В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 332.834.8

Особенности проведения массовой кадастровой оценки городских земель


Чернышихина И.И., ст преподаватель, Волкова Т.В., Агеева С.Т., студенты 4-го курса
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Рассмотрено выявление особенностей проведения массовой кадастровой оценки земель. В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки выделяются схожие и отличительные особенности к процессу их проведения.

25 августа 1999 года Правительством РФ принято Постановление № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации и легло в основу концепции построения системы адваларного налогообложения земли.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Целью государственной кадастровой оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Задачей государственной кадастровой оценки является создание единой системы налогообложения всех объектов недвижимости РФ.

Основными нормативными документами проведения государственной кадастровой оценки являются:

  1. Налоговый кодекс РФ Часть вторая. Федеральный закон от 05.08.2000г., № 117-ФЗ.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. ФЗ от 29.07.1998 №135 "Об оценочной деятельности"
  4. Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
  5. Федеральный стандарт об оценочной деятельности "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, государственная кадастровая оценка - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность правовых, административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости [1].

В целях разграничения процедур массовой и индивидуальной оценки целесообразно выделить схожие и отличительные особенности к процессу их проведения.

Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик одного или нескольких объектов недвижимости, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная - имеют в своей основе:

  • систематические методы сбора, анализа и обработки информации
  • использование единой информационной базы - данных рынка недвижимости
  • использование трех основных подходов - затратный, доходный и сравнительный
  • проведение анализа наиболее эффективного использования

Отличительные особенности массовой оценки от индивидуальной заключаются в следующем:

  1. Объектом оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, их составные элементы, земельный участок и т.д.), а совокупность объектов недвижимости, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности.
  2. При массовой кадастровой оценке не проводится учет вещных прав на объект оценки и его обременений, за исключением публичных сервитутов.
  3. Если значением результатов индивидуальной оценки является их использование для обеспечения экономических интересов собственности, то главным назначением результатов массовой оценки является определение налогооблагаемой базы, поскольку во всех экономически развитых странах ею является рыночная стоимость недвижимости.
  4. Индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника или иного заинтересованного лица, без какой либо периодичности. Массовая же оценка, проводимая также по решению собственника, является регулярной (периодической).
  5. Для массовой оценки характерны гораздо большая стандартизация процедур и очень значительная роль статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в массовой оценке лишь наиболее осуществленных факторов влияния и с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно лишь на основе статистического анализа. Это не означает, что массовая оценка является упрощенным вариантом индивидуальной. В массовой оценке используются несколько иные модели, которые сами по себе достаточно сложны. Можно сказать, что при проведении индивидуальной оценки оценщик в большей степени ориентирован на моделирование оценочной ситуации, а при проведении массовой оценки - на моделирование стоимости (точнее, метода ее определения). Не учет некоторых уникальных особенностей каждого объекта недвижимости при массовой оценке приводит к тому, что точность результатов ниже, чем при индивидуальной оценке [2].
  6. Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений унифицированной процедуры оценки. Важным преимуществом массовой оценки, в отличии от индивидуальной, является практически полное отсутствие субъективного фактора в конечном результате, так как при его получении используются строгие формальные процедуры и статистические критерии. Все решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке.
  7. Принципиально различными способами осуществляется контроль качества оценки. Под качеством оценки понимается степень соответствия результатов, полученных по созданной оценщиком модели, реальным данным рынка недвижимости. При индивидуальной оценке оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке оценщик имеет дело с большими совокупностями объектов и применяет методы статистического анализа. Следовательно, качество результатов может быть проверено только статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам.


Таблица 1 - Различия между массовой и индивидуальной оценками

Массовая оценкаИндивидуальная оценка
1.Масштаб оценки
оценивается совокупность объектов недвижимостиоцениваются отдельные объекты недвижимости
2. Учет вещных прав на объект оценки
не проводится учет вещных прав на объект оценки и его обременения (за исключением публичных сервитутов)учитываются вещные права на объект оценки и его обременения
3. Предположительное использование результатов оценки
определение налогооблагаемой базыдля совершения различных сделок (купли-продажи, кредитованию, страховки и т.д.)
4. Регулярность проведения
периодически (не реже одного раза в пять лет)по желанию собственника или иного заинтересованного лица, без какой-либо периодичности
5. Заказчик оценки
Министерство земельно-имущественных отношенийлюбой заинтересованный субъект рынка
6. Учет характеристик объекта
учитываются основные, наиболее существенные характеристики объектаучитываются основные и индивидуальные характеристики объекта
7. Точность результатов
нижевыше
8. Влияние субъективного фактора в конечном результате
влияние экспертного фактора минимальновлияние экспертного фактора велико
9. Контроль качества
качество результатов проверяется с использованием методов статистического анализа и экспертного контролясогласование трех основных подходов и принятие окончательного решения


Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область для одновременной оценки большой однородной группы объектов в целях налогообложения, а индивидуальная - для оценки отдельных объектов для совершения различных сделок. Обе оценки могут лишь дополнить друг друга в необходимых для этого случаях.

Массовая оценка, в конечном итоге, проводится в интересах всего общества: государство должно получать налоги от недвижимости, а налогоплательщики должны быть уверены в их обоснованности. Учитывая это, можно сделать вывод, что она должна осуществляться в рамках формируемой и контролируемой государством системы массовой оценки. Основу этой системы составляет подсистема управления данными, осуществляющая постоянный мониторинг рынка недвижимости. Обеспечение актуальности, полноты и точности данных является необходимым условием корректности всех дальнейших результатов. Второй компонентой является подсистема анализа данных. Она обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, а главное - распределение данных по однородным группам. Третья компонента - подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета различных видов стоимости в соответствии с базовыми походами, а также согласование полученных результатов. Обязательной для системы массовой оценки является четвертая компонента - административная подсистема. Главным ее назначением является организация проведения массовой оценки и подготовка предложений по конкретному использованию результатов в налоговые органы. Именно административная подсистема должна определять требования, содержание процедур и порядок оформления результатов массовой оценки [2].

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями.

Библиографический список

  1. Калинина Н., Кочетков Ю., Овсянников В. Массовая оценка недвижимости, http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm.
  2. Быстров В.А., Лебеде В.И. Экономическая оценка инвестиций в трудовую деятельность: учеб. пособие. В.А. Быстров, В.И. Лебедев; Томский политехнический университет. - Томск, 2009. - 332 с.
  3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров ; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: Кнорус, 2007. - 208 с.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.