальном жилом доме. Поэтому в ЕГРН жилые блоки ставят на учет как квартиры в составе многоквартирного жилого дома или в составе индивидуальных жилых домов. Противоречия, возникающие в сведениях о ДБЗ и ЖБ в них, ведут к некачественным и недостоверным сведениям об этих объектах в ЕГРН. На практике же собственник изолированной части жилого дома, которая имеет все признаки ДБЗ, не может приватизировать земельный участок под своей частью ЖБ, т.к. зачастую статус его ЖБ в ЕГРН - это квартира в многоквартирном доме. Соответственно не, а какой приватизации и речи быть не может, т.к. данный земельный участок входит в общую долевую собственность владельцев квартир в данном многоквартирном доме. Ст.39.20 Земельного кодекса РФ дает исключительное право аренды и приобретения земельного участка только собственникам сооружений и зданий, находящихся на данном земельном участке [1]. Нюансы приобретения в собственность земельного участка, расположенного под многоквартирным домом регламентируются федеральными законами. Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) в п.1 статьи 130 дается определение неделимым вещам. К ним относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, машино-место, жилые и не жилые помещения [2].Часть жилого дома не является объектом недвижимости, который подлежит государственной регистрации. Частью жилого дома можно назвать как помещение, так и совокупность комнат, помещений жилых и подсобных, являющихся неотъемлемой конструктивной частью здания. Предыдущая редакция закона № 221-ФЗ от 24.07.2007г. не предусматривала государственный кадастровый учет квартир, помещений либо комнат входящих в индивидуальный жилой дом. В соответствии с п.4 ч.3, п.3 ч.5 статьи 14 закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015г. [3] в ЕГРН сведения о части объекта недвижимости вносятся только в связи с устанавливаемым ограничением прав объекта недвижимости, обременением. Но тот же закон в части 7 статьи 41 говорит о не возможности государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилые помещения, входящие как в объект индивидуального жилищного строительства(ИЖС) так и в жилое строение, охарактеризованное №66-ФЗ от 15.04.1998г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [4]. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) в п.2 ч.2 статьи 49 дает определение объектам ИЖС как отдельно стоящим жилым домам, имеющим не более трех этажей, для проживания лишь одной семьи. Жилой дом блокированной застройки в ГрК РФ –характеризуется той же этажностью, но состоящий из блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Многоквартирные же дома, в отличии от ДБЗ, состоят из блок-секций, количество которых не превышает четырех, в каждой блок-секции находятся несколько квартир и помещения общего пользования, при этом блок-секция должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования [5]. Определять назначение объекта недвижимости путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько) нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака. В ч.3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ дано определение квартиры как структурно обособленного помещения в многоквартирном доме [6]. При этом должен обеспечиваться прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме. Квартира может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Жилищный кодекс РФ не дает определение многоквартирному дому. Он определен пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [7].Минэкономразвития России в своих письмах № Д23-4462от 25.10.2011, № ОГ-Д23-1694от 17.10.2011, № Д23-3390от 26.08.2010, № Д23-99от 19.01.2010, проводят параллель между многоквартирными и жилыми ДБЗ. Жилищный кодекс РФ в ч.1 статьи 36право общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме распределяет на всех собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен данный дом, также относится к общему имуществу. Тогда как каждый блок ДБЗ располагается на отдельном земельном участке и принадлежит собственнику жилого блока. В судебной практике для изменения статуса многоквартирного дома на ДБЗ за основу берут нормы и правила СНиП 31-02-2001от 22.03.2001 №35«Дома жилые одноквартирные» [8].Так жилой блок не должен иметь помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков, иметь общих вспомогательных помещений, входов, чердаков, шахт коммуникаций, подполий. Если ЖБ в доме не имеет автономного инженерного обеспечения, то для признания ЖБ - домом блокированной застройки, необходимо провести работы по инженерному переоборудованию ЖБ. Для этого необходимо согласие всех собственников жилого дома. Часто на практике находится собственник в доме, который против такого переоборудования, тогда собственность остается обще долевой. Понятно, что возможность применения норм правого статуса многоквартирных домов и земельных участков под ними к ЖБ в ДБЗ вызывает сомнение. Для целей строительства блоки подразумеваются как отдельные одноквартирные дома, поэтому возникает необходимость определение их правового статуса как объектов гражданских прав - это самостоятельный жилой дом либо жилой ДБЗ. По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет как жилой дом блокированной застройки. К сожалению, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы. В случае отказа в осуществлении такого учета собственник вправе обратиться за защитой своих прав в суд. Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков.
Библиографический список
| ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)