В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 

УДК 332.72(470.630-25)

Анализ ценовой ситуации первичного рынка квартир в г. Ставрополе


Касмынина М.Г., Азарова М.Ю., магистранты, Перепелкина А.А., ассистент
Ставропольский государственный аграрный университет, Россия

Рассмотрены ценообразующие факторы рынка недвижимости, приведена дифференциация по классам качества, структура предложений по районам города. Проведен анализ ценовой ситуации на первичном рынке квартир в городе Ставрополе.
 

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [1].

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка - налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки ("прямая" или "встречная" продажа), юридическая "чистота" объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.) [3].

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные [5].

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под "Другими" районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту [1].

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более "высоких" сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую [4].

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая "французскую" панель) и каркасно-монолитные дома.

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.



Общая структура предложения

Рис.1 - Общая структура предложения


Что касается первичного рынка, то анализ ситуации квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.



Структура предложений по районам города

Рис.2 - Структура предложений по районам города


Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 52%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Другой район - 9 % Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 3 384 [6].

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 3.




Рис.3 - Структура предложения согласно принятому сегментированию


Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию 2015 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (55%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%) .

Данные проведенного анализа цен предложений 2015 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.



Таблица 1 - Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв. м

Район Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв.м.
1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры многокомнатные квартиры Общая средняя цена
Диапазон цен Ср.цена Диапазон цен Ср.цена Диапазон цен Ср.цена Диапазон цен Ср.цена

Юго-запад

20 000- 58 695

34 667

17 910- 45 833

32 444

19 626 – 40 697

30 884

22 000 – 33 000

27 552

33 387

Северо-запад

15 000- 46 000

34 402

23 333 – 43 333

33 483

22 474 – 40 845

29 643

20 540 – 39 375

26 600

32 832

Центр

26 000 – 70 588

47 476

22 839 – 65 340

44 894

19 186 – 65 000

41 534

22 459 – 71 200

38 982

43 222

Другие районы

22 926 – 43 703

32 932

19 333 – 44 339

30 745

21 698 – 36 666

29 108

20 000 – 27 807

24 836

29 405

Всего руб./кв.м.

15 000 – 70 588

36 570

17 910 – 65 340

35 924

19 186 – 65 000

34 202

20 000 – 71 200

35 114

35 295

alt="Структура предложения согласно принятому сегментированию" border=0>
 

Таким образом, можно сделать вывод, что самая высокая цена была признана в центре городе (43 222 руб.), что объясняется одним из главных факторов, это географического положения, затем Юго-западный район (33 387 руб.), это можно объяснить тем, что данный район активно развивается в последнее время, на третьем месте Северо-западный район (32 832 руб.), но в среднем разница между Северо-западным и Юго-западным райном сравнительно небольшая и составляет 555 руб., средняя цена в других районах - 29 405 руб. [2].
 

Библиографический список

  1. Ананян, И.И. Земля - внутренний ресурс потенциального развития городов / И.И. Ананян, Л.Н. Богак, С.Г. Кузнецов // Экономика строительства и городского хозяйства. - 2006. - №1. - С. 27-32.
  2. Вайцеховская С.С. Экономический потенциал и перспективы России и стран СНГ / С.С. Вайцеховская, Н.С. Ивашина, С.М. Молчалин, Н.В. Орешникова, А.А. Панасенко, Е.М. Петрова, Е.В. Письменная, В.П. Смирнов, А.А. Татаринцева, Н.А. Улякина, О.В. Фишер, В.В. Чувикова, С.В. Юдина, А.А. Киселев // Ответственный редактор: А. А. Киселев. Краснодар - 2012. - Том Книга 2.
  3. Гавриленко, А.А. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости / А.А. Гавриленко // Транспорт: наука, техника, управление. - 2009. - № 11. - С. 52-54.
  4. Демидова, Е.В. Нормативная модель маркетинговой градостроительной стратегии / Е.В. Демидова, В.А. Колясников, Н.Н. Титова // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. - 2012. - №4. - С. 17-22.
  5. Лошаков А.В. Автоматизация процессов ведения государственного кадастра недвижимости в городе Черкесске / А.В. Лошаков, Д.С. Азанов, А.А. Перепелкина // Современные ресурсосберегающие инновационные технологии возделывания сельскохозяйственных культур в Северо-Кавказском федеральном округе. - 2012. - С. 102-105.
  6. Смоленцев, А.А. Различие понятий оценок объекта недвижимости с точки зрения экономики недвижимости и рыночной стоимости объекта / А.А. Смоленцев // Современные аспекты экономики. - 2015. - № 6(214). - С. 79-84.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

#menuinclude(1-elibraryru)

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.