В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 711.5

Территориально-экономическое зонирование и оценка городских земель (на примере г. Ставрополя)


Горяинова К.В., магистрант
Северо-Кавказский федеральный университет, Россия

Описаны территориально - экономические оценочные зоны города Ставрополя. Приведены базовые оценки земельного налога по территориально - экономическим зонам г. Ставрополя. Рассмотрены формы платы за землю: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

При планировании градостроительства опираются прежде всего на зонирование земель. Зонирование может быть функциональным, территориально-экономическим, строительным или ландшафтным. Благодаря зонированию осуществляется контроль за использованием земель городов и поселений. К тому же зонирование влияет и на стоимость земельных участков.

Для осуществления территориально-экономического зонирования проводят комплексную экономическую оценку, разделяя городское пространство на территориально-экономические оценочные зоны, представляющие собой однотипные участки с примерно одинаковой качественной, социально-экономической и экономической ценностью, ограниченные преградами (как естественными, так и искусственными).

В различных оценочных зонах устанавливаются свои базовые ставки земельного налога и арендной платы. Ведь зоны различаются архитектурной планировкой, транспортной инфраструктурой, инженерным обустройством, коммунальным обслуживанием, природными факторами. Однако периодически возникают те или иные факторы, которые могут повлиять на оценку городских земель в некоторых оценочных зонах, что может приводить к введению системы поправочных коэффициентов, снижающих или повышающих базовые ставки платежей.

Основными территориальными зонами, которые указаны в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации, являются жилые, производственные и региональные. Но на самом деле формируется некоторое число других зон по различным признакам.

Налоги на землю и недвижимость являются основой финансов местного самоуправления во многих странах. Для установления налоговых платежей за недвижимость необходимо провести процедуру территориально-экономического зонирования.

Территориально - экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Описание территориально - экономических оценочных зон города Ставрополя (номер, название, границы)

1. Центральная зона, исторический центр города, ограничен на севере ул. Дзержинского и ул. Максима Горького, на юге ул. Лермонтова, пр. Октябрьской революции, с востока - восточной промзоной, с запада - ул. Доваторцев. Включает общественный центр города, с большим количеством административных учреждений, учреждений просвещения, культуры, бытового обслуживания.

2. Центрально - западная зона, включающая многоэтажную застройку вдоль улицы Ленина, ограничена с севера кромкой леса "Ташлянская дача", с юга - границей города, с востока - Центральной зоной.

3. Центрально - восточная зона с границами: с севера - ул. Дзержинского, с юга - оврагом р. Мутнянки, с запада - пр. Октябрьской революции, с востока - восточной промзоной, коммунально - складской зоной. Часть исторического центра города.

4. Центрально - северная зона на севере ограничена оврагом р. Ташлы с юга - Центральной зоной.

5. Юго - восточная зона представлена регулярной одноэтажной застройкой, включающей предприятия южной промзоны, и ограничена с севера ул. Лермонтова, с юга - оврагом р. Мамайки, с запада - ул. Доваторцев, с востока - ул. Крупской.

5а. Юго - восточная зона - аналогичная зона с регулярной одноэтажной застройкой, с территорией садоводческих товариществ, предприятий юго - восточной промзоны, ограничена с севера балкой р. Мутнянки, с юга - оврагом р. Мамайки, с востока - ул. Крупской, с запада - границей проектной застройки юго - восточного жилого района (Мутнянская зона).

6. Мутнянская зона включает застройку проектируемого юго - восточного жилого района и занимает территорию от границы с запада зоны "5а" до восточной границы города, с севера - р. Мутнянки, с юга - р. Мамайки.

7.8. Зоны Лесная и Мамайская включают территории Мамайской лесной дачи до восточной границы города, с севера - ограничена р. Мамайкой, с юга - южными границами города.

9. Новая восточная зона ограничена южными границами города, с севера включает территорию южной коммунальной зоны, с востока - границами города, с запада - ул. Доваторцев.

10. Ботаническая зона включает территорию Ботанического сада, парка Победы, свободные незастроенные территории, примыкающие к западным границам города.

11. Юго - западная первая зона ограничена ул. Шпаковской, ул. Доваторцев, ул. Пирогова и южными границами города, с включением застройки нового городка на 5 км. Представлена новой многоэтажной застройкой города, застройкой общественного центра юго - западного жилого района.

12. Юго - западная вторая зона ограничена с востока ул. Пирогова и Юго - западной первой зоной, на юге - границами города. Включает новую застройку запроектированного юго - западного жилого района.

13. Северная зона ограничена пр. Кулакова на востоке, ул. Октябрьской на севере, с юга кромкой лесного массива Таманской лесной дачи. Включает одноэтажную жилую застройку, новую многоэтажную и общественный центр северного селитебного района.

14. Северо - западная зона расположена вдоль пр. Кулакова, ограничена с севера подъездными путями Шпаковской промзоны, с юга - ул. Октябрьской, с востока - линией отвода железной дороги. Включает строящуюся перспективную жилую коттеджную застройку, существующую одноэтажную жилую застройку, крупные массивы садово - огороднических товариществ.

15. Северо - восточная зона примыкает к Северо - западной линии отвода железной дороги, с юга ограничена оврагом р. Ташлы. Включает сложившуюся одноэтажную застройку, участки садоводческих товариществ.

15а. Ташлянская зона включает земли предприятия "Декоративные культуры", на севере ограничена северными границами города со свободными городскими землями, на юге ограничена оврагом р. Ташлы и одноэтажной застройкой.

16. Восточная зона - зона с севера ограничена границами города, с запада - восточной промзоной, с юга - граница зоны проходит по Старомарьевскому шоссе. Включает сложившуюся и проектируемую одноэтажную застройку, крупные массивы садоводческих товариществ, свободные земли, перспективный микрорайон многоэтажной застройки.

16а. Восточная промзона включает территории промпредприятий, коммунально - складских предприятий восточной промзоны, частично включает сложившуюся одноэтажную застройку. Зона ограничена на севере территориями предприятий по Михайловскому шоссе, на юге - ул. Объездной, на западе - границей центральной зоны, подъездными железнодорожными путями.

17. Северная промзона - сложившийся промузел города, примыкающий с восточной стороны к пр. Кулакова, с запада и севера - ограничен городской чертой, с юга примыкает к центрально - западному району города.

18. Шпаковская промзона включает территории Шпаковского промузла. На севере ограничена городской чертой, на юге - подъездными путями промзоны.

19. Коммунальная зона ограничена с севера Старомарьевским шоссе, с запада - ул. Ракитной, с востока - границами города, с юга - балкой р. Мутнянки.

20. Грушевая зона - зона, примыкающая к юго - западной второй зоне, ограничена городской чертой. Включает территории водоохранной зоны Сенгилеевского водохранилища, территории водозаборных сооружений города, пос. Грушевый, крупные массивы садоводческих товариществ [1].

Использование земли в городе Ставрополе является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

Таблица 1 - Базовые оценки земельного налога по территориально - экономическим зонам г. Ставрополя

Номер зоныНаименование территориально-экономических зонПлощадьСтавка земельного налога за 1995 г. руб./кв. кмНормативная цена земли руб/кв. км
1Центральная378,72070,01242000
2Центрально - западная276,181197,0718200
3Центрально - восточная416,71313,0787800
4Центрально - северная415,5672,0403200
5Юго - восточная829,0829,0497400
Юго - восточная "А"632,6830,0498000
6Мутнянская (новое строительство)619,01095,0657000
7Лесная (лесхоз)691,8--
8Мамайская (лесхоз)1086,7--
9Новая восточная (новая)764,381083,0649800
10Ботаническая567,18261,0156600
11Юго - западная первая839,51439,0863400
12Юго - западная вторая (нов)956,51745,01047000
13Северная зона450,01071,0642600
13аТаманский лес (лесхоз)419,0734,0440400
14Северо - западная897,0952,0571200
15Северо - восточная542,16414,0248400
15аТашлянская471,9414,0248400
16Восточная зона1773,7828,0496800
16аВосточная промзона765,3828,0496800
17Северная промзона859,5--
18Шпаковская промзона425,25828,0496800
19Коммунальная548,5690,0414000
20Грушевая8598,0414,0248400


Определение ставок земельного налога

Ежегодная ставка земельного налога устанавливается на единицу земельной площади предоставляемых земель исходя из средних ставок налога, установленных в городе Ставрополе, в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю".

Ставки земельного налога определяются отдельно по территориально - экономическим оценочным зонам города Ставрополя, установленным в соответствии с комплексной экономической оценкой городской территории.

Ставки налога за землю в пределах городской черты Ставрополя и поселков, подчиненных администрации города, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю устанавливается договором между представителем администрации города Ставрополя и пользователем земли.

Арендная плата вносится в сроки, определяемые договорами установленного образца. В случае срыва установленных сроков платежей применяются штрафные санкции в размере 0,7% за каждый день просрочки.

Контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы осуществляют органы государственной налоговой службы.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Для осуществления территориально-экономического зонирования проводят комплексную экономическую оценку, разделяя городское пространство на территориально-экономические оценочные зоны, представляющие собой однотипные участки с примерно одинаковой качественной, социально-экономической и экономической ценностью, ограниченные преградами (как естественными, так и искусственными).

Основными территориальными зонами, которые указаны в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации, являются жилые, производственные и региональные.

В различных оценочных зонах устанавливаются свои базовые ставки земельного налога и арендной платы. Ведь зоны различаются архитектурной планировкой, транспортной инфраструктурой, инженерным обустройством, коммунальным обслуживанием, природными факторами.

Налоги на землю и недвижимость являются основой финансов местного самоуправления во многих странах. Для установления налоговых платежей за недвижимость необходимо провести процедуру территориально-экономического зонирования.

Библиографический список

  1. Решение Ставропольской городской думы об экономической оценке земель города Ставрополя для налогообложения (от 1 марта 2000 г. N 45)
  2. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.
  3. Градостроительный кодекс Российской Федерации (№190-ФЗ от 29.12.2004)
  4. Земельный кодекс Российской Федерации (№136-ФЗ от 25.10.2001)
  5. Строительные нормы и правила (СНиП)
  6. Санитарные правила и нормы (СанПиН)
  7. Экологический паспорт г. Ставрополя, 1995


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.