В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 528:711

Научно-методические подходы к денежной оценке земли для налогооболожения

 

Глебко К.В., ассистент, Гермонова Е.А., доцент

Донецкий национальный технический университет

 

Рассмотрены особенности нормативной, массовой и кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения. Обоснован подход нормативной оценки на территории с малоразвитым рынком земли.

 

Для налогообложения в настоящее время используются массовая, кадастровая и нормативная оценки, задача которых заключается в определении стоимости недвижимого имущества для создания и функционирования единой системы налогообложения всех объектов недвижимости, в частности, земли. Для обоснования выбора теоретической базы денежной оценки земель на территории со слаборазвитым рынком земли был выполнен анализ существующих видов оценок земли и выявлены их особенности (рис. 1).

Массовая оценка применяется в странах с давно сформированным и развитым рынком недвижимости. Кадастровая и нормативная оценки появились в результате распада Советского Союза. Так, например,  в Российской Федерации для налогообложения стали использовать данные кадастровой оценки, в Украине – нормативной.

Нормативная денежная оценка (НДО) земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п. В соответствии с принятой методикой, НДО земель, например, населенных пунктов может быть вычислена по формуле:

,

где  – нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка;  – расходы на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр;             – норма прибыли (6%);  – норма капитализации (3%);  – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности, транспорта и т. п.);              – коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка:

,

где  – коэффициент, характеризующий региональные факторы местоположение земельного участка; – коэффициент, характеризующий зональные факторы местоположение земельного участка в пределах населенных пунктов;  – коэффициент, характеризующий локальные факторы местоположение земельного участка по территориально-планировочным, инженерно-геологическим, историко-культурным, природно-ландшафтным, санитарно-гигиеническим условиям и уровню обустройства территории.

 

 

Рис. 1 − Особенности нормативной, массовой и кадастровой оценки

 

Т.е., в основе НДО лежит капитализация рентного дохода, получаемого в зависимости от месторасположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологического состояния, а также функционального использования земель [1].

Основные этапы проведения нормативной денежной оценки представлены на рисунке 2.

 

Рис. 2 – Этапы проведения нормативной денежной оценки

 

На данный момент происходят изменения в законодательстве Украины относительно порядка и методики проведения НДО земли. Ожидается, что эти изменения дадут возможности для проведения массовой оценки земли, внесения результатов этой оценки в Государственный земельный кадастр и последующей автоматизации процесса выдачи информации относительно НДО отдельного участка, исключая процедуру индивидуальной оценки.

Согласно законодательным актам Украины периодичность проведения нормативной денежной оценки – минимум 1 раз в 5-7 лет.

Федеральные стандарты оценки Российской Федерации и Закон об оценочной деятельности признают методы массовой оценки основным инструментом при определении кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость на данный момент является основой для начисления налогов на недвижимое имущество  [2; 3].

В настоящее время для определения кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории. В этом их отличие от методов оценки рыночной стоимости, где в качестве базы для сравнения достаточно подборки данных о нескольких реальных продажах аналогичных объектов. Однако технология массовой оценки не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения и индивидуально - потребительских свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т.п.).

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования.

Государственная кадастровая оценка − это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Кадастровая стоимость объекта оценки − это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки и установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая оценка проводится на определенный момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, одного методического подхода, служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей налогообложения и более продолжительным периодом актуальности её результатов - 3-5 лет [4].

Основные этапы проведения кадастровой денежной оценки представлены на рисунке 3.

 

Рис. 3 – Этапы проведения кадастровой денежной оценки

 

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

 Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Учитывая тот факт, что на территории государств, возникших после распада Советского Союза, рынок земли в основном развивается медленно, применять массовую оценку еще не целесообразно. Кадастровая оценка также базируется на массовой оценке, следовательно ее результаты также во многом зависят от достоверности данных рынка земли и недвижимости. Как же быть с землями населенных пунктов, которые можно отнести к «вымирающим», в которых практически отсутствует рынок земли? Как обеспечить достоверность денежной оценки земель населенных пунктов, рынок земли которых не может развиваться по ряду других причин, например, на постоянно обстреливаемых территориях?

Несмотря на то, что основой денежной оценки земель для налогообложения должен быть анализ земельного рынка, в переходный период на территории Донецкой Народной Республики, не стоит отказываться от НДО земель.

Процесс формирование научно-методического подхода к нормативной денежной оценке на территории Украины длится более 20 лет. За это время колоссально изменились технологии обработки пространственных данных, а именно с такими данными мы сталкиваемся в процессе оценки земельных участков. Так, например, развитие современных ГИС технологий позволило максимально автоматизировать процесс сбора и обработки исходных данных. Если ранее, результаты оценки во многом зависели от квалификации оценщиков, то теперь их можно заменить автоматизированными экспертными системами. Применяя экспертные системы можно значительно устранить недостатки НДО, сократить сроки для повторных оценок, подготовить основу для применения массовой оценки в будущем.

В процессе исследований нормативной и массовой оценок в ArcGIS сформирована база данных для оценки земель таких городов, как Макеевка, Енакиево, Харцызск, Горловка, Донецк [5]. В настоящее время разрабатывается универсальная экспертная система НДО, применение которой позволит значительно упростить процесс нормативной денежной оценки земель.

 

Библиографический список

  1. Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины № 213 от 23.03.1995 г. (с изменениями)//Урядовий кур'єр від 29.11.2016 - № 224.
  2. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.08.2007 г. № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки " (ФСО № 1)».
  3. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".
  4. Массовые активы и массовая оценка недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://domik.ua/novosti/appleNewsPage-13824.html.
  5. Гермонова Е.А., Митрофанова Е.И. Оценка городских земель для налогообложения//Научные труды Донецкого национального технического университета. Серия: горно-геологическая. . 2013.№ 1 (18). С. 277-285.

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.