УДК 332.72(477.62)

Анализ состояния и перспективы развития рынка недвижимости ДНР

 

Аль Ага Е.К., студентка

Научный руководитель: Палига Н.Б., к.э.н., доцент

Донбасская национальная академия строительства и архитектуры

 

Сделан анализ рынка недвижимости ДНР (на примере города Донецка) в довоенный и современный периоды, намечены перспективы его развития.

 

В столь сложный для Донбасса период только ленивый не прогнозирует, что станет с ценами на жилье в Донецком регионе в ближайшем будущем: продолжат ли они падать, замрут на месте или начнут постепенно расти. Некоторые эксперты в надежде вернуть рынку инвестиционную привлекательность пытаются «играть на повышение», утверждая, что цены уже нащупали «дно». Вместе с тем, профессионалы говорят о том, что о стабилизации рынка можно будет говорить только в том случае, когда цены будут расти, как минимум, в течение двух кварталов подряд.

В данной работе мы постараемся проанализировать, используя фактические данные по ценам на недвижимость, тенденции на рынке жилья в г. Донецке.

Несмотря на то, что проблемы и перспективы развития рынка недвижимости часто поднимаются на страницах периодической печати данные вопросы остаются открытыми для дальнейших разработок.

Цель - Исследовать состояние и перспективы развития рынка недвижимости г. Донецка.

Региональная экономика должна ориентироваться на инновационные и высокотехнологичные производства.  Сформировать в регионе на основе развития инноваций и информационных технологий новые, с большим потенциалом роста отрасли экономики — задача максимум. И решить её можно, если насытить рынок квалифицированными кадрами, сделать доступными и недорогими офисы, а также решить жилищную проблему этих кадров и сделать досягаемым — гражданское жилье.

Состояние любого рынка всецело определяется спросом и предложением. Спрос упал под воздействием резкого сокращения доходов населения, а также вследствие резкой девальвации гривны и рубля, поскольку по традиции недвижимость номинировалась в валюте – долларах США. Все эти факторы действуют и в Украине, и в России, но в Донецке они проявляются более значительно. К тому же миграция за пределы региона также сократила число потенциальных покупателей.

Главные особенности Донецка проявляются со стороны предложения. В настоящее время стройки практически законсервированы, и новое жильё может предлагаться только из ранее нереализованных квартир. Резкий рост строительства жилья в обозримом будущем маловероятен, следовательно, не стоит ждать и роста предложения.

На рынке вторичного жилья Донецка ожидается проявление довольно внушительного «пузыря» – появление большого количества квартир.

Во-первых, масштабная миграция неизбежно увеличивает предложение высвобождаемого жилья на рынке.

Достоверно неизвестно, сколько семей мигрировало из Донецка и сколько освободившихся квартир будет выставлено на продажу, но, возможно, что и несколько тысяч.

К тому же продолжается естественное снижение численности населения Донецка (разница между рождаемостью и смертью): за 2015г. количество жителей сократилось на 6309 человек, за 11 месяцев 2016г. – на 7434 чел.

Во-вторых, на продажу неизбежно начнут поступать квартиры, которые ранее были приобретены не для использования по прямому назначению, а как финансовый инструмент – вложение средств с целью спекуляции или сохранения денег. Только часть таких квартир сдавалась в аренду и используется в этом качестве сейчас.

Использование недвижимости в качестве финансового инструмента изначально было рискованной идеей. Риски обусловлены ограниченной ликвидностью – продать, тем более быстро, недвижимость очень сложно, это не снять деньги с банковского счета.

Итак, на рынок недвижимости Донецка в обозримом будущем ожидается поступление большого количества квартир из имеющегося фонда. Для многих семей, нуждающихся в жилье, представится возможность широкого выбора и приобретения желаемого, при достижении консенсуса по цене с продавцом. 

Рис.1 - Распределение востребованности  на рынке недвижимости г. Донецка в 2013г.	Рис. 2 - Распределение востребованности на рынке недвижимости г. Донецка в 2017г.

 

Еще в 2013г. ожидалось снижение цены на недвижимость в Донецке до уровня «вторичного» жилья. Это было связано  с невозможностью получения ипотеки, общим снижением цен и реального спроса. Кроме того, одним из важных факторов того времени является снижение курса национальной валюты.

Самое востребованное жилье  в 2013г. – это «эконом-класс», на «эконом» приходилось около 60 % всех сделок. Еще 10 % приходилось на новострой, 10–13 % – на «улучшение жилищных условий» и только 5 % – сделки по элитному жилью. Остальное - приходилось на долю «первички».

Сегодня же цены на рынке недвижимости упали почти в 3 раза. Но по прежнему в категории самого востребованного жилья остаётся «эконом класс» - 80%. Зато сделки по элитному жилью практически не проводятся – 0,5%. Не лучше дело обстоит и с «новостроем» -1%. Приобретаются квартиры, которые не успели продать из числа построенных до 2014г. Категория «улучшение жилищных условий» -17,5% несколько выросла за счет приобретения жилья семьями потерявшими жилье в связи с военными действиями.

И в 2013 и в 2017 не смотря на различные мотивы те, кто готов приобрести квартиру, рассматривают центральные районы города, поэтому владельцы жилья на окраинах вынуждены снижать цены, чтобы его продать.

Сделка будет успешной, если продавец готов продавать квартиру с хорошим дисконтом. Скидки – обязательный атрибут сделки. Во всех сегментах рынка жилья сегодня условия диктует покупатель. Имея возможность выбирать, покупатели стремятся купить квартиру в хорошем состоянии, с евроремонтом.

Рис.3 - Престижность районов г. Донецка в 2013 и 2017гг.

 

По уровню престижности административных районов всегда условно выделялись три исторически сложившиеся группы. Первая – центр, в состав которого входят Ворошиловский, Калининский и Киевский районы, где диапазон цен на выставленные на продажу объекты варьировал в 2013г. в пределах 1262-1485 долл. за 1 кв.м. Вторая группа – Буденовский, Пролетарский, Ленинский и Куйбышевский районы. Квадратный метр здесь стоил 995-1028 долл. К непрестижной категории обычно относились окраинные Кировский и Петровский районы, в которых цена 1 кв.м. жилья не превышает $900. Текущий 2017г. не внес существенного изменения в приоритетность административных районов города, но значительно изменились цены: по первой группе – это 396-513$, по второй – 327-388$ и по третьей – это  310-313$. Вместе с ценами изменился и разброс цен между квартирами из первой и третьей группы: если в 2013г. это было 600$, то в 2017г. – 200$.

В октябре-ноябре 2013 года на рынке недвижимости в Донецке наиболее активно продавались 2-комнатные квартиры, расположенные в Калининском, Киевском и Кировском районах Донецка. Также неплохо расходились «однушки» в Калининском, Куйбышевском и Ворошиловском районах. Такую избирательную последовательность эксперты связывают с тем, что в Донецке были наиболее востребованы квартиры стоимостью до $50 тыс. Покупателя в 2013г.  не очень интересовала престижность района. Этот фактор уходил на второй план. Более значимой мотивацией являлась ценовая категория продаваемого объекта и аварийное состояние самого жилья. В 2017 году покупатели руководствуются в первую очередь безопасностью района в связи с обстрелами украинских ВСУ. Местные риелторы уверяют, что с началом 2015 года рынок недвижимости в Донецке постепенно возрождается. Например, если еще в январе-феврале 2016 года приобрести 1-комнатную квартиру с удовлетворительным ремонтом в отдаленном от центра Донецка районе можно было за $11 тыс. – $12 тыс., то сейчас – за $14 тыс. – $15 тыс. В центре города жилье стартует от $20 тыс.

Самые низкие цена на продажу квартир наблюдались в Петровском районе Донецка, по цене в среднем $831/кв.м. Самые дорогие предложения  выставлены в Ворошиловском районе Донецка по цене в среднем $1485/м^2. Средняя цена продажи  квартир на рынке недвижимости Донецка  составила $1093/м^2:

 

Таблица 1 - Средняя цена продажи квартир г. Донецк

 

Наименование административного района  г. Донецк	Средняя цена продажи квартир на рынке недвижимости $ за 1 м^2
	2013г.	2017г.
Ворошиловский район	1485	513
Киевский район	1341	396
Калининский район	1262	471
Куйбышевский район	1028	380
Ленинский район	1026	388
Пролетарский район	969	313
Буденовский район	995	353
Кировский район	896	327
Петровский район	831	310

 

Рис.4 - Средняя цена продажи квартир г. Донецк по районам в 2013г.	Рис.5 - Средняя цена продажи квартир г. Донецк по районам в 2017г.