 |  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 УДК 332.72 Особенности земельного рынка городского округа Самара
Раскрыты основные особенности функционирования рынка земельных участков городского округа Самара, проанализированы показатели, влияющие на величину рыночной стоимости. Самара - один из крупнейших городов России. Площадь владений городского округа составляет 541 км2, является одной из самых малых среди городов-миллионников. Так же не высок уровень использования жилых территорий, плотность населения по большей части территорий ниже среднего уровня использования. Но, несмотря на это, застроенные территории занимают меньшую часть городского округа, а большая часть жилых площадей приходится на участки под ИЖС, садоводческих и дачных объединений. Значительную площадь городского округа занимает лесной фонд. Городской округ Самара обладает значительным территориальным потенциалом: вдоль города протекает крупнейшая река Европы - Волга, которая играет большую роль жизни горожан. Самара располагается в центре Самарской области, что является сильным экономическим показателем. В связи с этим понятно образование Самарско-Тольяттинской агломерации, которая по численности населения уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Городской округ занимает значимое место в системе регионального расселения - в радиусе 500 км проживает 12,5 миллионов человек. Одной из особенностей города Самары является слияния реки Волги с реками Самара и Сок. Это обуславливает наличие пляжей и различного вида береговых ландшафтов, создающих высокий рекреационный потенциал, усиленный расположением на правом берегу реки Волга национального парка "Самарская Лука". Территориальный рост городского округа Самара характеризуется "пульсацией" в периоды количественного приращения застроенный территорий, ввиду чего сформировалась "линейная" и "многоядерная" структура одновременно. Расположение округа в границах рек Самара и Волга задало формирование округа как кругового сектора, но так же определило расположение преимущественно линейных радиальных направлений в дорожной сети города вдоль реки Волга. Интересно, что, не смотря на свое расположение и размер, Самара не имеет официального статуса столицы субъекта Российской федерации, являясь в правовом плане равной всем муниципальным образованиям области. Что касается рынка недвижимости Самары, можно точно сказать, что он привлекателен для потребителей. Согласно статистической информации федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в период с января по сентябрь 2015 года было зарегистрировано 1907 сделок с земельными участками, что составляет половину от аналогичного показателя прошлого года, что в условиях кризиса не плохо.
Можно сделать вывод о привлекательности земельных участков как способов инвестирования средств. Однако помимо очевидных преимуществ рынка земельных участков он так же имеет свои слабые стороны. Основная - низкая платежеспособность граждан региона. Средняя заработная плата в Самаре на сентябрь 2015 года составила 26609 рублей, что на 19,37% ниже того же показателя по Российской Федерации. Покупка земельных участков для любых целей является дорогим, пусть и весьма выгодным, вложением. При определении метода прогнозирование необходимо учитывать возможное изменение платежеспособности граждан, что тяжело сделать на довольно таки большой период. Таким образом, первая особенность - низкая платежеспособность населения. Последняя кадастровая оценка земель населенных пунктов в Самаре была проведена в 2013 году, следующая с использованием нового классификатора нацелена на 2016 год. Из данных государственной кадастровой оценки в разрезе районов городского округа Самара можно выделить Ленинский и Самарский как самые дорогие по стоимости квадратного метра земли. Красноглинский район заметно дешевле, что обусловлено его расположением (самый крайний и далекий от центра район города). Так же два самых очевидных фактора ценообразования - близость к реке Волга (обеспечивает красивый вид) и близость к центру города (обеспечивает хорошую транспортную доступность) [1].
Таким образом, вторая особенность - размер налога на землю практически прямо пропорционален расстоянию от центра города и расстоянию до хорошо освоенного берега рек Волга и Самара. По средним значениям рыночных цен в 2015 году так же сильно выделяются Ленинский и Самарский районы. Однако наименьшим значением обладает Кировский район, а не Красноглинский. Это может быть связано с развитием района и повышением его освоения, так как район расположен в живописном месте на берегу реки Волга у горы Тип-Тяв, имеет несколько горнолыжных комплексов и представляет собой привлекательное место для отдыха зимой и летом. Однако достаточно далекое расположение от центра не может радовать всех потенциальных инвесторов.
Наибольшая средняя рыночная стоимость в 2015 году замечена в Самарском районе. Далее идут Октябрьский и Ленинский. Самарский, Октябрьский и Ленинский районы располагаются на берегу и имеют небольшую по сравнению с другими площадь. Практически всей своей площадью располагаются в живописной зоне. Подъем средней стоимости может быть обусловлены, например, продажей земельных участков у берега в 2015 в районе с большей средней рыночной стоимостью. Исходя из кадастровой стоимости, самым дорогим районом является Ленинский, однако, по рыночной стоимости он третий. На 2015 год в Октябрьском районе к продаже предоставлено 25 земельных участков, расположенных на расстоянии не более двух километров от берега реки Волга, когда в Самарском - 15 (с учетом расположение земельных участков вблизи реки Самара), Ленинском - 12 [3]. Это объясняет увеличение рыночной стоимости в Самарском и Октябрьском районах по отношению к Ленинскому. Повышение средней стоимости земли в Промышленном районе обусловлено: Таким образом, третья особенность - высокая рыночная стоимость земельных участков в районах, расположенных на хорошо освоенном побережье рек Волга и Самара. Четвертная особенность - высокая зависимость стоимость от введения в эксплуатацию объектов транспорта и жилья, в чем можно убедиться на примере Промышленного района. Кроме того следует учитывать, что территория Самарского городского округа изобилует водными объектами, крупными и мелкими реками. Таким образом, часть землепользований, в том числе в престижных и дорогих районах города попадает в зону с особыми условиями использования территорий, что создает дополнительные сложности для собственников и пользователей земельных участков, а так же учет этого процесса в Государственном кадастре недвижимости [4]. В Самаре исторически сложились два основных фактора ценообразования - побережье реки Волга и центр города. Наиболее дорогие располагаются в Советском и Ленинском районах. Наиболее дешевые районы - Куйбышевский и Красноглинский. Библиографический список
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |  |
