УДК347.235

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области

Жичкин К.А, доцент, Жичкина Л.Н. доцент

Самарская государственная сельскохозяйственная академия, Россия

Рассмотрена методика определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, примененная при оценке в 2011 г. в условиях Самарской области. Она основывалась на доходном методе оценки. Рассмотренная методика позволила более точно определить величину кадастровой стоимости по сравнению с методиками, использованными ранее.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения выполняет ряд важнейших функций. В условиях самарской области она проводилась в 2011 г. по ниже приведенной методике. В данной статье рассмотрена оценка земель сельскохозяйственного назначения первого вида разрешенного использования. К нему относятся земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

Таким образом, это земли, обеспечивающие непосредственное производство сельскохозяйственной продукции, большую долю которых составляют сельскохозяйственные угодья.

Информация по ценообразующим факторам, которые используются при определении стоимости. Рыночная стоимость сельскохозяйственной недвижимости, как и любого другого товара, создается и поддерживается соотношением четырех условий: ее полезностью, естественной ограниченностью (дефицитностью), потребностью в ней и способностью ее приобрести. Сочетание данных условий в полной мере выражает спрос и предложение. Так, в основе спроса всегда будет лежать полезность конкретного объекта и потребность в нем. Однако объем спроса будет регламентирован естественной ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения и платежеспособностью покупателей. Предложение точно так же будет определяться полезностью земельных участков сельскохозяйственного назначения и потребностью в них. При этом объем предложения будет ограничиваться их относительной дефицитностью и реальным уровнем доходов покупателей [1].

И хотя на спрос и предложение действуют одни и те же условия, цены, формирующиеся на рынке под их влиянием, будут прямо пропорциональны спросу и обратно пропорциональны предложению.

Общее соотношение спроса и предложения на сельскохозяйственные земли определяются множеством факторов, которые условно можно подразделить на четыре категории:

- экономические факторы, которые отражают общее состояние экономической ситуации в стране и в регионе и описываются такими показателями: уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; банковская процентная ставка; рыночная цена на сельскохозяйственную продукцию; традиционная область специализации, уровень хозяйствования и степень интенсивности сельскохозяйственного производства; объем производственных затрат на получение сельскохозяйственной продукции; уровень прибыли в сельском хозяйстве;

- социальные факторы, которые позволяют объяснить характер землепользования, спрос населения на землю и ее цену. К ним относятся местные традиции в земледелии и скотоводстве, половозрастная структура населения и уровень его образования, чувство собственности и т.п.;

- юридические, административные и политические факторы, связанные с приватизационной, фискальной и кредитно-денежной политикой государства, которая в равной степени могут стимулировать или сдерживать спрос на землю;

- физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения, которые являются определяющими для стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: природные факторы (климатические, геоморфологические, почвенные); факторы организации территории (взаиморасположение участков, их размер и форма, севооборот, удобство подъезда к участку), мелиоративные факторы, связанные с земельными улучшениями; факторы местоположения (удаленность от хозяйственных центров, от населенных пунктов) [2].

Качество сельскохозяйственных угодий характеризуется плодородием почв, природой процессов почвенной эрозии; рельефом участка, составом и уровнем грунтовых вод, формой участка; наличием земельных улучшений. Самым важным фактором для сельскохозяйственных земель, влияющим на стоимость, является плодородие почв, т. е их способность давать урожай. Интегральным показателем плодородия почв служит балл бонитета (от 0 до 100), отражающий соответствие урожайности сельскохозяйственных культур свойствам почв и климатическим особенностям местности. Как правило, к таким свойствам относятся содержание гумуса в пахотном слое и по генетическим горизонтам, мощность гумусовых горизонтов, содержание физической глины, индекс физического состава, степень засоления, солонцеватость, скелетность почв, кислотность (рН солевого раствора), оглеенность, эродированность, каменистость, содержание подвижных питательных веществ (фосфора, калия, азота), смытость и прочие [3].

Эрозия почв имеет двоякое влияние на стоимость. Если эрозионные процессы уже имеют место и земельный участок эродирован, то эрозия повлияет на стоимость участка через снижение его плодородия (урожайности). Если же эрозия существует как потенциальная угроза, то в этом случае ее влияние на стоимость будет косвенной и скажется в необходимости строительства противоэрозионных систем, использования противоэрозионных технологий, выборе культур для возделывания и т.д.

Высота участка над уровнем моря повлияет на способ его использования, так как пашни (орошаемые и богарные), сады, сенокосы и пастбища имеют свою оптимальную высоту расположения над уровнем моря.

Уклон поверхности земельного участка оказывает прямое влияние на производственную деятельность и интенсивность земледелия. Так, на земельном участке с уклоном до 3-5 градусов возможно возделывание интенсивных культур, включая пропашные, без провоцирования эрозионных процессов и без возникновения проблем, связанных с использованием сельскохозяйственной техники. На земельных участках с большим уклоном возможная культивация менее интенсивных культур, преимущественно противоэрозионных. Очевидно, что в этом случае стоимость земельного участка, расположенного на более крутом склоне, будет ниже.

Экспозиция склонов участка также оказывает влияние на выбор выращиваемых культур, но уже с точки зрения влагообеспеченности и количества солнечной радиации.

Грунтовые воды влияют на культуры, которые возделываются на поливных землях и в поймах рек. Влияние грунтовых вод проявляется в содержании солей, возможности их нейтрализации и т.п.

Форма земельного участка влияет на уровень затрат, связанных с обработкой почв. Оптимальной считается такая форма земельного участка, при которой соотношение между его шириной и длиной составляет 1:2 или 1:3 [4].

Такое соотношение вытекает из объема основных механизированных работ (по длине и по ширине участка). Соотношение этих работ составляет от 60-70% до 40-30%. Самой нерациональной для земельного участка является форма треугольника [5].

Наличие земельных улучшений также влияет на стоимость земельного участка. Одно лишь наличие оросительной системы обеспечивает повышение урожайности на порядок. Кроме того, наличие источника воды расширяет возможности использования участка. Не менее важным являются и противоэрозионные системы (лесозащитные полосы, плотины), хозяйственные постройки, дороги и т.п.

Местоположение земельного участка характеризуется его удаленностью от рынков сбыта продукции, пунктов агрономического и технического обеспечения, источников воды, мест проживания, а также расположением относительно защитных или санитарных зон.

Удаленность конкретного участка будет зависеть не только от расстояния, но и характера перевозимых грузов и качества дорог. Если земельный участок расположен на значительном удалении от рынков реализации, его собственник будет нести большие затраты по перевозке и сохранению продукции, а так же столкнется с потерями, неизбежно возникающими при транспортировке продукции на большие расстояния. Не менее важное влияние на объем затрат будет иметь и качество дорог, примыкающих к земельному участку. Насыпные дороги и дороги с твердым покрытием обеспечивают доступ на участок независимо от климатических условий и при минимальных затратах [6].

Расстояние от земельного участка до места жительства его собственника (арендатора) имеет индивидуальное значение. Скорее всего, покупатель даст более высокую цену за участок, расположенный в непосредственной близости от дома или земель, которыми он уже владеет, во избежание ежедневных затрат, связанных с поездками на участок, перевозкой агрегатов, сбором урожая и т.д.

Таким образом, информационной базой для определения факторов, влияющих на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения на самарском земельном рынке, являются:

• сведения о природных, социально-экономических, историко-культурных, экологических и прочих особенностях местоположения земельного участка;

• информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровне их доходности, время экспозиции объектов данного типа на рынке;

• данные о затратах на земельные улучшения и операционных затратах, которые сложились на рынке, а также о доходах и затратах производства и реализации сельскохозяйственной продукции;

• материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве почв (почвенные карты), характере и состоянии агротехники и земельных улучшений;

• проекты землеустройства, схемы планировки территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, в соответствии с которыми регламентируется использование земельного участка, что может повлиять на стоимость объекта оценки [7].

Учитывая, что проводимая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения первого вида разрешенного использования основана на оценке с точки зрения продуктивности, на передний план выдвигаются факторы, обеспечивающие именно продуктивность земли:

- интегральные показатели плодородия почв – балл бонитета, урожайности по районированным культурам,

- климатические особенности – естественная влажность воздуха, почвы, температурный режим и пр.,

- затраты на производство продукции и поддержание плодородия почвы.

Рис. 1 - Факторы, определяющие ценность земель сельскохозяйственного назначения

Учитывая, что проводимая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения первого вида разрешенного использования основана на оценке с точки зрения продуктивности, на передний план выдвигаются факторы, обеспечивающие именно продуктивность земли (рис. 1):

- интегральные показатели плодородия почв – балл бонитета, урожайности по районированным культурам,

- климатические особенности – естественная влажность воздуха, почвы, температурный режим и пр.,

- затраты на производство продукции и поддержание плодородия почвы.

Методика строится на следующем допущении. Ценность земельного участка, зависящая от естественного плодородия, определяется следующими показателями: содержание гумуса в пахотном слое; мощность гумусового горизонта; содержание физической глины в пахотном слое; негативные свойства почв.

Таким образом, каждый земельный участок имеет только ему присущие качественные показатели ценности.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Выбор подходов и методов расчета стоимости земельных участков. При расчете рыночной стоимости земельных участков в общем случае применяются два подхода – сравнительный и доходный (затратный не используется, так как земля создана природой, а не человеком).

Сравнительный подход к оценке недвижимости определяется тремя принципами оценки собственности: спроса и предложения, замещения, вклада. Базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Стоимость предлагаемых земель достаточно сильно дифференцирована, участки для производства сельскохозяйственной продукции, а именно поля, луга, пастбища и т.д. предлагаются по реальным ценам от 1,0 до 7 рублей за 1 кв.м. в зависимости от местоположения, площади и характеристик плодородного слоя. Более высокая цена предложения зачастую определяется другими факторами – близостью к населенным пунктам с возможностью использования по другому назначению, влияние окружающей природы (рекреационные возможности), наличие коммуникаций и т.п., которые не отражают возможную урожайность, т.е. основную цель сельхозугодий.

В настоящее время определение кадастровой стоимости сельхозугодий проводится на основе доходного подхода, поэтому сравнительный подход в дальнейшем не рассматривается [8].

Доходный подход. В основе подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость земельного участка определяется величиной будущих выгод его владельца. Реализуется данный метод путем пересчета будущих денежных потоков, приносимых собственностью, в настоящую стоимость. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов. В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования [9].

В настоящей кадастровой оценке земель первого вида использования установлен порядок определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, по которой в дальнейшем будет считаться кадастровая стоимость всего участка. Данный рекомендованный метод реализует разновидность классического метода капитализации земельной ренты.

Последовательность расчета удельных показателей кадастровой стоимости земель через земельную ренту в рамках настоящей оценки заключается в следующем:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

- расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

- расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

- расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

- определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

- определение кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости земли на почве (например, типа «а») рассчитывается по формуле:

УК_а = Д_а / R_о,

где:

R_о – коэффициент капитализации,

Д_а - доход по севообороту (по почве),

Д_а = Д_а ^Si = S (У_а ⁱ * Цⁱ – З_аⁱ ) / (i+1) – З_пп – П_пр

где:

У_а ⁱ – урожайность i-ой культуры без учета интенсивных технологий,

Цⁱ - цена за единицу i-ой культуры,

З_аⁱ – затраты на возделывание и уборку i-ой культуры, без учета затрат по интенсивным технологиям,

З_пп – затраты на поддержание плодородия почвы,

П_пр - средняя прибыль предпринимателя в сельскохозяйственной отрасли,

i - количество полей в севообороте.

Рассмотрим исходные данные для расчета удельной кадастровой стоимости земли на примере Самарской области.

Были предложены следующие оптимальные севообороты для отдельных типов почв (табл. 1).

Таблица 1 - Типовые севообороты для различных природно-экономических зон Самарской области

Полевой севооборот №1: 1 – пар чистый, 2 – озимая пшеница, 3 – просо, 4 – яровая пшеница, 5 – однолетние травы, 6 – яровая пшеница, 7 – подсолнечник, 8 – многолетние травы – зернотравянопаропропашной. Зерновые культуры занимают наибольшую площадь, остальную часть занимают однолетние и многолетние травы, пар, подсолнечник.

Полевой севооборот №2: 1 – пар чистый, 2 – озимая рожь, 3 – гречиха, 4 – яровая пшеница, 5 – однолетние травы, 6 – яровая пшеница, 7 – подсолнечник, 8 – многолетние травы – зернотравянопаропропашной.

Полевой севооборот №3: 1 – пар чистый, 2 – озимая пшеница, 3 –яровая пшеница, 4 – яровая пшеница, 5 – однолетние травы 6 – подсолнечник, 7 – многолетние травы – зернотравянопаропропашной.

Таблица 2 - Баланс гумуса

Основным принципом построения таких севооборотов является ежегодная смена культур (исключение многолетние травы), относящихся к различным биологическим группам. Оптимальный севооборот ориентирован на поддержание плодородия почвы за счет посева культур, улучшающих свойства почвы естественным путем. Расчет стоимости земли доходным подходом через оптимальный севооборот соответствует целям кадастровой оценки именно земли, т.е. без учета влияния внесения удобрений, которое относится к улучшению земельных участков.

В доказательство этого рассчитан баланс гумуса, как основного элемента обеспечивающего плодородие почвы, который приведен в таблице 2.

По всем рассмотренным почвам предложенные севообороты не только сохраняют баланс гумуса, но и увеличивают его содержание в почве. Таким образом, в дополнительных затратах на подержание плодородия почв нет необходимости, т.е. эти затраты при оптимальных севооборотах равны нулю.

Урожайность основных сельскохозяйственных культур. Урожайность основных сельскохозяйственных культур является основным мерилом эффективности коммерческого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Для формирования сравнимых условий по всем зонам Самарской области  в расчете дохода необходимо опираться на нормативную урожайность.

Расчет нормативной урожайности. В соответствии с вышеизложенным условием необходимо определять кадастровую стоимость земли исходя из нормативной урожайности культур [10].

Нормативная урожайность зерновых (всего зерновых) рассчитывается по формуле:

где: У_н - нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

АП – величина местного агроклиматического потенциала для зерновых культур (по Карманову И.И.);

10,0 – базовое значение величины АП;

33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий при базовом значении АП (10,0);

1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;

К₁...К₄ – поправочные коэффициенты,

К₁– содержание гумуса в пахотном слое;

К₂– мощность гумусового горизонта;

К₃– содержание физической глины в пахотном слое;

К₄– негативные свойства почв.

Расчетная формула и коэффициенты К₁, К₂, К_3, К₄ разработаны на базе материалов четвертого тура оценки земель (1980-1986гг.).

Мощность гумусового горизонта для расчета коэффициента К₂ использована информация из Википедии [11]:

·    а) сверхмощные (мощность более 120 см.)

·    б) мощные (120-80 см.)

·    в) среднемощные(80-40 см.)

·    г) маломощные(<40 см.)

Содержание физической глины в пахотном слое для расчета коэффициента К₃ выбрано в соответствии с классификацией почв по Н.А.Качинскому [12].

Расчетный уровень продуктивности установлен по урожайности зерновых колосовых (всего зерновые), соответствующей нормам и структуре затрат по интенсивным зональным технологиям с коэффициентом эффективности 0,7-0,8 (потенциал определен по материалам Госсортсети).

В качестве эталонной выбрана почва без негативных свойств (засоления, избыточного увлажнения, уплотненных горизонтов и др.), содержащая в пахотном слое 4% гумуса, 50% физической глины, имеющая гумусовый горизонт мощностью 50 см. Почвообразующая порода эталонной почвы обладает оптимальными тепловыми и водно-физическими свойствами (водопроницаемость 0,1 - 1,0 м /сут.), обеспечивает хороший внутренний дренаж почвы. Примером эталонной почвы является чернозем с вышеуказанными свойствами на лессе.

В связи с тем, что стоимость земли должна определяться на основании дифференциальной ренты I, то коэффициент 1,4 (коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания) применять не следует, тем более, что оптимальные севообороты, используемые для расчета, основаны на неинтенсивных технологиях.

Агроклиматический потенциал АП характеризует влияние климатических условий на урожайность зерновых культур. Показатель АП разработан Почвенным институтом им. В.В. Докучаева (И.И. Карманов).

АП рассчитывается по формуле:

где Σt> 10° – сумма температур выше 10°, берется из климатических (агроклиматических) справочников;

КУ – коэффициент увлажнения (отношение количества осадков к испаряемости); величины КУ более 1,1 принимаются равными 1,1;

Р – поправка к КУ,

при КУ> 0,76 Р= 0,20-0,6 (1,1-КУ);

при КУ=0,76-0,36 Р = 0;

при КУ=0,35-0,30 Р = 0,35 - КУ;

при КУ< 0,30 Р= 0,05.

Используемые в расчетах значения следующих величин представлены:

- среднегодовое количество осадков R,

- величина испаряемости (количество влаги, которое может испариться с водной поверхности при данной температуре) Е,

- средняя температура января (самого холодного месяца) t⁰min,

- средняя температура июля (самого теплого месяца) t⁰max,

- широта местности (градусы северной широты) l,

- среднегодовое количество осадков,

- сумма суточных температур Stакт.

КК – коэффициент континентальности климата рассчитывается по формуле:

где t° max - средняя температура самого теплого месяца,

Таблица 3 - Расчет нормативной урожайности по зерновым в разрезе подтипа почв (пример по Безенчукскому району)

t°min - средняя температура самого холодного месяца,

l - широта местности - берется с точностью до десятых долей градуса (снимается с любой карты, кроме очень мелкомасштабной).

Коэффициент континентальности климата берется в целых числах. Величины коэффициента более 200 принимаются равными 200.

Вычислив АП, легко рассчитать нормативную урожайность У_н. Значение коэффициентов К1...К4 определяется по таблицам Приложения по известным значениям содержания гумуса, мощности гумусового горизонта и содержания физической глины в пахотном слое.

В качестве примера приведен расчет нормативной урожайности участка Безенчукском районе (табл. 3).

На некоторых участках встречается два или более подтипов той или иной почвы. Для каждого подтипа почвы рассчитана нормативная урожайность У_н. Для определения У_н каждого конкретного участка использовано значение среднего арифметического. Пример приведен в таблице 4.

Таблица 4 - Расчет средней нормативной урожайности по участку ( ц/га)

Далее следует определить нормативную урожайность для каждой культуры используемых севооборотов. Для этого применяются коэффициенты отношения урожайности сельскохозяйственных культур к урожайности зерновых. Для культур, не входящих в эти таблицы – просо и гречиха –используются фактические среднестатистические урожайности.

Для зерновых культур, участвующих в типовых севооборотах, эти коэффициенты рассчитаны на основании данных о фактической урожайности по районам Самарской области.

Для черноземных и каштановых почв в севообороте зерновых участвуют яровая пшеница и озимая пшеница. Для серых лесных почв в севообороте зерновых участвуют яровая пшеница и озимая рожь.

Следующим элементом в расчете кадастровой стоимости земельных участков стоит цена реализации основных сельскохозяйственных культур.

Расчет цены реализации сельскохозяйственных культур. В соответствии с официальными данными Министерства сельского хозяйства Российской Федерации и Комитета государственной статистики РФ за период с 2006 по 2010 гг. цена реализации на основные виды растениеводческой продукции представлена в таблице 5.

По методике данной кадастровой оценки рекомендуется использовать для расчета прогнозные цены на сельхозпродукцию. Однако анализ цен за последние 5 лет показывает их снижение после начала кризиса 2008 г., а неурожай 2010 г. также повлиял на цены, только в сторону их повышения.

Таблица 5 - Формирование цены на основные виды растениеводческой продукции в РФ на 1 января 2011 года, руб./т

* - цена реализации сена принята как средняя цена с учетом уторговывания. Обычно скидки на торг рассчитываются в диапазоне 10-15%. Принимаем размер скидки 12,5%

Ц = ((6000 + 2000)/2) * 0,875 = 4000 * 0,875 = 3500 ( руб./т)

Приведение цен прошлых лет выполнено с учетом индексов потребительских цен (данные из справочной системы «Консультант-плюс»).

Таблица 6 - Индексы потребительских цен в 2007-2010 гг.

Такие разнонаправленные тенденции не позволяют выполнить точный прогноз, поэтому решено принять для дальнейшего расчета средние (скорректированные по индексу потребительских цен) цены на продукцию за период 5 лет (табл. 6). Эта средняя цена неплохо коррелируется с прогнозами аналитиков (8%-ное расхождение).

Удельный валовой доход по сельскохозяйственным культурам. Удельный валовой доход ВД_i по каждой сельскохозяйственной культуре рассчитывается по формуле:

ВД _i = Ун _i * Ц _i,

где

Ун _i – нормативная урожайность оценочной культуры ц/га,

Ц _i – цена реализации сельскохозяйственной культуры, руб./ц.

Удельный валовой доход по почве (по севообороту) равен

ВД = (∑ВД_i ) /8

Типовой севооборот для черноземных почв рассчитан на восемь лет. Из них семь лет – выращивание сельскохозяйственных культур, один год – земля отдыхает под паром. Поэтому для определения удельного валового дохода по севообороту сумму доходов от выращивания культур за семь лет делим на восемь лет цикла.

Для расчета удельного валового дохода для почв, используемых под пастбища, достаточно определить годовую урожайность многолетних трав на пахотных землях с корректировкой при использовании земли под пастбище. Урожайность сена трав улучшенных сенокосов рассчитывается по урожайности многолетних трав на аналогичных почвах на пашне с К=0,8, а кормозапас сухой поедаемой массы на естественных (без улучшения) пастбищах – аналогичным способом, но с К = 0,8 • 0,4 • 0,8 = 0,256.

В расчете кормозапаса первый К=0,8 отражает уменьшение продуктивности трав на лугах с поверхностным улучшением по сравнению с продуктивностью трав на пашне в аналогичных условиях. Второй К=0,4 означает, что продуктивность трав на лугах без поверхностного улучшения в 2-3 (в среднем 2,5) раза меньше. Третий К=0,8 означает степень использования кормозапаса лугов при пастбищном использовании [13].

Таким образом, для расчета удельной кадастровой стоимости прочих земель, их приравниваем к естественным пастбищам и в расчетных таблицах принимаем за базу урожайность по многолетним травам на соседних черноземных почвах с коэффициентом 0,256.

Таким образом, ВД_п (валовой доход от пастбища) определяется по формуле

ВД_п = 0,256 • У_м • Ц_с

где У_м – урожайность многолетних трав на пахотных землях,

Ц_с – цена сена.

В том случае, когда на участке имеются только почвы, отнесенные к категории «Прочие», выбор урожайности многолетних трав осуществляется по ближайшему участку, который имеет в своем составе черноземную почву.

Расчет удельных затрат. Для расчета затрат на возделывание (З) сельскохозяйственных культур были составлены технологические карты. В качестве основы для расчета послужила программа для расчета технологических карт в отрасли растениеводства, разработанная на кафедре «Экономическая теория и экономика АПК» ФГБОУ ВПО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия» [14].

В Самарской области было проведено обследование почвенного покрова по всем районам области. Выявлено несколько сотен типов и подтипов почв в различных сочетаниях. Однако в практическом земледелии это учитывается по признаку – пахотные или непахотные земли. Затраты по непахотным землям – отсутствуют, т.к. их можно использовать под естественные пастбища.

Затраты (из составленных техкарт по определенному набору культур с учетом колебания урожайности) корректируются с учетом технологичности почв (индекс технологических свойств почвы). Эти затраты также в дальнейшем привязываются к оцениваемым участкам.

Таблица 7 - Удельные затраты по земельным участкам Безенчукского района

Удельные затраты на возделывание оцениваемых земельных участков, приняты равными удельным затратам на земельные участки, расположенные в кадастровых кварталах соответствующих хозяйств. Подобная детализация представлена на примере земельных участков Безенчукского района (табл. 7).

Затраты на поддержание плодородия. Как уже говорилось выше, выбор оптимального севооборота культур на какой-либо почве основывался на поддержании естественного плодородия почвы. Это соответствует идее кадастровой оценки, т.к. оценивается именно текущее состояние земли, ее плодородие, ее физическое состояние.

С точки зрения экономической теории доходность от естественного плодородия земли обеспечивает собственнику земли т.н. дифференциальную ренту.

Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, различия в местоположении участков земли (рельеф, микроклимат), а также по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д.

Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Это обеспечивается использованием интенсивных технологий, т.е. дополнительными вложениями при ведении бизнеса.

При кадастровой оценке рассчитывается дифференциальная рента I, т.е. при таком подходе нет необходимости учитывать затраты на интенсивную технологию и затраты на поддержание плодородия (З_пп), истощаемого при неправильном севообороте, который ухудшает состояние почвы. Таким образом, при расчете удельного показателя кадастровой стоимости (УКа) слагаемое З_пп = 0.

Прибыль предпринимателя. По официальным данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области следует, что статистические данные о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в Самарской области отсутствуют.

Федеральной службой были предоставлены следующие сведения:

- общая рентабельность (по виду деятельности «Сельское хозяйство, охота, лесное хозяйство» за 2010 год с учетом субъектов малого предпринимательства) составляет 5%.

Поэтому было принято решение, принять среднюю прибыль предпринимателя равной обшей рентабельности по виду деятельности «Сельское хозяйство, охота, лесное хозяйство» в размере 5%., т.е. П_пр =5% [7].

Коэффициент капитализации. В соответствии с Методическими указаниями по Государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 г. № 445) коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии таких данных рекомендуется коэффициент капитализации определять путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг РФ с наиболее поздней, по отношению к дате оценки, даты погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков, в том числе, природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

В качестве ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг РФ принимаем значение 7,47%, что соответствует значению долгосрочной ставки ГКО-ОФЗ на 31.12.2010 г.

Величину рисков, связанных с природно-климатическими, земледельческими и локальными факторами принимаем в размере 2%.

В этом случае коэффициент капитализации равен [15]:

7,47% + 2% = 9,47%

Таким образом, для дальнейшего расчета в рамках предписанной методики необходимые исходные данные:

- типы почв для сельскохозяйственных угодий,

- перечень культур при оптимальном севообороте на почве данного типа,

- урожайность и цена по каждой культуре из севооборота,

- затраты по выращиванию и уборке каждой культуры,

- прибыль предпринимателя в сельском хозяйстве,

- коэффициент капитализации дохода с сельскохозяйственной отрасли [16].

Расчет чистого удельного дохода (удельной ренты) и удельной кадастровой стоимости по разновидностям почв. Рассчитанные выше исходные данные позволяют определить чистый валовой доход от севооборота на каждой почве. Чистый доход Д, необходимый для расчета удельной стоимости по одному виду почвы, получается за вычетом затрат и прибыли предпринимателя.

Таким образом, в настоящей работе удельный показатель кадастровой стоимости земли на почве рассчитывается по формуле:

У_кс = Д / R_о

При этом

Д = ВД – З • (1+П_пр)

где

R_о – коэффициент капитализации,

З – затраты на возделывание и уборку культуры, без учета затрат по интенсивным технологиям,

П_пр - средняя прибыль предпринимателя в сельскохозяйственной отрасли в %,

Таблица 8 - Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

1. В том случае, когда расчетный чистый удельный доход по пахотным землям был меньше, чем чистый доход от использования этой земли под пастбище, Оценщик в соответствии с методикой принимал значение дохода по пахотным землям равным значению дохода по пастбищу на данном участке.

2. В том случае, если участок состоит из одного вида почвы (например, чернозем) и чистый доход меньше, чем если бы он использовался как пастбище, то доход принимается равным доходу от использования этого участка под пастбище.

3. В том случае, когда разрешенное использование земельного участка под пастбище, для выпаса скота или для сенокоса, данный участок рассчитывался как пастбище на данном типе почвы.

В качестве примера определения удельной кадастровой стоимости приведен расчет по нескольким участкам Безенчукского района (табл. 8).

Большинство оцениваемых участков имеет в своем составе один вид почв. Но некоторые земельные участки состоят из нескольких типов почв. Общая площадь таких участков нам известна. Для определения площади под конкретным типом почвы данного участка были использованы карты почвенного обследования Самарской области, дежурная кадастровая карта с оцениваемыми участками и система компьютерной картографии MapInfo Professional 9,0.

Таблица 9 - Пример определения величины площадей по разновидностям почв в составе каждого участка

Таблица 10 - Пример расчета средневзвешенного (по площади почв в составе участка) удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка

Таблица 11 - Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с несколькими разновидностями почв

С помощью MapInfo накладывается изображение кадастрового участка на почвенную карту и программно вычисляются площади типов почв в составе этого участка (табл. 9). Далее рассчитывается средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости (табл. 10) и на основании его определяется кадастровая стоимость земельного участка (табл. 11).

Библиографический список

1. Жичкин, К.А. Роль информатизации в разработке и оптимизации систем территориального размещения сельскохозяйственного производства в регионе / К.А. Жичкин, А.Ю. Кувшинов // Информатизация в АПК: состояние, тенденции, перспективы. – М.: Энциклопедия российских деревень, 2012. – С.273-276.
2. Жичкин, К.А. Информационное обеспечение в концепции оптимизации систем территориального размещения сельскохозяйственного производства в регионе / К.А. Жичкин, А.Ю. Кувшинов // Система информационного обеспечения Научно-информационное обеспечение инновационного развития АПК: матер. VI Междунар. науч.-прак. конф. – М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2012. – С. 129-134.
3. Гурьянов, А.В. Сравнительный анализ методик кадастровой оценки / А.В. Гурьянов, К.А. Жичкин, Л.Н. Жичкина // Аграрная наука – сельскому хозяйству: сборник статей: в 3 кн. / VIII Международная научно-практическая конференция. - Барнаул: РИО АГАУ, 2013. - Кн. 2. – С. 414-415.
4. Тиндова, М.Г. Алгоритм нечеткого логического вывода для определения цены земельных участков / М.Г. Тиндова, В.В. Носов // Никоновские чтения. - 2012. - №17. - С. 320-322.
5. Пенкин, А.А. Сравнительный анализ методик кадастровой оценки (на примере Самарской области) / А.А. Пенкин, К.А. Жичкин, А.В. Гурьянов // Вопросы оценки. – 2012. - №4. – С. 17-24.
6. Жичкин, К.А. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения / К.А. Жичкин, А.А. Пенкин, Ф.М. Гусейнов, Л.Н. Жичкина // Известия Самарской государственной сельскохозяйственной академии. – 2013. - №2. – С. 3-8.
7. Пенкин, А.А. Итоги кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Самарской области / А.А. Пенкин, К.А. Жичкин, А.В. Гурьянов // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2013.- №9 (144). – Стр. 50-59.
8. Жичкин, К.А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: сравнительный анализ методик для условий Самарской области / К.А. Жичкин, А.В. Гурьянов, Л.Н. Жичкина // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы IX Междунар. науч.-практ.конф. – Пенза: ПГУАС, 2013. – С. 33-37.
9. Носов, В.В. Экономическая устойчивость сельскохозяйственного производства в современных условиях. - Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1999. - 28 с.
10. Петросян, А.Л. Проблема регулирования нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения / А.Л. Петросян, К.А. Жичкин // Аграрная политика современной России: научно-методические аспекты и стратегия реализации: материалы XX международной науч.-практ. конференции. – М.: ВИАПИ имени А.А. Никонова: «Энциклопедия российских деревень», 2015. – С. 162-164.
11. Петросян, А.Л. Прогнозирование ущерба нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения / А.Л. Петросян, К.А. Жичкин, Л.Н. Жичкина // Математическое моделирование в экономике, страховании и управлении рисками : сборник материалов IV Междунар.молодежной науч.-практ. конф. - т. 1. – Саратов : Изд-во Сарат.ун-та, 2015. – С. 177-182.
12. Жичкин К.А. Теоретические основы планирования // Аграрная наука в условиях  инновационного развития АПК: сборник научных трудов. – Кинель : РИЦ СГСХА, 2015. – С. 88-90.
13. Жичкин, К.А. Подходы к моделированию ущерба от нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения / К.А. Жичкин // Аграрный вестник Верхневолжья. – 2016. - №4. – С. 84-92.
14. Жичкин, К.А. Методики расчета ущерба и территориальное размещение нецелевого использования сельхозугодий / К.А. Жичкин, Л.Н. Жичкина// Энергосберегающие технологии в ландшафтном земледелии: сб. ст. Всероссийской науч.-практ.конф, посвященной 65-летию кафедры «Общее земледелие и землеустройство» и Дню российской науки. – Пенза: РИО ПГСХА, 2016. – С. 311-316.
15. Жичкин, К.А. Методика моделирования экономического ущерба от нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения / К.А. Жичкин, Л.Н. Жичкина // Инновационная экономика в условиях глобализации: современные тенденции и перспективы: материалы Междунар. науч.-практ. конф. – Минск: Междунар. ун-т «МИТСО», 2016. – С. 505-510.
16. Жичкин, К.А. Сравнительный анализ методик определения ущерба от нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения / К.А. Жичкин, Л.Н. Жичкина // Управление земельно-имущественными отношениями: материалы XII Международной научно-практической конференции. – Пенза: ПГУАС, 2016. – С. 159-163.

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости
   
10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ