В онлайне: 3 (гостей - 3, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 631.111

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Самарской области


Чернякова Г.И., начальник почвенного отдела, Горшкова О.В., аспирант, начальник группы почвенного отдела,
ОАО "ВолгоНИИгипрозем", Россия
Троц Н.М., доцент,
Самарская государственная сельскохозяйственная академия, Россия

Приведены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий административных районов Самарской области.
 

В структуре земельного фонда Самарской области удельный вес земель сельскохозяйственного назначения составляет 76,8 % территории или 4070,8 тыс. га.
P%В области выполнены четыре тура экономической оценки земель сельскохозяйственных угодий и проведена внутрихозяйственная оценка земель.
P%В процессе выполнения этих работ собраны и обработаны почвенные, климатические, экономические данные исследований, рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков [1,2].
P%Полученные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий являются актуальными, используются в расчетах, связанных с качеством земель сельскохозяйственного назначения, для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога, при решении вопросов регулирования землепользования.

Цель нашей работы - анализ показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий административных районов Самарской области.

Результаты и их обсуждение.

Самарская область расположена в лесостепной и степной зонах, соответственно были выделены два земельно-оценочных района (ЗОР): северный и южный [3].

Оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий определена на основании среднемноголетней фактической урожайности сельскохозяйственных культур (зерновые, зернобобовые культуры, подсолнечник, кукуруза на силос и зеленый корм, сахарная свекла, однолетние и многолетние травы на сено) и естественных кормовых угодий (сенокосов и пастбищ). По административным районам среднемноголетняя фактическая урожайность сельскохозяйственных культур по соответствующим периодам рассчитана как среднеарифметическая величина (табл.1).

Фактическая урожайность рассчитана как средняя величина с учетом посевных площадей и их средней урожайности по районам, входящим в земельно-оценочный район (ЗОР).



Таблица 1 - Средняя фактическая урожайность сельскохозяйственных культур и сенокосов по земельно-оценочным районам Самарской области, ц /га

Сельскохозяйственные культуры Оценочные районы По области
I II
Зерновые и зернобобовые культуры* 14,1/13,8 12,9/13,1 13,4/13,4
Кукуруза на силос и зеленый корм 126,8 118,0 121,8
Подсолнечник на зерно 7,8 7,8 7,8
Однолетние травы на сено 15,3 13,7 14,5
Многолетние травы на сено 14,3 16,6 15,5
Сахарная свекла 126,2 111,6 121,3
Сенокосы** 13,8 10,8 12,3

Примечание: * Через дробь данные по двум этапам исследования,**фактическая урожайность сенокосов, повышенная на 25% за счет использования отавы.
 

Продуктивность 1 га посевов сельскохозяйственных культур и сенокосов в центнерах кормовых единиц (ц.к.ед.) определена переводом их фактической урожайности за этот период по принятым в области коэффициентам (табл.2).

Продуктивность 1 га пастбищ в ц.к.ед. рассчитана на основе их продуктивности по данным оценки земель и сельскохозяйственных угодий с корректировкой на соотношение фактической продуктивности сенокосов. Среднегодовой фактический выход продуктивности с 1 га посевов сельскохозяйственных культур в рублях определен умножением показателей фактической урожайности соответствующих культур и сенокосов на средние реализационные цены, сложившиеся по Поволжскому экономическому району.



Таблица 2 - Среднегодовой фактический выход продукции с 1 га посевов сельскохозяйственных культур, сенокосов и пастбищ, центнеры кормовых единиц (ц.к.ед.)

Сельскохозяйственные культуры Оценочные районы По области
I II
Зерновые и зернобобовые культуры 16 15,2 15,5
Кукуруза на силос и зеленый корм 20,3 18,9 19,5
Подсолнечник на зерно 11,3 11,3 11,3
Однолетние травы на сено 7,3 6,6 7,0
Многолетние травы на сено 6,9 8,0 7,4
Сахарная свекла 32,8 29,0 31,5
Сенокосы 6,6 5,2 5,8
Пастбища 4,0 3,2 3,5
Итого 10,2 9,8 10,0


Реализационные цены на нетоварные виды продукции (кормовые культуры, сенокосы и пастбища) определены умножением соотношения содержания кормовых единиц в продукции соответствующих культур и зерна на реализационную цену зерна и коэффициент 0,75 (коэффициент реализации зерна).

Валовая продукция составила по первому оценочному району - 10,4, по второму 9,6 ц.к.ед. По области этот показатель составил 9,9 ц.к.ед. Коэффициент дифференциации базовых (оценочных) показателей по I и II оценочным районам составил 1,049 и 0,965 соответственно. Базовые показатели продуктивности по первому ЗОР - 12,4 ц.к.ед. по второму - 11,4 ц.к.ед. на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетные затраты по сельскохозяйственным культурам в разрезе оценочных районов определялись на основе фактических затрат. Расчеты по оценочным районам производились относительно средних по области показателей. Рассчитывались ежегодные коэффициенты затрат в оценочных районах по отношению к средним затратам в области. На основании ежегодных коэффициентов определялся среднегодовой коэффициент соотношения затрат по оценочным районам. Расчетные затраты на 1 га пашни определялись как средневзвешенная величина показателей расчетных затрат по сельскохозяйственным культурам на их площадь посева с учетом доли всех посевов в площади пашни. Коэффициенты дифференциации базового оценочного показателя затрат области по оценочным районам определялись путем деления скорректированных расчетных показателей затрат оценочных районов на базовый показатель затрат в области (табл.3).



Таблица 3 - Коэффициенты дифференциации и базовых затрат

Величина Оценочный район По области
I II
Откорректированные расчетные затраты 640 593 612
Коэффициенты дифференциации 1,045 0,969 1,000
Базовые затраты 1021 947 977


Базовые оценочные показатели затрат по оценочным районам рассчитывались умножением базового показателя затрат области, определенного на первом этапе оценки земель (на уровне субъектов Российской Федерации), на соответствующие коэффициенты дифференциации (1,045 и 0,969). Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий определена как произведение оценочных затрат на коэффициент нормативной рентабельности производства, земельная рента суммированием дифференциальной и абсолютной рент. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена путем капитализации земельной ренты. Определение земельной ренты и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий производилось автоматизировано. Каждому объекту присвоен свой кадастровый номер. Структура кадастрового номера принята следующая: 63:34:01:03, где 63-номер Самарской области, 34-номер района,01-номер бывшего хозяйства, 03-порядковый номер объекта оценки в границах бывшего хозяйства.

Анализ шкал дифференциального рентного дохода по плодородию, технологическим свойствам и местоположению сельскохозяйственных угодий показал, что по мере повышения балла бонитета почв рентный доход возрастает и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета рентный доход снижается. При средних по области значениях балла бонитета почв (63), индекса технологических свойств (1,09) и эквивалентного расстояния (39 км) расчетный рентный доход расходится базовой величиной между этапами оценки земель на 0,3 % (допустимое 2%).

Исходя из рассчитанных показателей среди двух земельно-оценочных районов, большую кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий имеет I ЗОР, меньшую II ЗОР (табл.4). Внутри ЗОР значительный интервал между максимальной и минимальной кадастровой стоимостью сельскохозяйственных районов.



Таблица 4 - Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по Самарской области

№ п/п Район Балл бонитета Индекс тех.свойств почвы Удаленность, Экв.км
1 Елховский 63 1,09 57
2 Исаклинский 64 1,12 45
3 Камышлинский 64 1,16 41
4 Клявлинский 62 1,15 25
5 Кошкинский 74 1,10 29
6 Красноярский 65 1,09 61
7 Похвистневский 70 1,15 32
8 Сергиевский 64 1,12 29
9 Ставропольский 77 1,06 40
10 Сызранский 60 1,09 27
 
11 Челно-Вершинский 74 1,11 20
12 Шенталинский 68 1,10 22
13 Шигонский 61 1,08 49
Итого по I ЗОР 67 1,11 37
1 Алексеевский 54 1,08 38
2 Безенчукский 64 1,07 40
3 Богатовский 66 1,09 22
4 Большеглушицкий 55 1,08 48
5 Большечерниговский 52 1,09 28
6 Борский 63 1,08 35
7 Волжский 67 1,10 36
8 Кинельский 67 1,09 32
9 Кинель-Черкасский 67 1,09 34
10 Красноармейский 60 1,08 44
11 Нефтегорский 58 1,08 55
12 Пестравский 55 1,09 80
13 Приволжский 65 1,06 28
14 Хворостянский 58 1,05 36
Итого по II ЗОР 60 1,08 40
Итого по области 63 1,09 39


В I ЗОР минимальная стоимость в Шигонском районе, максимальная в Ставропольском районе.

Низкая стоимость сельскохозяйственных угодий Шигонского района объясняется не только относительно низким для ЗОР плодородием почвы (балл бонитета 61 против среднего по ЗОР 67), но и большим эквивалентным расстоянием - 49 км (среднее 37).

Во II ЗОР наименьшая кадастровая стоимость в Большечерниговском районе, наибольшая в Волжском и Кинельском районах. Низкая стоимость сельскохозяйственных угодий в Большечерниговском районе объясняется низким баллом бонитета сельскохозяйственных угодий - 52 (60 по ЗОР). В Исаклинском и Сергиевском районах при одинаковом балле бонитета (64) и индексе технологических свойств (1,12) отмечается разная кадастровая стоимость из-за разного эквивалентного расстояния (45 и 29). В Нефтегорском и Хворостянском районах при одинаковом балле бонитета сельскохозяйственных угодий (58) разная кадастровая стоимость связана с разным эквивалентным расстоянием (55 и 36 соответственно), хотя в Нефтегорском районе меньше индекс технологических свойств (1,05 и 1,08). Полученные бонитеты сельскохозяйственных угодий по административным и земельно-оценочным районам сопоставлены с многолетней средней урожайностью зерновых культур. При зональности территории области процент цены балла в районах по урожайности исчислялся относительно земельно-оценочного района, а в ЗОР относительно цены балла по области. Различия цены балла между ЗОР более 3% фиксировались как климатический норматив. В расчетах отклонения составили 1%.

Причиной устойчивых различий урожайности цены балла в административных районах также могут быть микрозональные климатические условия (кроме субъективных и устойчивых экономических факторов). В целом по области они равняются единице. Процент отклонения урожайности в административных районах от ЗОР рассчитан с поправкой на климатический показатель и зафиксирован как субъективный и устойчивый экономические фактор.
 

Библиографический список

  1. Трегубов Б.А. Бонитировка почв пашни хозяйств Куйбышевской области. // Б.А. Трегубов, Г.Г. Лобов, М.Г. Холина. Куйбышевское книжное издательство.1976. с. - 112.
  2. Трегубов Б.А. Оценка земель Куйбышевской области. //Б.А. Трегубов, Г.Г. Лобов, М.Г. Холина. Куйбышевское книжное издательство.1988.- с.176.
  3. Жичкин К.А. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назаначения (на материалах Самарской области). //К.А. Жичкин, А.А.Пенкин, А.В. Гурьянов, Л.Н. Жичкина.-Кинель, РИЦ СГСХА, 2015. - 159с.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

#menuinclude(1-elibraryru)

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.