 |  | |
 УДК 336.226.212 Аналитический обзор изменений в законодательстве в области государственной кадастровой оценки недвижимости в 2016 году
Сапогова Ю.О., магистрант Томский государственный архитектурно-строительный университет
Представлен краткий перечень измененных в 2016 году правовых актов; анализ изменений и нововведений в области государственной кадастровой оценки в связи с реформированием законодательства в 2016 году.
За последние десятилетия в России наблюдается активное развитие нормативно-правовой базы земельных отношений. Территория страны располагается на обширных территориях, простирающихся на тысячи километров с севера на юг и с запада на восток. Данное обстоятельство обуславливает дифференциацию климатических условий, а соответственно и дифференциацию качественных характеристик почвенного покрова как с точки зрения использования земли в качестве средства производства, так и в качестве пространственного базиса для размещения объектов недвижимого имущества и уникального природного ресурса. Обширные территории страны требуют максимально рационального и точного, но в то же время гибкого и учитывающего особенности различных регионов механизма управления земельными ресурсами. Именно поэтому так много внимания уделяется развитию земельного, градостроительного и имущественного права. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – РФ) 2001 года за время своего действия претерпевал ежегодные и неоднократные изменения. Не стал исключением и нынешний 2016 год. Утвержден ряд нормативных актов, вносящих изменения в нормы земельного, градостроительного и имущественного права. Наиболее обсуждаемым из изменений является переход от Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) к Единому государственному кадастру недвижимости (ЕГРН). Изменения претерпели следующие нормативные акты:
В данной статье особое внимание предлагается обратить на утверждение нового Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [1], повлекшее за собой внесение изменений во многие смежные нормативные акты. Дата введения в действие 1 января 2017 года, кроме статьи 19, которая вводится в действие с 1 января 2020 года. Основным нововведением вышеупомянутого ФЗ является переход полномочий по осуществлению государственной кадастровой оценки от частных фирм, занимающихся оценкой недвижимости, к бюджетным учреждениям. Такие бюджетные учреждения должны быть созданы субъектами Российской Федерации. Уполномоченные органы РФ координируют деятельность бюджетных учреждений, принимают решения о проведении государственной кадастровой оценки недвижимости (статья 6, ФЗ N 237-ФЗ) [1]. Законом установлен переходный период для учреждения данных бюджетных организаций: с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. В соответствии с ФЗ N 360-ФЗ от 03.07.16 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" приостановлено [2, 3]. Таким образом, осуществление государственной кадастровой оценки приостановлено, а до момента перехода на новую процедуру проведения оценки, кадастровая стоимость устанавливается равной её значению на 1 января 2014 года, за исключением особых случаев, указанных в статье 19 ФЗ N 360-ФЗ от 03.07.16 [2]. Спектр возложенных обязанностей на бюджетные учреждения достаточно широк: помимо проведения самой кадастровой оценки, они будут устранять ошибки в определении кадастровой стоимости, рассчитывать кадастровую стоимость для вновь образованных объектов недвижимости, выполнять подготовительные работы к проведению государственной кадастровой оценке и прочее. Бюджетные учреждения несут ответственность за осуществление деятельности по оценке, в том числе на них возлагается и ответственность по возмещению убытков, понесенных владельцами объектов оценки в результате ошибочного определения кадастровой стоимости. Кроме того государственные оценщики будут нести личную ответственность за результаты своей деятельности. Регламентированы так же требования к сотрудникам новоиспеченных бюджетных организаций. Стоит отметить, что они достаточно высоки: наличие специального высшего образования или переподготовки; отсутствие судимостей; работники бюджетных организации, непосредственно подписывающие отчёт об оценке, должны работать в бюджетной организации на постоянной основе и являться гражданами РФ; иметь опыт работы в сфере определения стоимости объектов недвижимости и работать в данной области на момент приёма на работу в бюджетное учреждение не менее трёх лет. Таким образом, сотрудниками бюджетных организаций должны стать высококвалифицированные специалисты в данной области, готовые нести личную ответственность за результаты кадастровой оценки. Имеется ли в регионах достаточное количество таких специалистов, и стоит ли гражданам РФ стоит надеяться на повышение качества государственной оценки и максимального соответствия кадастровой стоимости рыночной покажет время. В СМИ часто обращают внимание на то, что нововведения не совсем соответствует направлению политики страны на поддержание предпринимательства, развития малого бизнеса, так же не вызывает сомнений то, что нововведения обеспечит увеличение налоговых поступлений в государственный бюджет. Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость определяется на основании рыночной информации и других экономических факторов в соответствии с методическими указаниями [1]. Новые методические указания разработаны и введены в действие уже летом 2016 года Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [4]. Главной новизной данных методических рекомендаций является то, что они регламентируют оценку кадастровой стоимости всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов), за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности. Таким образом, одним правовым актом установлены единые правила по определению кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости, за исключением земельных участков занятых водными объектами, лесных участков за пределами населённых пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и особо охраняемых природных территорий. Что справедливо, так как характеристики вышеперечисленных объектов недвижимости являются специфическими и требуют более детального подхода. Тот факт, что методические рекомендации охватывают широкий спектр объектов недвижимости, безусловно, является положительным моментом. Это является важным шагом к созданию качественной единой системы кадастровой оценки. Можно отметить, что определение кадастровой стоимости, согласно новых методических рекомендаций, необходимо осуществлять преимущественно при помощи сравнительного подхода (при наличии достаточного количества данных). Данные для оценки будут собираться бюджетными учреждениями. Очевидно, что одной из основных причин возникновения ошибочных значений кадастровой стоимости в результате проведения кадастровой оценки, является неполнота данных об объектах оценки, а так же, в некоторых случаях, их несоответствие действительности. Рыночная информация, на которой базируется кадастровая оценка по новому законодательству, представлена для негосударственных оценщиков стоимостью объектов в объявлениях о продаже. Ни для кого не секрет, что данная информация зачастую не соответствует реальной стоимости объекта по договору купли, продажи. Исходя из того, что теперь анализ уже имеющейся информации об объектах оценки и сбор новой является прерогативой государственных учреждений, можно надеяться на более полную и достоверную информацию, так как данные учреждения имеют доступ ко всем необходимым государственным базам данных. Возможно, рациональнее будет использовать информацию о рыночной стоимости в соответствии с ценами заключенных сделок. Но не стоит забывать, что достижение полноты и достоверности информации может быть реализовано только в случае обеспечения высокого уровня контроля за действиями государственных оценщиков; обеспечения проверки достоверности имеющейся информации; обеспечения постоянного пополнения и уточнения информации об объектах недвижимого имущества. К примеру, в Нидерландах проблема полноты и достоверности информации решена следующим образом: граждане имеют возможность вносить новые и изменять уже имеющиеся характеристики принадлежащих им объектов оценки. После чего эти данные подвергаются проверке на достоверность государственными органами [5]. Так же приведены и актуализированы некоторые константы, применяемые при расчёте кадастровой стоимости. Одним из важных факторов при определении кадастровой стоимости является степень износа. Для определения этого показателя в методических рекомендациях приведены сроки службы объектов капитального строительства. При этом имеется допущение, если срок службы объекта оценки составляет от 60 до 100% от нормативного срока службы, то величина износа принимается равной 60%, в случае, когда срок службы составляет 100% и более от нормативного значения, величина износа принимается равной 70%. В результате реформирования механизма государственной кадастровой оценки неизменным остался способ оспаривания установленной кадастровой стоимости. А именно в судебном порядке, либо на заседании оценочной комиссии. Кадастровая стоимость, определяемая по результатам заседания комиссии по разрешению споров о величине кадастровой стоимости не должна превышать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Но существует еще одна возможность по выявлению и исправлению ошибок. Согласно ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ физическое и юридическое лицо имеет право получить разъяснение по вопросам, связанным с определением кадастровой стоимости [1]. Если в ходе подготовки ответа на обращение о предоставлении разъяснений выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, то такие ошибки устраняются по решению бюджетного учреждения. При этом кадастровая стоимость может измениться только в меньшую сторону. Если данный механизм будет работать и действительно устранять ошибки, то это может несколько облегчить процедуру приведения кадастровой стоимости к адекватным значениям и смягчить отношение собственников неправильно оценённых объектов к органам государственной власти. Но, не смотря на наличие положительных тенденций, по-прежнему, оспаривание, внесение коррективов возможно только после того, как результаты оценки уже сформированы и кадастровая стоимость присвоена объекту. Это создаёт множество сложностей и необходимости в дополнительных действиях как для собственников объектов, так и для оценщиков. Как уже упоминалось ранее, необходимо стремиться к достижению максимально точных исходных данных, устранения ошибок в них еще до начала проведения самой оценки. В заключение можно сказать, что в 2016 году произошли обширные изменения в области земельного, градостроительного и имущественного права. В области процедуры по проведению государственной кадастровой оценки недвижимости изменения можно назвать кардинальными. Что касается методологии оценки, больших изменений не произошло. Переход полномочий по оценке кадастровой стоимости в руки государственных учреждений является достаточно серьезным шагом к созданию единого государственного аппарат по государственной кадастровой оценке. Создание специализированного Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» говорит о том, что данному направлению придаётся большое значение. В связи с тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества становится налоговой базой, а значит и напрямую влияет на формирование государственного бюджета, совершенствование системы кадастровой оценки должно стать одной из приоритетных задач. В целом, обозначены основные направления, в которых будет развиваться система государственной кадастровой оценки в России. Это является ещё одним этапом в переходе на налогообложение недвижимого имущества на основании величины кадастровой стоимости. Для создания работающего механизма государственной кадастровой оценки необходимо привлечение большого количества финансовых, человеческих, временных и прочих ресурсов, если мы хотим получить надежную базу для налогообложения. В сравнении с Европейским опытом, в России задача осложняется ещё и обширностью территории, а значит большим количеством объектов оценки и их различной спецификой. Таким образом, на данном этапе созданы неплохие предпосылки для создания рационального механизма государственной кадастровой оценки, но результат будет получен только в том случае, если работы по совершенствованию механизма оценки будут продолжаться.
Библиографический список
| ||
 |  |
#menuinclude(1-elibraryru)