УДК 631.86.14

Совершенствование кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Казахстан

Ахметова Н.З., к.э.н., старший преподаватель

Казахский агротехнический университет им.С.Сейфуллина, Казахстан

В период перехода к рыночной экономике в Республике Казахстан идут преобразования во всех сферах деятельности. Наряду с этим возникла необходимость осуществления политики платного землепользования. Каждый земельный участок, как объект собственности или землепользования, является объектом недвижимости, соответственно должен иметь свою стоимость. Если в условиях социализма земля была нефинансовым материальным ресурсом, то в условиях рынка она становится сугубо экономической категорией. Кадастровая (нормативная) цена земли является одним из главных экономических регуляторов земельных отношений в процессе образования различных форм хозяйствования и вовлечения в рыночный оборот.

В Республике Казахстан действуют две формы стоимости земли: рыночная и нормативная кадастровая стоимости. Рыночная стоимость – формируется на вторичном рынке земли, т.е. в условиях соотношения спроса и предложения. Нормативная кадастровая стоимость – формируется на первичном рынке земли и регулируется путем применения нормативного показателя, т.е. базовой ставки платы за 1 кв.м. земельного участка (далее базовые ставки) и соответствующих поправочных коэффициентов.

Базовые ставки за земельные участки должны периодически уточняться на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли. Их уточнение, согласно опыту стран с рыночной экономикой, проводится через каждые пять лет. По своей экономической сути кадастровая стоимость земли является основой для определения других форм платежей за землю: земельного налога, арендной платы, залоговой цены и других платежей.

Базовые ставки являются основой установления кадастровой стоимости земельных участков при передаче государственных земель в пользование, владение и распоряжение физическим и юридическим лицам для формирования первичного рынка земельной недвижимости, тем самым дается возможность включения земельных участков в рыночный оборот.

Кадастровая оценочная стоимость, определенная на основе базовых ставок – это реальная цена – основа ценообразования на вторичном рынке земли.

Основные методические положения расчета базовых ставок следующие:

- расчет проводится тремя рыночными методами: сравнительным, доходным, затратным;

- для дифференциации базовых ставок осуществляется ценовое зонирование;

- определяется средневзвешенное значение базовой ставки в расчете на 1 кв.м с учетом показателей ценовых зон.

Опыт стран с рыночной экономикой показывает, что доля земли в общей стоимости недвижимости колеблется в зависимости ценности территории, базовой стоимости недвижимости от 8 до 45% в Испании, от 0,6 до 50% в Германии (табл. 1 и 2).

Для проверки соответствия двух шкал определения доли земли: испанской и германской были сгруппированы 80 показателей Германской шкалы в 7 типов базовой стоимости по опыту Испании (80:7=11).

Таблица 1 - Доля земли в общей стоимости недвижимости в Испании

Таблица 2 - Доля земли в общей стоимости недвижимости в зависимости от местоположения в Германии

* коэффициент ценности территории рассчитывается с учетом местоположения в размахе вариации от минимального до максимального значения стоимости недвижимости; минимальное значение (100 т.т - * 1,0) соответствует 6,3%, а максимальное (500 т.т. - * 5,0) будет равным 31,3%. Результат от сопоставления позволяет сделать вывод, что две шкалы достаточно четко коррелируют друг с другом (таблица 3).

Для Казахстана более приемлема не градостроительная, а административная типизация населенных пунктов: города республиканского подчинения, областные центры, города областного подчинения, районные центры, города районного подчинения, рабочие поселки, сельские населенные пункты. Тогда доля земли в комплексе недвижимости, зависящая от административного статуса будет выражаться следующим статистическим рядом (как среднее между двумя значениями) 46; 41; 35; 28; 22; 17; 8.

Таблица 3 - Сопоставление шкал определения доли земли в недвижимости

С учетом того, что рынок земли в Казахстане находится на стадии становления, а деление территории даже крупных городов на 7 зон нецелесообразно по статистическим требованиям интервала зонирования, следует принять пять типов базовых стоимостей, соответствующих пяти зонам в городах республиканского подчинения (таблица 4).

Таблица 4 - Доля земли в зависимости от разитости рынка недвижимости и административного статуса города

* в связи с недостаточной развитостью рынка земли в Казахстане, эти значения следует принять, как максимальные, при условии их корректировки в зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости каждого города.

Таким образом, в итоге можно сделать вывод о четком соответствии доли земли уровню развитости рынка недвижимости и административному статусу городов. Для сельских населенных пунктов необходима другая типизация базовых стоимостей рынка земли.

Вторым инструментом регулирования являются поправочные коэффициенты, которые учитывают особенности конкретного земельного участка. Поправочные коэффициенты разрабатываются отдельно к конкретным городам на основе ценообразующих факторов.

Таким образом, необходимо отметить следующее:

1. В соответствии с результатами мониторинга рынка земли и в целях обеспечения единого подхода к оценке земельных участков на всей территории республики и сопоставимости ее результатов, необходима разработка базовых ставок платы за земельные участки населенных пунктов (городов) с применением поправочных коэффициентов и утверждением их Правительством Республики Казахстан в соответствии со ст.10 Земельного кодекса Республики Казахстан;
2. Двукратный предел изменения поправочных коэффициентов к базовой ставке необходимо изменить, и следует ввести международный стандарт предельной цены на уровне максимума эффекта использования конкретного земельного участка и минимума ущерба.
3. Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков на основе базовых ставок и поправочных коэффициентов к ним, учитывающих все характеристики земельного участка, должна быть основой для исчисления земельного налога, как это принято в большинстве цивилизованных стран, а также как принято в налоговом законодательстве Казахстана в отношении налога на недвижимое имущество. Это позволит четко дифференцировать размер налога в зависимости от производительной способности земли, сгладить полярность налогообложения по регионам, и в конечном итоге – способствовать более рациональному использованию земель.
4. Базовые ставки городов областного значения и других населенных пунктов должны устанавливаться с учетом сложившейся экономической ситуации в конкретных населенных пунктах в процентах от базовой ставки областного центра с последующим утверждением в местных представительных органах.

Библиографический список

1. Ахметова Н.З. Совершенствование управления земельными ресурсами в Республике Казахстан/Ахметова Н.З.,Музыка О.С. //Наука и Мир. 2016.  № 3 (25). С. 48-50.
2. Ахметова Н.З., Музыка О.С «Оценка земель населенных пунктов в условиях рыночной экономики» 2я Международная научная конференция "Европейская наука и технологии"9-10 мая 2012
3. Ахметова Н.З., Даутова А.Е. Кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Казахстан.// Современные технологии в науке и образовании: проблемы, достижения, перспективы: сборник научных трудов по материалам I международной научно-практической конференции. – Стерлитамак: Издательство «Вектор науки», 2016. – 149 с.

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ