В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 332.37

Повышение инвестиционной привлекательности земель как часть эффективной системы управления земельными ресурсами


Волокитина А.А, студентка 4 курса
Государственный университет по землеустройству, Россия

Рассмотрены методы определения уровня инвестиционной привлекательности земель, способы привлечения инвестиций, описаны возможности реализации инвестиционных проектов, рассмотрен вопрос значимости вовлечения инвестиций в проекты с применением земельных ресурсов за счет улучшения устройства землепользования.

В настоящее время рынок земли продолжает активно развиваться. В связи с этим одними из главных становятся вопросы, которые тесно связаны с совершенствованием системы управления земельными ресурсами на основе увеличения инвестиционной привлекательности земель. Система управления земельными ресурсами включает в себя, помимо прочего, механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью увеличения их эффективности.
Понятие инвестиционная привлекательность можно трактовать как совокупность свойств и условий вложения инвестиций в зависимости от предпочтений конкретного инвестора. Это такой показатель, который целесообразно разделить на две составные части: инвестиционный риск и инвестиционный потенциал. Причём инвестиционный риск представляет собой качественную характеристику, которая оценивает возможность потери инвестиций и дохода от них. А инвестиционный потенциал можно выразить как совокупность условий и возможностей реализации инвестиционных проектов. Структура этих двух составляющих инвестиционной привлекательности представлены на рис.1.


Рис. 1 – Структура инвестиционной привлекательности


Факторов, которые влияют на инвестиционную привлекательность, существует большое множество. Некоторые из них представлены в табл.1, причем факторы сами по себе могут быть разделены также по тому, на каком уровне, или в какой среде, необходимо оценить привлекательность.

Таблица 1 - Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность (по материалам П.Б. Люлина [1])

ФакторыСоставляющие
Привлекательность внешней среды, региона, рынка
Обстановка на рынке недвижимостиСоотношение спроса и предложения, маркетинговый период объектов
Требования пользования землейПрава на земельный участок, плата за земельный участок
Социально-политическое положениеТенденции изменения численности населения, миграции, уровень жизни населения
Привлекательность соседнего окружения
Характеристики местоположенияРасстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам
Уровень развитостиСоциально-общественная значимость района, производственная инфраструктура
Транспортная инфраструктураСвязь с транспортными магистралями, состояние дорог
Привлекательность окрестной территории и самого участка
Физические характеристикиНаличие строений на участке, площадь, форма участка, его состояние
Подъезд к участкуНаличие и состояние подъездных путей, парковки
Юридическое сопровождениеДокументы, удостоверяющие права на земельный участок, зарегистрированные сервитуты
alt="Структура инвестиционной привлекательности" border=0>

Существует множество методов и исследований определения уровня инвестиционной привлекательности. Связано это с тем, что ни один закон не определяет конкретной методики оценки этого показателя. Это затрудняет процесс полноценного исследования для инвесторов, что в свою очередь не позволяет использовать земельные ресурсы в полном объеме. Действительно, многие земли различных категорий, в том числе сельскохозяйственного назначения, просто не задействованы должным образом, не по целевому назначению.

И всё же, для того, чтобы наглядно показать, или сравнить, привлекательность земель того, или иного региона, участка, необходимо провести анализ, который дал бы ответ на вопрос: " А стоит ли инвестировать в данный объект вообще?". Достаточно много методик расчета инвестиционной привлекательности на основе интегральных характеристик.
Один из методов определения оценки инвестиционной привлекательности земель, охватываемых регионом, предлагает следующую формулу[1]:

Формула оценки инвестиционной привлекательности земель


где R - интегральный показатель инвестиционной привлекательности территорий; ωi - коэффициент относительной значимости (вес) фактора Fn; аі - оценка фактора Fn на территории (в баллах).

Очевидно, что чем больше значение R, тем выше уровень инвестиционной привлекательности территории. Целесообразнее всего использовать эту формулу именно для сравнения показателя и составления картографического материала для наглядного

А вот один из методов оценки инвестиционной привлекательности регионов[2]:

Модель включает экономическую и рисковую части:

Модель включает  экономическую и рисковую части


где ИП - степень инвестиционной привлекательности; ЭО - экономическая часть; РВ - рисковая часть. Все показатели измеряются в долях единицы.

Экономическая составляющая представляет отношение прибыли от инвестиций к вложенным средствам:

Экономическая составляющая


где ВРП - валовой региональный продукт; Д - дефицит бюджета, в долях единицы; Т - средняя ставка налогообложения; И - объем инвестиций.

Рисковая составляющая применима для оценки уровня комплексного риска, рассчитывается по следующей формуле:

Рисковая составляющая


где n - число показателей; Pi - характеристика показателя; ji - вес показателя.

Для сравнения показателей и применения их дальше используется балльная шкала, в соответствии с которой каждому показателю на основе метода приоритетов присваивается свой весовой коэффициент.

Классификация регионов в зависимости от показателя ИП:

ИП > 0,4 - высокая инвестиционная привлекательность;

0,2 < ИП < 0,4 - инвестиционная привлекательность выше среднего;

0,1 < ИП < 0,2 - средняя инвестиционная привлекательность;

0,05 < ИП < 0,1 - инвестиционная привлекательность ниже среднего;

ИП < 0,05 - низкая инвестиционная привлекательность.

Как видно из рассмотренных методов инвестиционная привлекательность является интегральной характеристикой.

Повышение инвестиционной привлекательности земель, затрагивает интересы государства, как и на региональном, так и на муниципальном уровнях. Потому как рациональное использование земельных ресурсов - один из критериев "престижа" территории.

Например, для поддержания инвестиционной привлекательности регионов существует региональная инвестиционная стратегия (РИС), под которой понимают комплекс организационных и экономических мер по привлечению инвестиций с задачей увеличения эффективности экономики регионов, развития благоприятной рыночной среды. И в зависимости от целей инвестирования можно выделить огромное число стратегий. Развитие разработки РИС является очень весомой составляющей общей системы целесообразного выбора территории.[2].

Помимо этого, органы власти для более рационального использования участков начали реализовывать на них инвестиционные площадки для того, чтобы привлечь внимание инвесторов и бизнеса. Инвестиционная площадка - ограниченное часть земной поверстной в виде одного или нескольких земельных участков, со всей должной документацией. Эти площадки удобны для осуществления инвестиционных проектов. При этом создаются необходимые условия для инвестирования.

Виды инвестиционных площадок[2]:

- white-field - земельный участок без коммуникаций и транспортных связей;

- green-field - площадка без строений, но с коммуникациями или возможностями подключения к ним;

- brown-field - площадка с имеющимися на ней не используемыми зданиями и сооружениями;

- black-field - площадка, которую занимает собственник или арендатор-предприятие, юридическое лицо, ведущее хозяйственную деятельность.

Земли с/х назначения имеют приоритет над другими категориями, поэтому основные инвестиционные вложения должны быть направлены на развитие сельскохозяйственных земель, их эффективности, освобождение от рисков лишиться особо ценного ресурса.

Кадастровая оценка должна быть использована не только для целей налогообложения, или для определения арендной платы, но и для оценки инвестиционной привлекательности территорий. Это позволяло бы инвестору делать вывод и привлекательности земли. То есть, целесообразно, при формировании цен на земельные участки на основе массовой оценки учитывать инвестиционную привлекательность. Реализовать это можно, используя коэффициент инвестиционной привлекательности.

Так же существует подход оценки инвестиционной привлекательности земельных участков с применением методов, заимствованных в процессе оценки и управления крупным бизнесом:

  • концепция Раппапорта;
  • концепция Штерна-Стюарта;
  • концепция Бостонской консультационной группы.

Согласно исследованиям [3] из приведенных концепций для целей оценки инвестиционной привлекательности землепользования наилучшей является концепция Штерна-Стюарта или концепция экономической добавленной стоимости. В общем виде согласно анализируемому методу формула экономической добавленной стоимости примет вид:

Рисковая составляющая


где: ЭДС - экономическая добавленная стоимость;

ЧППН - чистая прибыль от использования объектов недвижимости после налогообложения;

WACC- средневзвешенная стоимость капитала.

В соответствие с концепцией Штерна-Стюарта стоимость имущества прирастает тогда, когда ЭЛС приобретает положительное значение, т.е. когда ожидаемая рентабельность выше средней стоимости капитала.

Одной из целей, сопряженных с увеличением эффективности системы управления земельными ресурсами, должна быть цель привлечения инвестиций. В рамках решения данной задачи земельные ресурсы рассматриваются как объект инвестиционных вкладов.

Библиографический список

  1. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости: автореф. дис… уч. ст. канд. экон. наук: 08.00.05.
  2. Улицкая Н.Ю. Экономическое и инвестиционное развитие территорий: учебник для академического бакалавриата по направлению 21.03.02 "Землеустройство и кадастры" / Н.Ю. Улицкая. - Новосибирск: Издательство ЦРНС, 2015. - 102 с.
  3. Комаров С.И. Оценка экономической эффективности управления земельными ресурсами и объектами недвижимости / С.И. Комаров // Проблемы управления земельными ресурсами страны на современном этапе: сборник научных трудов. - М.: ГУЗ, 2010 - 80-84с.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.