В онлайне: 5 (гостей - 5, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.85:339.13.017 (574)

Рынок недвижимости в Республике Казахстан: состояние и проблемы

 

Айдосова Б.Х., кандидат экономических наук

Кызылординский государственный университет имени Коркыт Ата, Казахстан

 

Рынок недвижимости Казахстана, на фоне низких мировых цен на нефть, девальвации национальной валюты – тенге, переживает достаточные трудные времена. Первичный рынок жилья развивается интенсивно благодаря государственной поддержке, а на рынке коммерческой недвижимости наблюдается глубокий спад.

 

 В Казахстане, как и практически на всем постсоветском пространстве, рынок недвижимости начал свое формирование в результате  введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации. Отечественный  рынок недвижимости находится в стадии развития и представлен  в следующих основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости,  рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость [7].

Казахстанский рынок недвижимости прошел три этапа развития:

1. Начало 1990-х годов, которые ознаменовались массовой приватизацией жилья, стихийным формированием цен на недвижимость, становлением национальной банковской системы, отсутствием ипотечного кредитования, рождением теневого рынка жилья;

2. Начиная с 1998 года:  цены на жилье стали расти, формировалась правовая база рынка недвижимости, появилась продажа жилья в рассрочку, банки стали предоставлять кредиты под залог квартир, увеличились темпы строительства с 2000 года, начался медленный рост ввода в эксплуатацию нового жилья с 2001 года на  фоне невысоких темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации национальной валюты к доллару США [3, c.31-33];

3. Начиная с 2005 года, когда Правительство РК приступило к реализации  государственных программ развития жилищного строительства на 2005– 2007 годы и на 2008–2010 годы, по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов РК на 2010– 2014 годы, жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 – 2014 годы и "Доступное жилье – 2020".

Следует отметить, что за счет реализации вышеуказанных госпрограмм было построено и введено 7 293,7 тыс. квадратных метров жилья, в том числе:

- 3735,3 тыс. кв. метров или 46 570 квартир в рамках Государственной программы развития жилищного строительства в 2005-2011 годы;

- 1955,4 тыс. кв. метров или 32 683 квартир в рамках Программы "Доступное жилье  – 2020" в 2012-2014 годы;

- 1603 тыс. кв. метров или 26 644 квартир в рамках Госпрограммы "Нұрлы жол" и Программы развития регионов до 2020 года.

С 2017 года началась реализация государственной программы жилищного строительства «Нұрлы жер», которая нацелена на комплексное решение жилищных вопросов различных слоев населения страны, через реализацию 5-ти основных задач:

- строительство арендного жилья социально-уязвимым слоям населения;

- развитие индивидуального жилищного строительства;

- строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений;

- стимулирование строительства жилья частными застройщиками;

- повышение доступности ипотечного кредитования [5].

По данным Комитета статистики Министерства национальной экономики РК за последние пять лет на рынке жилья наблюдалось следующее:

- прирост объемов ввода в эксплуатацию жилых зданий составил 84,2% (рисунок 1);

Рис. 1 - Объемы ввода в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане, в млн. кв. м [1]

 

- наибольшее количество сделок купли-продажи квартир приходилось на 2012- 2013 годы и 2016 год, а в 2014 и 2015 годах наблюдался спад в связи со снижением мировых цен на нефть и  девальвации казахстанского тенге, прошедшие  в эти годы.  Объем сделок в первом полугодии 2017 года составили 111 848 сделок, что составляет 58,8% от уровня 2016 года. По оценкам экспертов, до 60% сделок на рынке сегодня - это покупка квартир в новостройках (рисунок 2).

 

 

Рис. 2 - Количество сделок купли-продажи квартир в Казахстане, в единицах [1]

 

Значительный спад на рынке новостроек наблюдался в феврале 2016 года (-2,3%) и с этого периода установилась тенденция к их плавному снижению. Основная причина – это высокая волатильность курса тенге, которая негативно сказалась на покупательской способности населения, и на адекватность цен продаваемых квартир, а также снижение реальных доходов населения. 

По данным специалистов, на сегодняшний день в новостройках большим спросом пользуются квартиры эконом класса, а собственники  квартир большой площади, элитного жилья и коммерческой недвижимости вынуждены снижать цены и инвестировать полученные средства либо в бизнес, либо в зарубежную недвижимость. Данные факторы способствовали увеличению спроса на вторичное жилье, где цены более приемлемы [2].

Рынок вторичного жилья в цене за 1 кв.  метр уступает рынку новостроек с разницей около 61 тысяч тенге (таблица 1).

Рынок казахстанской коммерческой недвижимости на сегодняшний день переживает кризис, поскольку снижение общей покупательской способности населения привело к тому, что доля вакантных коммерческих площадей в 2016 году составляла 30%. Поэтому девелоперы вынуждены пересматривать условия оплаты или снижать ставку арендной платы (рисунок 3).

 

Таблица 1 -  Средние цены на 1 кв. м на рынке новостроек и вторичного жилья в Казахстане

 

Город

Средние цены за 1 кв. м

Разница между новостройками и вторичным жильем

1

Республика Казахстан

249 022

188 110

60 912

2

Шымкент

293 769

165 024

128 745

3

Атырау

326 253

261 947

64 306

4

Усть-Каменогорск

231 005

170 048

60 957

5

Павлодар

191 703

155 046

36 657

6

Караганда

201 572

174 630

26 942

7

Кокшетау

202 047

177 320

24 727

8

Костанай

186 924

175 099

11 825

9

Петропавловск

185 000

181 765

3 235

10

Семей

154 633

154 580

53

11

Актобе

148 734

152 213

-3 479

12

Астана

318 751

322 631

-3 880

13

Кызылорда

119 570

123 629

-4 059

14

Алматы

332 635

337 099

-4 464

15

Уральск

144 519

157 368

-12 849

16

Актау

297 085

314 995

-17 910

17

Жезказган

90 000

142 275

-52 275

П Р И М Е Ч А Н И Е – использована таблица из [1]

 

Рис. 3 - Динамика базовых арендных ставок на рынке коммерческого жилья, средневзвешенные арендные ставки [6]

 

Следует отметить, что до последней девальвации тенге в 2015 году ставка арендной платы была в основном валютно-индексированной, а после девальвации – фиксированной и выраженной в тенге.

По прогнозам специалистов, до конца 2018 года произойдет более чем двукратное увеличение офисных площадей, что приведет к ужесточению конкуренции. По данным компании Ernst & Young, в 2016-2017 гг. объемы офисных помещений класса А и В+ увеличатся ещё на 140 000 кв.м. Кроме того, использование выставочных помещений ЭКСПО после проведения выставки в качестве офисов  увеличит фонд офисной недвижимости Астаны ещё более чем на 100 000 кв.м. [8].

Дополнительный импульс на рынке коммерческой недвижимости может дать запланированная передислокация в начале 2018 года центрального аппарата Национального банка РК и развитие Международного финансового центра «Астана» (МФЦА). С одной стороны, это приведет к высвобождению множества офисных площадей в г. Алматы и переезду многих сотрудников (всего в центральном аппарате НБРК работает более 800 человек). Поэтому траектории развития рынка Астаны и Алматы будут отличаться [9].

Мировая практика функционирования рынка коммерческой недвижимости констатирует  изменение ценностей потребителей к аренде офисных площадей в связи с глобальным переходом на новые технологии, к так называемой  уберизации (от названия компании Uber и одноименного приложения для поиска, вызова и оплаты такси или частных водителей).

Такие факторы, как увеличение пользователей сети Интернет, переговоры по скайпу, совершение онлайн-покупок приводит к уменьшению стационарных рабочих мест  и к росту популярности обслуживаемых виртуальных офисов компаний Regus и Compass, коворкинговых площадей. Большинство высококлассных специалистов (маркетологи, дизайнеры, пиарщики, консультанты) не желают сидеть в стандартных офисах, а работают удаленно. Поэтому все чаще компании-арендаторы офисных помещений сокращают расходы, минимизируют потребности, отказываются от лишнего пространства, т.е. потребность в классических офисах эволюционно отмирает.

Конечно, отечественным застройщикам и собственникам зданий следует учитывать все эти мировые тенденции на рынке коммерческой недвижимости и дальнейшая их деятельность должна основываться на следующих принципах:

-  изучение последних тенденций на мировом рынке и потребностей клиентов;

- создание конкурентоспособного бизнеса на основе привлечения профессиональных консультантов;

- оптимизация расходов;

- внедрение новых технологий [8].

Таким образом, на основе анализа казахстанского рынка недвижимости можно сделать следующие выводы:

1. Казахстанский потребитель на рынке жилья в условиях падения реальных доходов предпочитает качественное жилье по доступным ценам. Поэтому застройщики в настоящее время ориентированы на строительство малогабаритного жилья эконом- и комфорт классов.

2. На рынок отечественной недвижимости в текущем году наибольшее влияние оказали перезапуск государственных жилищных программ и начало комплексной программы «Нұрлы жер», которая призвана развивать первичный рынок недвижимости путем стимулирования предложения объектов на уровне застройщиков, спроса через программы субсидирования ставок по ипотеке, а также обеспечения защиты прав дольщиков через систему гарантирования.

3. По оценкам экспертов, поддержка первичного рынка государством на основе реализации государственных программ в перспективе может привести к следующим результатам:

- к снижению цен на жилье в новостройках, с одной стороны;

- к повышению цен, с другой стороны, поскольку увеличится спрос на новое жилье за счет облегчения условий ипотечного кредитования.

Поэтому эти факторы будут уравновешивать другу друга и рынок должен быть стабильным по ценам с возможными колебаниями в коридоре плюс-минус 2−3% [4].

4. Рынок коммерческой недвижимости переходит на новый этап развития в связи  с уберизацией - глобальным переходом на новые технологии, и отечественным застройщикам и собственникам офисных зданий необходимо считаться с этим. Для изменившегося клиента-арендатора ценность будут представлять проекты с уникальной концепцией.   

 

 

Библиографический список

  1. Анализ рынка недвижимости в Казахстане // http://www.marketingcenter.kz/2017/07-17-analiz-rynok-nedvizhimosti-kazakhstan.html
  2.  Галат И. Рынок недвижимости Казахстана: нервы сдают // https://vlast.kz/jekonomika/19102-rynok-nedvizimosti-kazahstana-nervy-sdaut.html
  3. Жунусова Ф.А. Оценка современного состояния и перспективы развития рынка недвижимости (на примере города Павлодара). Магистерская диссертация на соискание академической степени магистра экономических наук по специальности 6М050600 – Экономика. Инновационный Евразийский Университет. Павлодар, 2014. 132 с.
  4. Какие тенденции влияли на рынок недвижимости в 2017 году // https://kapital.kz/real_estate/65521/kakie-tendencii-vliyali-na-rynok-nedvizhimosti-v-2017-godu.html
  5. Об утверждении Программы жилищного строительства "Нұрлы жер" и внесении изменений и дополнения в некоторые решения Правительства Республики Казахстан. Постановление Правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2016 года № 922
  6. Обзор рынка недвижимости РК: итоги 3 квартала 2016 г. // http://www.rfcaratings.kz
  7. Пак А.С., Динасылова С.А. Особенности и перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане // https://articlekz.com/article/9191
  8. Рынок коммерческой недвижимости: есть ли жизнь после ЭКСПО? // https://www.kn.kz/article/8232/
  9. Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018// http://new.forbes.kz/process/property/ryinok_nedvijimosti_kazahstana_itogi_2017_i_prognozyi_na_2018/

 


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.