 |  | |
 УДК 333:528.44 Необходимость учета геологических факторов при проведении кадастровой оценки земель
Чекулаев В.В., доцент Цибулькина К.А., магистрант Тульский государственный университет, Россия
На основе анализа технологии проведения государственной кадастровой оценки земель различных категорий выявлен ряд существенных недостатков и предложены основные направления совершенствования методики определения стоимости земельных ресурсов.
Экзогенные геологические процессы на территории Тульской области проявляются достаточно широко, зачастую наносят значительный материальный ущерб народному хозяйству, а иногда и создают реальную угрозу безопасности жизнедеятельности человека. Наибольшую опасность в нашем регионе представляют карст, суффозия, плывуны, оползнеобразование и речная эрозия. Например, степень пораженности карстовыми процессами в этих районах более 50% [4]. Для предотвращения влияния перечисленных негативных процессов на состояние земельных ресурсов и улучшения экологической обстановки необходима полноценная и разносторонняя информация о масштабах распространения опасных природных процессов (явлений), действующих (или способных действовать) на землях определенной территории, их интенсивности, частоте и размерах чрезвычайных ситуациях природного характера. Актуальность исследования заключается в том, что до настоящего времени комплексной системной исследовательской работы по оценке масштабов и опасности воздействия на земли европейской части России природных процессов (явлений), развитых на ее территории практически не проводилось. Существующие методические подходы к проведению такой оценки, а также система оценочных стоимостных показателей также требуют дальнейшего развития с целью выявления закономерностей влияния этих процессов (явлений) на эффективность использования земельного фонда и продуктивность земель Тульской области. Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Рациональным может считаться использование земли, при котором наиболее полно учитываются природные и экономические условия и свойства конкретных земельных участков [6] . Для проведения исследования по определению степени влияния все природные факторы целесообразно разделить на группы: географо-ландшафтные, погодно-климатические и геологические. В свою очередь геологические факторы делят на чисто геологические (состояние массива горных пород, геоморфологические и т.д.), гидрогеологические и инженерно-геологические. К погодно-климатическим факторам относятся: температура воздуха, 0C (абсолютная температура июля, средняя температура июля, абсолютная температура января, средняя температура января); атмосферное давление, мм. рт. ст.; скорость ветра, м/с; атмосферные осадки, мм; относительная влажность воздуха, количество солнечных дней в году. Географо-ландшафтные факторы включают: рельеф местности) минимальная абсолютная высота местности; максимальная абсолютная высота местности; перепад высот; % площади, подверженной неблагоприятным геодинамическим явлениям; обводнённость (отношение протяжённости водных объектов в километрах к площади территории); заозёренность (отношение площади водных зеркал к площади территории); количество, густота (на 100 га); суммарная протяженность речной сети; количество основных типов водоемов (озера, пруды, болота, др.); площадь морской акватории. К геологическим факторам следует отнести: геологическое строение массива горных пород; типы и формы рельефа (геоморфологические показатели); физико-механические свойства грунтов (геологические показатели); гидрогеологические особенности; внутренние и внешние проявления эволюции земной поверхности (показатели геологических процессов). Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик - от физической пригодности земельного участка. При рассмотрении физической пригодности земельного участка следует учитывать: размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию; доступность транспортных и коммунальных удобств исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых; инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод. Вопросы экономической оценки земли и эффективности ее использования в научной литературе отводится особое место [2-4,6-9]. Экономическая оценка земли главным образом, рассматривается с точки зрения ее купли-продажи и формирования земельного рынка. Однако проблема экономической оценки земли значительно шире. Определение кадастровой стоимости земли — вопрос крайне актуальный, поскольку она является отражением экономической эффективности использования участка. Государственная кадастровая оценка земель позволит обоснованно рассчитать ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита. С использованием кадастровой стоимости земельных участков можно разработать механизм выкупа земельных долей у собственника при реализации закона об обороте сельскохозяйственных земель. Результаты государственной кадастровой оценки земель могут быть использованы в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки зрения. Анализ исследований существующей методологии государственной кадастровой оценки объектов недвижимости позволил выявить ряд существенных недостатков и определить основные направления совершенствования методики определения стоимости земельных ресурсов. Основные недостатки и пути их преодоления заключаются в следующем: 1. Отсутствие достоверной информации. Основная претензия - это недостоверность оценки. Недостоверность может быть результатом недостатка информации, очень часто несовершенство заложено в методологии оценки. Определяющее значение имеет качество информации в государственном кадастре недвижимости, а оно удручающее. Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами. 2. Сокращение частоты проведения кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами
Сокращение частоты проведения кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами, поскольку их рыночная стоимость не подвержена столь частым колебаниям, как прочие виды объектов. 3. Постоянное накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих факторах Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет от даты проведения оценки. В связи с большим количеством объектов недвижимости, финансовыми и временными рамками, кадастровая стоимость зачастую определяется методами «массовой оценки». (Это соответствует федеральному стандарту). Как правило, в таких случаях оценщики основываются на информации из открытых источников, оценивают недвижимость, земельные участки дистанционно. «Массовая оценка» не учитывает особенности каждого объекта. В итоге кадастровая стоимость может в разы превышать рыночную. В связи с вышеуказанным совершенствование методик кадастровой оценки земель в России должно быть ориентировано по следующим направлениям: - более обоснованное использование рыночных показателей для расчета стоимости земли; -пересмотр системы удельных показателей с учетом специфики оцениваемых объектов; -учет влияния географических, климатических, демографических и геологических факторов [2,5]. Таким образом, применяемые методики кадастровой оценки земель имеют ряд недостатков: с одной стороны, оценка земель проводится на основе нормативно-затратных показателей в соответствии с динамикой инфляционных процессов и фискальной политики государства; с другой – влияние природных факторов в оценочном процессе практически не учитывается. При оценке земель всех категорий необходимо учитывать комплекс факторов, состоящий из состояния среды, антропогенной, демографической, и экологической составляющих.
Библиографический список 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016); 2. Безруков В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 155 с. 3. Волков С.Н. Землеустройство. Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. / С.Н.Волков.- М.: ГУЗ, 2013. – 992 с. 4. 4. Горбунов Е.А., Ошевский С.Д. Социальная и экономическая география Тульской области. Тула: Издательский Дом «Пересвет», 2001. - 175 с., ил.; 5. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд- во ТРТУ, 2004. 107с. 6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002г. N 568-р; 7. Методические указания о Государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Утверждены приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 8. Петрова Н.В. Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий с учетом их гидроресурсного потенциала. Автореф. дис. канд. техн. наук: 25.00.26 / ФГБОУ ВПО «СГГА» - Новосибирск, 2013. - 24 с.; 9. Шалмина Н.Г. Методические основы комплексной кадастровой оценки земельных ресурсов [Текст] / Г.Г. Шалмина, Н.В. Петрова // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэросъемка. – 2013. - № 5. – С. 96 – 102.; | ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)