В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.628

Анализ государственной кадастровой оценки земель Тульской области

 

Просекова К.А., студент

Научный руководитель: Устинова Е.А., доцент

Тульский государственный университет, Россия

 

Одним из основных принципов земельного законодательства является «платность использования земли». Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.

 

Базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость  земельных участков, которая устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров.

Кадастровая (или массовая) оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования.

Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценке создаются системы массовой оценке недвижимости.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости – обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на кадастровой стоимости.     

Результаты кадастровой оценки используют для создания стратегической мотивации органов управления в развитии территорий и повышении их конкурентоспособности, для введения более справедливого и экономически целесообразного налога на владение недвижимостью.    

Кадастровая оценка недвижимости способствует решению задач развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты кадастровой оценки также могут являться основой в методиках расчета арендной платы.        

До настоящего времени государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводилась на конкурсной основе предприятиями, соответствующими требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, по шести категориям земель и по одному виду использования (земли для садоводческих, огороднических и дачных объединений).

До настоящего времени государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводилась на конкурсной основе предприятиями, соответствующими требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 29.07.2017), по шести категориям земель, — это в соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса РФ:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда; и по одному виду использования земель, — это земли для садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Для каждой из перечисленных категорий и вида использования земель были разработаны свои индивидуальные методики определения кадастровой стоимости земельных участков.

С принятием нового Федерального закона № 237-ФЗ принципиально изменилась методика выполнения работ по ГКО. В частности, был разработан и утвержден приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г.  № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»[1].

Новые методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино - мест, единых недвижимых комплексов), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта РФ, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Методикой определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Сумма кадастровых стоимостей земельного участка и расположенных на нем ОКС должна находиться в границах интервала стоимости недвижимого комплекса, состоящего из рассматриваемых земельного участка и расположенных на нем ОКС.

Согласно новым методическим указаниям для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются не по категориям земель, как это было раньше, а в соответствии с видами использования земельных участков, сгруппированными в 14 основных сегментов:

1. СЕГМЕНТ

«Сельскохозяйственное использование»

2. СЕГМЕНТ

«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

3. СЕГМЕНТ

«Общественное использование»

4. СЕГМЕНТ

«Предпринимательство»

5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)»

6. СЕГМЕНТ

«Производственная деятельность»

7. СЕГМЕНТ «Транспорт»

8. СЕГМЕНТ

«Обеспечение обороны и безопасности»

9. СЕГМЕНТ

«Охраняемые природные территории и благоустройство»

10. СЕГМЕНТ «Использование лесов»

11. СЕГМЕНТ «Водные объекты»

12. СЕГМЕНТ

«Специальное, ритуальное использование, запас»

13. СЕГМЕНТ

«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»

14. СЕГМЕНТ

«Иное использование»[2]

С принятием нового Федерального закона и новых Методических указаний о государственной кадастровой оценке принципиально меняется организация работ по ГКО и методика их выполнения.

Коды расчета видов использования земельных участков других сегментов для целей Указаний[2]:

  1. земельные участки сегмента "Общественное использование": 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030;
  2. земельные участки сегмента "Предпринимательство": 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021;
  3. земельные участки сегмента "Отдых (рекреация)": 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023;
  4. земельные участки сегмента "Транспорт": 02.071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024;
  5. земельные участки сегмента "Обеспечение обороны и безопасности": 08:020;
  6. земельные участки сегмента "Водные объекты": 11:010; 11:020;
  7. земельные участки сегмента "Специальное, ритуальное использование и запас": 08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030

 

            Выполнение работ по ГКО передано создаваемым государственным бюджетным учреждениям, а определение кадастровой стоимости земельных участков будет выполняться не по категориям земель, как это было раньше, а в соответствии с видами использования земельных участков.

Кадастровая стоимость после 1 января 2017 г. определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Оспорить кадастровую стоимость можно, если при оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например, неправильная площадь, и если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре либо в суд. Более быстрый способ скорректировать кадастровую стоимость – это обратиться в комиссию. Порядок обращения в комиссию можно узнать на официальном сайте Росреестра. Учитывая установленную законодательством периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, в 2015 году правительством Тульской области приняты решения о проведении  в 2016 году работ по актуализации государственной кадастровой оценки:

-  земель особо охраняемых территорий и объектов Тульской области (постановление правительства  Тульской области от 11.12.2015 № 553 «О проведении государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Тульской области»);

- земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области (постановление правительства  Тульской области от 11.12.2015 № 551 «О проведении государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области»);

- земель населенных пунктов Тульской области (постановление правительства  Тульской области от 11.12.2015 № 554 «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тульской области;

- земель сельскохозяйственного назначения (постановление правительства  Тульской области от 11.12.2015 № 552 «О проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тульской области») [3].

Вышеприведенными постановлениями заказчиком работ по определению кадастровой стоимости земельных участков являлось правительство Тульской области.

Распоряжениями правительства Тульской области от 30.12.2015 № 1272-р «О передаче функций заказчика работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тульской области», от 30.12.2015 № 1271-р «О передаче функций заказчика работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Тульской области», от 30.12.2015 № 1270-р «О передаче функций заказчика работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области», функции заказчика работ по определению кадастровой стоимости земельных участков переданы министерству экономического развития Тульской области.

В результате проведения в 2016 году работ по государственной кадастровой оценке, актуализированы результаты государственной кадастровой оценки следующих категорий земель:

- населенных пунктов Тульской области. Перечень объектов оценки (земельных участков составе земель населенных пунктов Тульской области) cформирован по состоянию на 01.01.2016. Работы завершены принятием постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области»  и внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об экономических характеристиках – 553265 земельных участков;

- промышленности и иного специального назначения Тульской области. Перечень объектов оценки  (земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения) cформирован по состоянию на 01.01.2016. Работы завершены принятием постановления правительства Тульской области от 09.11.2016 № 505 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тульской области»  и внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об экономических характеристиках - 11 270 земельных участков;

- сельскохозяйственного назначения Тульской области. Перечень объектов оценки (земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения) cформирован по состоянию на 01.01.2016. Работы завершены принятием правительством Тульской области Постановление правительства Тульской области от 11.11.2016 № 515 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Тульской области» и внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об экономических характеристиках - 263730  земельных участков;

- особо охраняемых территорий и объектов Тульской области. Перечень объектов оценки (земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тульской области) cформирован по состоянию на 01.01.2016. Работы завершены принятием правительством Тульской области постановление правительства Тульской области от 19.10.2016 № 456 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов Тульской области» и внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об экономических характеристиках - 469 земельных участков[4].

Принятые нормативные документы имеют революционный характер и позволят сделать ГКО именно государственной оценкой.

            Создание государственных бюджетных учреждений, оснащенных помещениями, техническими средствами, методической документацией, укомплектованных подготовленными оценщиками — сложнейшая проблема, требующая много времени и затрат.

            Главная проблема при определении ГКО по новым Методическим указаниям — это формирование Перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. В Перечне виды использования земельных участков устанавливаются впервые в соответствии с новыми кодами использования земельных участков по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

            Второй по важности проблемой является необходимость разработки в дополнение к новым Методическим указаниям отдельных подробных Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости земельных участков для каждого сегмента или группе сегментов видов использования земельных участков, а также и Специального программного обеспечения по расчету кадастровой стоимости.

 

Библиографический список

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. – 30.10.2001. – №211-212
  2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. – 06.08.1998. – №160
  3. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // Собрание законодательства Российской Федерации. – 30.08.1999 г. – N 35. – ст. 4326
  4. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (ред. от 30.06.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации от 2000 г. – N 16. – ст. 1709
  5. Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г.  № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" // СПС Консультант плюс
  6. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости: учебник. — М. : ФОРУМ, 2015. — 288 с.
  7. Региональный доклад о состоянии и использовании земель в Тульской области в 2016 году [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rosreestr.ru/

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

#menuinclude(1-elibraryru)

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.