В онлайне: 4 (гостей - 4, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 528.44

Картографо-геодезическое обеспечение кадастра обьектов недвижимости


Солодовник А.И., аспирант
Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И.Платова, Россия

Рассмотрены вопросы картографо-геодезического обеспечения кадастра объектов недвижимости, а именно значение картографо-геодезического обеспечения, представление геопространственной информации, новые виды кадастрово-геодезических работ, нормативная база проведения геодезических работ в области кадастра, состояние геодезических сетей и методы, направленные на повышение точности координат межевых знаков и объектов недвижимости.

Особое значение геодезические работы в области кадастра имеют в городах [1], земли которых характеризуются высокой кадастровой и рыночной стоимостью.

Развитие земельных отношений на современном этапе предполагает разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ, муниципальную и частную собственности; создание системы эффективного управления и распоряжения ими, а также создание условий для развития рынка недвижимости.

В рамках выполнения данных задач осуществляется переход от ведения государственного кадастра объектов недвижимости (ГКОН) [2]. Этот переход неизбежно связан с необходимостью совершенствования всех видов обеспечения, прежде всего картографо-геодезического. Под картографо-геодезическим обеспечением ГКОН понимают комплекс взаимосвязанных между собой научно-технических, организационных и производственных процессов, имеющих целью обеспечение кадастра геопространственной информацией.

Геопространственная информация может быть представлена в различных формах:

  1. картографической (аналоговые, цифровые и электронные топографические планы и карты, тематические карты и схемы);
  2. текстовой (каталоги координат пунктов государственной и опорной межевой сетей, каталоги координат межевых знаков);
  3. графической (схемы геодезических сетей, карточки привязок геодезических пунктов, абрисы съемок);
  4. фотографической (наземные и аэрокосмические аналоговые и цифровые снимки, ортофотопланы);
  5. комбинированной, которая представляет собой в различных сочетаниях комбинацию вышеперечисленных форм (например, кадастровый план (карта) является сочетанием графической и текстовой форм представления геопространственной информации).

Ведущая роль картографо-геодезического обеспечения определяется следующим:

  1. картографо-геодезические данные являются основой любых видов кадастров, к ним привязывается любая другая кадастровая информация;
  2. качественная картографо-геодезическая информация - это необходимое условие создания и ведения ГКОН, поэтому к ней предъявляются оптимально высокие требования к точности, достоверности, полноте и актуальности;
  3. картографо-геодезические сведения в рамках ГКОН во многих случаях имеют юридическую значимость, от них зависят правовые отношения собственности юридических и физических лиц.

Развитие ГКОН приводит к необходимости выполнения новых видов картографо-геодезических работ. Например, для разграничения компетенции уровней исполнительной власти в земельных отношениях и расчёта доходов муниципалитетов [3], субъектов РФ проходит разграничение собственности на землю между ними.

По картографическим и топографо-геодезическим данным в системах кадастровой оценки земель, а также при решении вопросов оценки земельных участков, выставляемых на торги, конкурсы, аукционы, всё шире используется оценка пространственных условий землепользования, под которыми понимаются:

  • местоположение относительно населенных пунктов, центров городов, ж/д станций, автодорог общего пользования, пунктов добычи полезных ископаемых и др.;
  • геометрические характеристики (площадь, конфигурация, вытянутость, форма границ (прямолинейные или криволинейные) и др.;
  • внутренняя организация территории (раздробленность естественными и искусственными преградами и др.);
  • обустроенность территории (наличие зданий и сооружений, транспортных связей и др.).

    Основными задачами картографо-геодезического обеспечения ГКОН являются: 1) обеспечение геодезическими данными, картографическими материалами, данными дистанционного зондирования Земли; 2) создание и ведение геоинформационной системы (ГИС) кадастра объектов недвижимости. В области обеспечения геодезическими данными "Роскартография" производит работы по созданию, развитию и поддержанию в рабочем состоянии государственных геодезической, гравиметрической и нивелирной сетей и осуществляет передачу этих данных потребителям в виде каталогов координат и высот, соответствующих баз данных, карт и моделей высот геоида.

    Согласно основным положениям для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, государственного мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельного фонда РФ создается опорная межевая сеть (ОМС), её создание является компетенцией Росреестра. Главная проблема - это разработка механизма использования координат пунктов ОМС для целей картографирования территории страны и решения оборонных задач.

    Необходимым при ведении кадастра объектов недвижимости является использование термина "кадастровая съемка". Кадастровая съемка, как указано в проекте Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", выполняется с целью определения пространственно-площадных характеристик земельных участков и расположения объектов недвижимости. К сожалению, этот термин не вошёл в основную редакцию закона, хотя он широко используется на практике и самое главное отвечает сути проводимых работ. При кадастровой съемке выполняется и межевание земель - комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

    Нормативной базой проведения геодезических работ в области кадастра служат документы, такие как методические рекомендации и инструкции. Основная проблема, которая существует в настоящее время при выполнении кадастровых съемок - это отсутствие руководств и инструкций по их выполнению, где указывались бы методика работ, требования к приборам, длинам сторон, допустимым невязкам. Вряд ли при выполнении кадастровой съемки можно руководствоваться действующей, но устаревшей Инструкцией по топографической съемке, тем более, что ее основные требования не соответствуют требованиям документов, регламентирующих геодезические работы в области кадастра. Для подтверждения сказанного представляю выдержки из названных документов.

    В Инструкции по топографической съемке [4] говорится, что: "средние погрешности (ошибки) в положении на плане предметов и контуров местности с четкими очертаниями относительно ближайших точек съемочного обоснования не должны превышать 0,5 мм"; "предельные погрешности положения пунктов плановой съемочной сети, в том числе плановых опознаков, относительно пунктов государственной геодезической сети и геодезических сетей сгущения не должны превышать на открытой местности и на застроенной территории 0,2 мм в масштабе плана и 0,3 мм - на местности, закрытой древесной и кустарниковой растительностью".

    В Инструкции по межеванию земель [5] записано, что: "средняя квадратическая погрешность положения межевых знаков относительно пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) не более 0,1 мм". (В методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства [6], средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы для земель городов определена не более 0,10 м.).

    Однако состояние геодезических сетей, являющихся основой кадастровой съемки, в городах не удовлетворяет современным требованиям кадастра в силу их недостаточной точности, утраты значительного числа центров пунктов, потери многих видимостей между пунктами, неоднородности построения из-за невыполнения совместного уравнивания и других причин. Так, результаты обследования городской геодезической сети г. Ростова-на-Дону в 2003-2005 гг. [7] показали, что утрата геодезических пунктов и нивелирных знаков составила 43% (в среднем за год утрачивается 2-3% пунктов). Неудовлетворительное состояние сетей является определяющей причиной того, что во многих случаях координаты межевых знаков, находящихся на границах смежных участков, в результате кадастровой съемки получают различающиеся значения, существенно превышающие ошибки измерений. Но так как координаты межевых знаков по границе двух участков должны быть одинаковыми, то в большинстве случаев ранее определенные значения координат принимаются для более поздних результатов кадастровой съемки. Безусловно, с таким положением соглашаться не следует. Поэтому проведение работ по реконструкции городских геодезических сетей следует рассматривать как одну из важнейших задач геодезического производства.

    На мой взгляд, для ценных городских земель (центральные, престижные, экологически чистые районы, земли в местах расположения станций метрополитена и др.) необходимы: повышение точности определения положения межевых знаков до уровня 5 см относительно пунктов геодезической основы и 1-2 см относительно пунктов съемочных сетей и разработка соответствующей технологии работ. Это соответствовало бы отечественным взглядам и мировому опыту проведения таких работ. Так, в работе ориентировочные требования к точности определения координат при составлении кадастровых карт при землеустройстве и межевании у нас в стране определены на уровне 3-5 см.

    Определение координат межевых знаков и объектов недвижимости в пределах земельных участков осуществляется преимущественно полярным способом с точек теодолитных ходов, которые в большинстве случаев являются вынужденно изогнутыми. А это, как известно, уменьшает точность элементов теодолитных ходов. Среди мер, направленных на повышение точности теодолитных ходов, следует рассматривать следующие: проложение ходов по трехштативной системе; введение ограничений на длины сторон и ходов; включение в ход одного или более пунктов с известными координатами или направлений с известными дирекционными углами; проложение ходов по способу главных направлений с сокращением при этом числа углов, участвующих в передаче дирекционного угла, и увеличением длин сторон; выполнение наблюдений с боковых пунктов (на боковой пункт); придание ходу прямолинейной формы и др. Нам представляется целесообразным, чтобы уполномоченный орган назначал для кадастровых кварталов (группы кварталов) пункты, на которые следует опирать кадастровые съемки в пределах этих кварталов (группы кварталов). Это приведет повышению точности взаимного положения межевых знаков.

    Для повышения точности определения положения граничных точек земельных участков целесообразно выполнять совместное уравнивание координат межевых знаков и непосредственно измеренных элементов (прежде всего, расстояний между межевыми знаками, а также углов и приращений координат). Как показывают наши исследования, совместное уравнивание координат межевых знаков и всех непосредственно измеренных расстояний между ними в наибольшей степени приводит к повышению точности определения площадей элементарных фигур до 17 раз. На проводимом в настоящее время объединении систем кадастрового учета земельных участков и технического учета объектов капитального строительства проведение такого уравнивания целесообразно закрепить в нормативных документах. Такое уравнивание согласует данные Кадастровых палат и Бюро технической инвентаризации, которые в настоящее время не совпадают, а также позволит по невязкам условных уравнений выявлять грубые ошибки. Без них невозможно разрабатывать проекты границ земельных участков и территориальных зон, создавать кадастровые карты и планы земельных участков, осуществлять дежурство кадастровых карт территорий; определять картометрическим методом координаты межевых знаков участков для отдельных категорий земель (сельскохозяйственного назначения, лесного и земельного фондов) и др. Решение этих задач сдерживается тем, что в стране объем устаревших карт составляет около 70 %. При создании картографической основы для Генерального плана Санкт-Петербурга был проведен анализ карт последнего обновления. Он показал, что общее количество изменений на картах масштаба 1:10000 и 1: 25000 составило около 40 %, а на картах масштаба 1:50000 - 25%. Отсутствие актуальной топографической основы является тормозом в развитии системы кадастра, причиной принятия неправильных решений при переводе земель из одной категории в другую, проведении территориального планирования и т. д.

    Обновление планов и карт производится преимущественно на основе материалов аэрокосмических съемок. Материалы аэрокосмической съемки используются для оперативного определения границ существующих, но не зарегистрированных земельных участков или используемых не по целевому назначению. Так, в 2005 г. в Москве выявлено 2672 земельных участка с измененным фактическим использованием. Как показывает практика, учтенные земельные участки во многих случаях имеют значительные ошибки в координатах поворотных точек границ, при их межевании использовались различные локальные системы координат. На мой взгляд, объединить учтенные земельные участки в геоинформационную систему можно только на основе ортофотоизображений.

    К числу основных сведений, получаемых в результате картографо-геодезического обеспечения кадастра объектов недвижимости, относятся площади земельных участков и объектов в их пределах, которые определяются преимущественно аналитически по их координатам. Площадные характеристики используются для решения фискальных задач и учета земельных ресурсов по их количеству, распределению между собственниками и другими участниками земельных отношений и т. п., а также служат основой для аналитической обработки с целью подготовки необходимых данных для принятия управленческих решений.

    На основании изложенного можно сделать вывод, что совершенствование картографо-геодезического обеспечения кадастра объектов недвижимости должно стать одной из приоритетных задач в области осуществления деятельности по его ведению. Только решив проблемы картографо-геодезического обеспечения кадастра, можно успешно решить и другие его проблемы.

    Библиографический список

    1. О геодезическом обеспечении кадастра городских земель / Брынь М. Я. // Геодезия и картография. - 2003. - 36. - С. 51-54.
    2. Государственные услуги в сфере геодезии, картографии и наименований географических объектов / Бородко А. В. // Геодезия и картография. - 2004. -12.- с. 8-15.
    3. К вопросу о геодезическом обеспечении городского земельного кадастра // Геодезия и картография. - 2004.- 341.-С. 43-49.
    4. Инструкция по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. -М.: Недра, 1985.- 160 с.
    5. Инструкция по межеванию земель. Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. - М.: Роскомзем, 1996. 32с.
    6. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. - М.: Росземкадастр, 2003. - 12 с.
    7. Топографо-геодезическое обеспечение субъектов федерации Южного федерального округа, входящих в зону деятельности ФГУП "Южное АГП" / Васильев А. А. // Геодезия и картография. - 2006. -№3-С. 39-42.



    27.12.15 22:23 | Kristina (участник)
    Вне всякого сомнения статья заслуживает похвалы)

    Все комментарии (1)

  •  

    Разделы конференции »

    1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
    2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
    3. Комплексное использование природных ресурсов
    4. Современные вопросы геологии
    5. Физика горных пород
    6. Новые технологии в природопользовании
    7. Применение современных информационных технологий
    8. Экономические аспекты недвижимости
    9. Мониторинг использования объектов недвижимости
    10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

     

    Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

    Сумма: руб.