В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 33

Механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений государственного земельного кадастра в Республике Казахстан


Нуркина Ж.Б., магистр
Кокшетауский государственный университет им. Ш.Уалиханова, Казахстан

Рассмотрено перераспределение земельных ресурсов и другой собственности. Она стала наиболее актуальна в связи введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.

Республика Казахстан занимает огромную территорию около 270 млн. гектаров, из которых более 220 млн. гектаров составляют земли сельскохозяйственного назначения. Одной из ключевых целей стратегического развития Казахстана до 2030 г. является проведение земельной реформы и повышение эффективности использования земельных ресурсов. Единство и сопоставимость земельно-кадастровых данных обеспечиваются единством принципов и методов ведения государственного земельного кадастра, единой общегосударственной системой уникальной идентификации земельных участков, а также унификацией земельно-кадастровой документации. Земельный кадастр является составной частью государственной системы кадастра и представляет собой систематизированный свод об использовании, о состоянии и охране земельных ресурсов Республики Казахстан, которые постоянно обновляются в процессе его ведения

Многообразие и хаотичность рыночных отношений в государствах СНГ после изменения в них государственного строя связаны с постоянно изменяющимися условиями перераспределения различной собственности. В мировой экономике любая собственность используются как средство совершенствования рыночных отношений, поэтому для государств с недостаточно развитой экономикой важным является вопрос использования рыночных механизмов в управлении собственностью на основе государственных директивных положений. При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан [1].

Наиболее ярко это выражено в отношении России и Казахстана, для которых перераспределение земельных ресурсов и другой собственности приобрело важное государственное значение. В этих странах при становлении рыночной экономики используются одни и те же принципы и подходы к управлению недвижимой и другой собственностью. Достаточно указать на однотипное содержание земельного законодательства, Государственного земельного кадастра (ГЗК) и принципов кадастровой оценки земель.

Однако эффективное проведение экономической реформы определяется не только решением научных и практических задач в сфере государственного регулирования земельных отношений, но и в сфере рыночной экономики вообще. Решение этих задач напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания рыночных механизмов в управлении различной собственностью. Одно из главных звеньев директивных положений государства в сфере управления собственностью сегодня является ГЗК. Для становления рыночной экономики государства не менее важным является создание и других кадастров (в частности, Ведомственного и Производственного), в основе которых, на наш взгляд, должны быть положены принципы формирования ГЗК.

Опираясь на структуру ГЗК, имеющего три составляющие - техническую, юридическую и экономическую, следует предположить, что для эффективного управления собственностью аналогичные составляющие должны содержать и вновь разрабатываемые кадастры [2].
И, если создание технической и юридической составляющих вновь разрабатываемых кадастров не вызывает больших трудностей, т.к. они практически должны строиться по принципам составляющих ГЗК, которые четко отработаны, то создание экономической составляющей, содержащей оценочные экономические показатели различной собственности, требует серьезного подхода. Это определяется тем, что, с одной стороны, оценка недвижимой собственности до сих пор имеет как государственные, так и рыночные ориентиры, а, с другой стороны, методы оценки недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности значительно отличаются друг от друга, хотя и группируются в рамках трех основных подходов затратного, доходного и рыночного. Наиболее сложной в методическом отношении сегодня является оценка городской земли и объектов недвижимости. Такая ситуация сложилась из-за участия в создании государственных методик оценки земли в странах СНГ различных министерств и ведомств. В частности, это касается Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (МГКОЗП) и рыночной оценки недвижимости поселений.

Необходимость в получении достоверных оценочных показателей по каждому виду собственности и, прежде всего, недвижимой собственности испытывают в настоящее время все субъекты рынка, включая государственные органы и участников различных имущественных сделок с недвижимостью и иными объектами собственности.

Поэтому, успешное решение государственных задач совершенствования рыночных механизмов развития производства напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания оценочных механизмов управления недвижимой собственностью, которая является мощным фактором привлечения инвестиций в реальный сектор производства и формирования доходной части бюджетов государств.

Однако в литературе отсутствуют данные по формированию оценочных показателей недвижимой собственности в Казахстане, в которых были бы использованы в комплексе кадастровая и рыночная оценки недвижимости в системе ГЗК и по комплексному подходу к оценке недвижимой собственности на основе государственных и рыночных механизмов [3]. Регулирование и управление собственностью в условиях конкуренции становится одной из важнейших функций государственных органов власти. В современных условиях они продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости. Однако большое количество объектов используется неэффективно. Вместе с тем возрастает роль недвижимого имущества, как одного из наиболее эффективных и перспективных объектов долгосрочных капитальных вложений и надежной защиты финансовых интересов физических и юридических лиц. Решение проблемы эффективного управления земельно-имущественными комплексами усложняется тем, что пока еще не удалось создать государственный кадастр объектов недвижимости, в полном объеме сформировать нормативно-правовую базу и выработать научно обоснованную систему регулирования и управления недвижимостью.

Экономические аспекты земельно-имущественных отношений являлись объектом научных исследований на протяжении всей истории развития общества и нашли отражение в трудах таких известных ученых, как Ф. Кэне, Д. Риккардо, У. Пети, А. Смит, К. Маркс и др. Фундаментальные исследования вопросов регулирования отношений в области недвижимости содержатся в трудах зарубежных авторов Ф. Харрисона, Д. Эккерта, Д. Фридмана, Н. Ордуэя и др. Большое внимание проблемам управления недвижимостью на разных административно-территориальных уровнях уделяется российскими учеными и специалистами-практиками: СВ. Антюгановым, Д.Б. Аратским, В.А. Горемыкиным, А.А. Козерадским, Н.В. Комовым, В.И. Кошкиным, П.Ф. Лойко, В.А. Мальцевым.

Необходимость коренного реформирования земельно-имущественных отношений в странах СНГ вызвана социально-экономическими, правовыми, экологическими и политическими причинами. При этом важно радикально изменить отношение к земле как национальному богатству путем введения многообразия форм собственности и платности, развития рыночного земельного оборота и передачи земли частично в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее бережном, рациональном использовании [4].

К сожалению, реализовать данную цель пока не удается в полной мере ввиду незавершенности необходимой нормативно-правовой базы рыночного землепользования, недостаточности материально-технических и финансовых ресурсов у новых собственников и владельцев земли, их неспособности быстро адаптироваться к реформируемым земельно-имущественным отношениям и отсутствия научно обоснованной системы регулирования этих отношений. Разработка с теоретико-методологических позиций принципов, условий, конструктивных характеристик и механизмов функционирования такой системы представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса и его социально-экономическую результативность.

Вопросы общественного регулирования земельных отношений издавна привлекали внимание мировой экономической науки. Вплоть до новейших исследований отечественных и зарубежных ученых прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике общественного богатства [5]. В условиях рыночной экономики земля интенсифицирует инвестиционные процессы, приобретает способность генерировать доход не только при производственном использовании и наращивании ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом рыночных имущественных отношений.

Земля есть одновременно и природный феномен, пространственная основа жизнедеятельности всего человеческого сообщества. Поэтому регулирование земельно-имущественных отношений в рыночном хозяйстве приобретает своеобразные функции, нацеленные на сохранение земли как всеобщего блага и ее наиболее эффективное использование в качестве источника дохода, а также на его рациональное распределение между обществом, собственниками земли и землепользователями.

В странах с вековыми традициями непрерывного развития рыночных отношений регулирование землепользования опирается на сложившиеся системы правовых норм, организационных структур и методов социально-экономического воздействия [6]. В наших странах СНГ такая система только начинает формироваться. Этот процесс протекает при недостаточной подготовленности специалистов и слабой научно-методологической проработанности. Использование зарубежного опыта здесь мало продуктивно в силу национального, исторически обусловленного характера земельно-имущественных отношений в каждой отдельной стране, вследствие особой специфичности социально-экономической ситуации в стране.

При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели регулирования земельно-имущественных отношений не может базироваться только на представлениях классической политэкономии и мировой практике землеустройства, требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих особенности исторической динамики страны.

Библиографический список

  1. Закон Республики Казахстан "О земле" от 24 января 2001 г. №152 - II ЗРК.
  2. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года №109 - II "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан".
  3. Указ Президента Республики Казахстан от 25 декабря 1995 г. №2717, имеющий силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
  4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 "Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков".
  5. "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс): Кодекс Республики Казахстан // Бюллетень бухгалтера №0 (507-509). Январь, 2004 г.
  6. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан: Закон Республики Казахстан // Казахстанская правда. - 2001 г. - 24 июля.
  7. АгроИнформ - информационно-аналитический бюллетень Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан №2 июнь, 2002 г.; январь №1, март №3, апрель №4, 2003 г.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.