 |  | ||
 УДК 347.235-048.445 Актуальные проблемы кадастровой классификации недвижимости в Украине
Рассматривается проблема совершенствования существующей классификации недвижимости в Украине. Цель работы обратить внимание на необходимость создания общей кадастровой классификации недвижимости в Украине, что облегчит решение ряда задач и проблем, связанных с недвижимостью. На сегодняшний день в Украине отсутствует единая кадастровая классификация недвижимости. Создание данной классификации необходимо в первую очередь для использования в кадастровой оценке для целей налогообложения. Важной задачей кадастровой оценки недвижимости является повышение экономической эффективности системы налогообложения, которая характеризуется низкими затратами в пересчете на один объект налогообложения. Эту проблему должна решить классификация недвижимости, которая применяется для перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки. В основе классификации лежит различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое влияет на стоимость. Массовая оценка недвижимости - это важный элемент системы налогообложения объекта недвижимости, основанного на стоимости. Становление и формирование массовой оценки недвижимости вызвано развитием систем налогообложения в странах, в которых существует налог на недвижимость и базой налога выбрана стоимость недвижимости. Для Украины это актуальная задача сегодняшнего дня. Согласно международному стандарту по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, "массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования" [1]. Согласно фундаментальному учебнику Международной ассоциации налоговых оценщиков "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под общей редакцией Дж.К.Эккерта [2], массовой оценкой является систематическая оценка групп объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверкой результатов. Массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, которые имеют похожие характеристики. Основным этапом массовой оценки является группировка, классификация недвижимости. Классификация - это система классов объектов какой-либо области деятельности человека, которая представлена в виде различных схем и таблиц. Классификация используется как средство для установления связей между этими понятиями или классами объектов. Классификация фиксирует закономерные связи между классами объектов с целью определения места объекта в системе, которое указывает на его свойства. Объектами классификации являются: здания, сооружения, земельные участки, леса, многолетние насаждения, участки недр, водные объекты, имущественные права и другие вещи. Признаки классификации - это свойства и характеристики объектов, которые являются основанием для их группировки: функциональное назначение; капитальность, материалы, срок эксплуатации, особенности конструкций, этажность, местоположение и иные признаки. Методы классификации:
Глубина классификации (число ступеней) может быть разной и состоять из нескольких ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух - и многоэтажные (первая ступень). Многоэтажные здания на пример, по виду освещения делятся на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень). Классификацию проводят, используя четыре правила деления понятий:
Рассмотрим общую классификацию объектов недвижимости. Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля. При этом земля подразделяется на земельный участок и земельный участок с улучшениями. В свою очередь земельный участок - это сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земли. Земельный участок с улучшениями подразделяется на здания и сооружения. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду других признаков. При общей классификации недвижимости степень дробления должна ограничиваться по принципу углубленного анализа оценки объектов по их рыночной стоимости. В зависимости от целей недвижимости объекты необходимо группировать, то есть выделить их однородность. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация недвижимости по различным признакам. Недвижимость следует рассматривать как совокупность физических, экономических и правовых отношений. Физическое отношение недвижимости - это: местоположение, площадь и границы, объем и размер, форма, физические характеристики состояния и иные признаки. По экономическим отношениям недвижимость классифицируют как: товар, доходность, ликвидность, стоимость, налогообложение, спрос и предложения и иные признаки. По правовым отношениям недвижимость классифицируют как: право собственности, имущественные права, право постоянного пользования, право залога, аренды, застройки, сервитуты иные права. В мировой практике [3] под недвижимостью понимается земельный участок и все то, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты. Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде 5 составляющих, 4 из которых отражают физический состав, а 5 - юридическое содержание[3]:
Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на 3 группы [4]: Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса: а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса; б) универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода. Категория В - избыточная недвижимость. В США выделяют 5 типов недвижимости [4]:
Кадастровая классификация недвижимости способствует не только успешному ее изучению и использованию, но и дает профессионалам и потребителям единые ориентиры. Признаки классификации являются основой для группировки недвижимости. На сегодняшний день отсутствует единый критерий, который влияет на все факторы. На практике применяются только некоторые критерии, которые дают обоснованные представления о недвижимости. Необходимо учитывать потребности участников рынка, так как он развивается не по классификации, а в соответствии с потребностями его участников. Следовательно, всегда появляются объекты смешанных форм и некоторые только отчасти совпадают с классическими определениями. Со временем проблема классификации только обострялась, так как потребность в ней испытывают очень многие. К ним относятся застройщики, оценщики, риэлторы и органы власти. Только классификация сможет упорядочить рынок недвижимости с точки зрения ценообразования. На сегодня любой участник рынка может заявлять о том, что тот или иной объект принадлежит тому или иному классу. А на самом деле объекты, которые позиционируются как один класс, могут принадлежать к абсолютно разным сегментам, к разным ценовым категориям. И только создание единой классификации позволит всем участникам рынка говорить на одном языке. Библиографический список
| |||
 |  |
