 |  | |
 УДК 332 К вопросу кадастровой оценки земель промышленности с учетом загрязнения почвенного покрова
Басова И.А., профессор Тульский государственный университет, Россия
Обсуждаются вопросы реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти для эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
До 2020 г. стране поэтапно осуществляется переход на новую систему налогообложения, которая определяет расчет налога на единые объекты недвижимости с кадастровой стоимости. С 1999 года на государственном уровне разрабатывались различные документы, предусматривающие положения, реализация которых позволила бы создать механизмы, обеспечивающие проведение более рациональной налоговой и инвестиционной политики государства. Это позволило бы повысить эффективность управления земельными ресурсами Российской Федерации, и в конечном итоге увеличить доходную часть бюджетов всех уровней. Но пока определенной единой методики для расчета кадастровой стоимости как таковой не существует, поэтому в массовой оценке предвидятся необоснованные завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости относительно рыночной. Основными плательщиками налога на недвижимость, несомненно, являются крупные промышленные предприятия, которые заинтересованы в получении достоверных результатов оценки по итогам проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости. Однако, на сегодняшний день кадастровая стоимость земель различных категорий часто подлежит оспариванию, и особенно это касается земель промышленности. Значительные расхождения между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной ценой с одной стороны объясняются несовершенными методами оценки, с другой - усредненными показателями кадастровой стоимости, которые используются при оценке. Общие расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности того или иного объекта, в результате чего происходит некорректная оценка. Крупные промышленные предприятия вносят серьезные нагрузки на ландшафты конкретных регионов, меняя оценочные характеристики состояния окружающей среды, что влияет на достоверность социально-экономической оценки природно-ресурсного потенциала территории, в том числе и на кадастровую стоимость земель. Промышленное загрязнение земель идет в основном через атмосферу путем осаждения на поверхности паров, аэрозолей, пыли, сажи или растворенных веществ с дождем, снегом, сухими выпадениями. В воздух основная доля загрязнителей поступает из дымовых труб и вентиляционных каналов, а также путем развивания отвалов, терриконов, хвостохранилищ и т. п., при аварийных выбросах в атмосферу. Большая часть загрязнителей осаждается вблизи (1—2 км) предприятий и других источников загрязнения, некоторая часть загрязнителей разносится в атмосфере на расстояния 10—50 км в соответствии с розой ветров в данной местности, а определенная доля поступает в верхние слои атмосферы и разносится на многие сотни и тысячи километров. Значительная часть источников загрязнения земель имеет локальное действие, но ряд действует в региональном или даже глобальном масштабе, особенно при загрязнении через атмосферные выпадения или при использовании источников загрязнения на больших площадях, например, минеральных удобрений. Сильная деградация земель происходит за счет нежелательных процессов минерализации гумуса, повышения кислотности или щелочности, усиления соленакопления. Недостаточность информации, сложность и высокая стоимость проведения многочисленных измерений не позволяют получать точные и надежные представления о состоянии земель, о распределении загрязняющих веществ на конкретной территории. Для определения кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения земельные участки подразделяются на земельные участки, которые используются или предназначены для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности. Особую роль при ГКО земель имеет состояние почвенного покрова. Взаимосвязь стоимости земли от экологического состояния почв очевидна для различных категорий земель. В последние годы все ощутимее становится необходимость в полной мере принимать во внимание негативные изменения многих почв в результате загрязнения тяжелыми металлами (ТМ). В зависимости от применяемых подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в шесть групп, учитывающих специфику промышленного производства. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к различным группам, функционально связана с рыночной стоимостью, с кластеризацией земельных участков, с определением эталонного земельного участка и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор дополнительной достаточной информации об арендной плате за земельные участки промышленности и иного специального назначения. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) арендная плата, превышает количество факторов кластеризации. В настоящее время оценка состояния всех без исключения природных сред - атмосферы, литосферы, гидросферы оценивается обобщенными усредненными показателями, распространяемыми на значительные по размерам территории – регион, город, район. Такой подход справедлив для анализа атмосферы и гидросферы, где газообразные и химически активные вещества распределяются за короткие промежутки времени, что позволяет говорить об образовании мгновенных квазистационарных геоэкологических полей. В основу ГКО земель положен принцип кластеризации территории по базовым показателям. Для отработки технологической схемы оценки формируется база данных по описанию качества территории. Описание качества территории предполагает наличие информации о рынке купли-продажи земли, культурно-бытового обслуживания, транспортной доступности, архитектурно-исторической ценности, состояния окружающей среды, инженерной инфраструктуры, инженерно-геологических условий. Дифференциация качества территории осуществляется по различным видам использования. Показатель качества кадастрового квартала по видам функционального использования зависит от особенностей оценочных показателей и удельного веса оценочного показателя. Кадастровая стоимость (КСå) земельных участков определяется по удельным показателям кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах (УПКСЗ), как
где I- вид функционального показателя, S– площадь земельного участка. Однако такой способ оценки степени состояния земельных ресурсов. совершенно не подходит к размещению загрязняющих элементов в почвенном слое литосферы. Этот объект должен рассматриваться как стационарное экологическое поле с длительным сохранением концентраций загрязнителя на изучаемой территории. Поэтому научное обоснование процессов загрязнения и закономерностей пространственного размещения загрязнителей должно базироваться на изучении морфологии геометрических моделей загрязнения. Количественные характеристики состояния земельных ресурсов, почвенного покрова, несмотря на то, что эти определяются по репрезентативным выборкам из генеральной совокупности данных, не отражают морфологическую неоднородность загрязняющих элементов, и не всегда являются состоятельными и объективными характеристиками загрязнения территории в целях принятия управленческих решений. В пределах объекта исследований с применением математических методов необходимо выделение однородных участков по изменчивости загрязнения, что обеспечит согласование выборочного распределения с нормальным законом и позволит более дифференцированно решать задачи оценки экологического состояния почвы. К системе, предназначенной для решения задач классификации предъявляются определенные требования:
-отсутствие ограничений на количество классов, признаков, градаций признаков; Так как размерность пространства признаков может быть достаточно велика, то неинформативные признаки в дальнейшем могут не учитываться. Увеличение показателей, закладываемых в кадастровую оценку, повышает достоверность оценки, но с другой стороны требует формализации процедур при обработке гиперобъемов исходной информации. Для определения уровня антропо-техногенной нагрузки может быть использована система районирования территории в виде количественных характеристик, применительно к выделенным однородным блокам по признаку амплитудной изменчивости, в которой четко выделяется единый центр распределения преобладающих значений содержания загрязнителя в почвах. Пространственное размещение однородных блоков может характеризоваться средним значением нормированной концентрации, амплитудной изменчивостью содержания загрязнения в форме СКО, графиком функции проявления ПДК, показателем периодической изменчивости, характеризующим преобладающие размеры ПДК. Набор этих количественных характеристик может быть положен в основу классификации земельных ресурсов (почвенного покрова) по состоянию загрязненности. Такой подход позволяет адаптировать информацию к ПДК и наиболее контрастно отображать общую картину загрязненности территории. Библиографический список
| ||
 |  |
, 
#menuinclude(1-elibraryru)