| |
УДК 528.944Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества
Долгирев А.В.,аспирант, Калашникова Е.Н., студентка 4-го курса
Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова, Россия |
Рассмотрены ключевые аспекты оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Все физические и юридические лица, имеющие право собственности являются налогоплательщиками. Основным налогом, который поступает в местный бюджет, является земельный налог. Данный налог взимается за пользование земельными участками. Для того чтобы определить какую сумму должен заплатить землепользователь, определяют кадастровую стоимость участка и налоговые ставки на него. Кадастровая стоимость - это величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки недвижимого имущества с учетом классификации по целевому назначению, а также на основании информации о рыночной стоимости данного имущества.
Налоговые ставки на недвижимое имущество устанавливаются нормативно-правовыми актами органов муниципального образования. Чтобы определить кадастровую стоимость недвижимого имущества проводят государственную кадастровую оценку, которая позволяет в дальнейшем определить налоговые ставки на имущество. Государственную кадастровую оценку осуществляют по решению органов местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Переоценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Результаты, полученные по завершению оценки, передают в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Зачастую возникают ситуации, когда кадастровая стоимость определена неправильно, что ведет за собой завышение налоговой ставки на недвижимость. По этим причинам возникает необходимость оспаривания кадастровой стоимости. Оспаривать кадастровую стоимость достаточно сложно, так как процесс требует компетентного и юридически корректного подхода. Порядок оспаривания в целом состоит из двух этапов:
- Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с мотивированным заявлением об исправлении установленной кадастровой стоимости.
- В случае отказа - обращение в районный суд с исковым заявлением по месту расположения земельного участка.
Профессионально грамотный подход к делу необходим с первых шагов. Обращаться с запросом об изменении кадастровой стоимости можно лишь с учётом оснований обращения. Они могут быть следующими.
- При проведении ревизии и переоценки была допущена ошибка в ГКН.
- Орган муниципального самоуправления принял решение об изменении целевого назначения земель.
- Плодородный слой почвы подверглись порче.
- Участок имеет уникальные особенности, которые снижают или повышают его пользовательские способности.
- Другие причины.
При составлении документа об оспаривании кадастровой стоимости необходимо выявить причину её неправомерного завышения (занижения). Далее - выстраивать стратегию процесса оспаривания, отталкиваясь от начальной причины, и приобщать к процессу все факты, имеющие отношение к делу. Зачастую компетентное указание на действительные основания, способствующие снижению кадастровой стоимости, завершает процесс на первом же этапе, без обращения в суд. Рассматривая вопрос оспаривания кадастровой стоимости, необходимо понимать сущность механизма кадастровой оценки земель. Оценке подлежат одновременно огромные территории земельных массивов аналогичного расположения на местности, а также одного и того же вида разрешённого использования. Очевидно, что кадастровая стоимость устанавливается массово, не учитывая выигрышные или иные нюансы характеристик, присущих каждому участку индивидуально. При отсутствии ошибок в кадастровых записях грамотный юрист всегда сможет найти варианты восстановить справедливую стоимость на правомерных основаниях. Ведь по логике вещей участок, на котором присутствует нарушение ландшафта в виде оврага или склона, предоставит собственнику или пользователю значительно меньше полезных свойств, чем полноценный ровный участок.
Для того чтобы начать дело об оспаривании кадастровой стоимости, проводят обследование или ревизию недвижимого имущества. По окончании работ владельцу предоставляют результат проведенной оценки. Далее следует стадия, которая может длиться до полугода - заполняются и корректируются учетные записи в ГКН. Также исправляются существующие ошибки и несоответствия, которые не были учтены при проведении кадастровой стоимости недвижимого имущества. На данном этапе работает региональная комиссия, которая принимает заявления граждан на пересмотр кадастровой стоимости их имущества. То есть в течение полгода по завершении оценки оспаривание кадастровой стоимости проводится путём подачи заявления в комиссию по кадастровой оценке земель при местном отделении ГКН. Как показывает практика, если аргументы представлены достаточно убедительно, а установленная оценочная стоимость не отличается от заявленной собственником стоимости более чем на 30 %, региональная комиссия по учёту и кадастровой оценке земель решает вопрос самостоятельно. Она корректирует сведения в учётных записях и вносит в них кадастровую стоимость, полученную на основании собранных и представленных владельцем документов. Если же комиссия ответила отказом на заявление владельца, то дело приходится решать через суд. При этом владелец должен предоставить выписку из ГКН с решением об отказе и необходимый пакет документов. Исковое заявление должно быть составлено на основе существующих причин оспаривания кадастровой стоимости, которые могут быть подтверждены имеющимися документами, доказывающими данный факт. Здесь обязательно необходима помощь квалифицированных юристов по земельным отношениям, который грамотно составит доказательную базу, так как удержать линию защиты довольно сложно, ссобенно в тех случаях, когда дело касается спора с административными службами. Но не во всех случаях помощь специалиста так востребована и эффективна. Например, пожилому человеку, которому завысили кадастровую стоимость участка под домом, можно обойтись обычной консультацией.
Таким образом, подводя итог к вышесказанному, можно сделать вывод, что определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется оценщиками органов местного самоуправления. Результаты кадастровой оценки, включающие в себя, в том числе сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, попавших в перечень на проведение оценки, и удельные показатели кадастровой стоимости утверждаются нормативно-правовым актом субъекта РФ, и передаются в Росреестр для внесения измененных результатов в сведения ГКН. Росреестр осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о которых в ГКН ранее отсутствовали, а также перерасчет кадастровой стоимости при изменении характеристик объектов недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями ГКН с момента ее внесения. Они необходимы при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а так же для расчета налоговой ставки на имущество.
Библиографический список - Кондракова, С.А. Кадастровые ошибки и способы их исправления [Текст]: Сборник научных трудов "Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов" под ред. И.А. Басовой/ Кондракова С.А., Долгирев А.В. - Тула: Тульский государственный университет, 2015. - С. 45-49.
- Тарбаев, В.А. Опыт работы малого инновационного предприятия ООО "Землеустроительные технологии" (г. Саратов) [Текст]: Землеустройство, кадастр и мониторинг земель № (128) // Тарбаев В.А., Галкин М.П., Долгирев А.В. - М.: Издательский дом "Панорама", 2015. - С. 23-28.
- Портал Росреестра: Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: https://rosreestr.ru/, режим доступа - свободный.
| |
