В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 336.531.2

Финансирование объектов недвижимости: методы, формы, источники, оптимизация


Зубков С.А., доцент, Гончарук .А.А., студентка
Харьковский государственный университет питания и торговли, Украина

Разграничены понятия "метода", "формы" и "источников" финансирования объектов недвижимости, выделены критерии и предложена многофакторная модель оптимизации источников финансирования.

Обеспечение финансирования объектов недвижимости в необходимых масштабах является одной из важнейших для любого проекта развития недвижимости и, следовательно, для каждого девелопера. Одним из важных признаков недвижимости является ее высокая капиталоемкость. Поскольку недвижимость является дорогим товаром, поэтому ее покупка или строительство требует значительного объема капиталовложений. Привлечение средств на покупку или строительство объекта недвижимости является, с одной стороны, важной мерой, а с другой, - элементом формирования рентабельности такого инвестирования. При этом часто финансирование объекта недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования. Поэтому решение вопросов, связанных с обоснованием рационального выбора финансирования объектов недвижимости является актуальной задачей.

Результаты проведенного теоретического исследования в отношении источников, методов и форм финансирования объектов недвижимости показали следующее:

  • варьируется как количество методов финансирования, так и их состав;
  • существуют определенные лексические различия в названиях методов финансирования;
  • часто формы финансирования мало чем отличаются от методов.

      Для решения выявленной проблемы необходимо применять комплексный подход. Так, по решению проблемы соответствия приведенных некоторыми учеными форм методам финансирования целесообразным является подход, который предлагает Яновский В.В. Для решения подобных противоречий исследователь разграничивает эти понятия и обращается к семантике категорий "метод" и "форма". В словаре русского языка поданы такие определения метода и формы: "метод - это способ практического осуществления чего-нибудь; форма - это внешнее выражение чего-нибудь, обусловленное определенным содержанием" [1].

      Исходя из приведенных дефиниций, следует согласиться с Яновским В.В. по возможности использование как словосочетаний "методы финансирования", так и "формы финансирования". Однако с целью предотвращения путаницы, способ привлечения источников финансирования в рамках данного исследования будем называть методом финансирования объектов недвижимости. Под формой финансирования необоротных активов в дальнейшем будем понимать внешние проявления сущности метода. Таким образом, отдельно взятый метод финансирования может иметь свои формы внешнего проявления. Следовательно, выделенные в рамках конкретного метода формы объединяет их экономическая сущность, которая позволяет относить их именно к данному методу финансирования. Например, привлечение кредита и эмиссия облигаций являются формами заемного финансирования (которое рассматривается как метод финансирования), так что их привлечение отвечает условиям возвратности, срочности и платности и позволяет объединить их в рамках одного метода финансирования объектов недвижимости.

      Таким образом, считаем целесообразным выделять методы финансирования, а в них - формы финансирования, которые состоят из источников финансирования (рис. 1).

      Схема взаимосвязи методов, форм и источников финансирования

      Рис. 1 - Схема взаимосвязи методов, форм и источников финансирования:
      k - k-й метод финансирования; n - n-я форма финансирования; p - p-й источник финансирования


      На основе выделения методов и форм финансирования возникает проблема - определение количества существующих методов финансирования и их состав, а именно - форм финансирования. Для этого предложена таблица, где указаны критерии и признаки, позволяющие выделять определенные методы финансирования, и в их пределах - формы финансирования (табл. 1).

      Таблица 1 - Основные признаки методов финансирования

      Методы финансированияПризнаки метода финансирования
      СамофинансированиеФинансирование исключительно за счет собственных средств
      АкционированиеФинансирования за счет операций с акциями и другими ценными бумагами
      Заемное финансированиефинансирование на условиях срочности, возвратности, платности
      Финансирование на консорционной основеФинансирования путем сочетания возможностей с другими субъектами хозяйствования
      Лизинг и селингФинансирования не в денежном виде, а в материальном на определенных условиях
      Государственное финансированиефинансирование исключительно за государственные средства, на строго определенные государственные программы, проекты
      Льготное финансированиефинансирование на условиях, которые значительно выгоднее, чем существующие на рынке
      Проектное финансированиеФинансирование вместо права участия на разделение результатов реализации проекта
      СубсидированиеФинансирования на условиях невозврата
      Смешанное финансированиефинансирование за счет сочетания нескольких методов финансирования


      На основе обособленных признаков методов финансирования предлагается выделить для финансирования объектов недвижимости определенные методы и формы (рис. 2).

      Финансирование объектов недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования, что актуализирует проблему оптимизации источников финансирования. В этом аспекте нами предлагается осуществлять многокритериальную оптимизацию источников финансирования объектов недвижимости. При формализации любой модели оптимизации обязательным условием является ее направленность, которая в общем виде может предусматривать или максимизацию, или минимизацию результата.

      Методы и формы финансирования объектов недвижимости

      Рис. 2 - Методы и формы финансирования объектов недвижимости


      Критерий объема сформированных источников финансирования объектов недвижимости должен равняться определенному объему потребности в средствах. При этом недостаточный объем указывает на неэффективность проводимой политики финансирования объектов недвижимости, поэтому для этого критерия целесообразно считать оптимальным максимальное значение критерия.

      Критерии минимизации времени на привлечение источников финансирования и минимизации расходов, связанных с получением финансирования, уже в названии имеют определенную направленность на минимизацию.

      Критерий соответствия структуры источников финансирования целевой финансовой структуре капитала признает оптимальной ту альтернативу, которая имеет наименьший квадрат отклонения от целевой финансовой структуры капитала.

      Таким образом, задача оптимизации заключается в том, что необходимо выбрать такую единственную альтернативу (комбинацию источников финансирования) x* из множества допустимых альтернатив (всех возможных комбинаций источников финансирования) X. Формализованная модель многокритериальной оптимизации имеет следующий вид:

      Формула, (1)


      где: yv=fv(x) - целевая функция оптимизации объема финансирования;

      yt=ft(x) - целевая функция оптимизации времени на привлечение финансирования;

      yc=fc(x) - целевая функция оптимизации стоимости привлечения финансирования;

      ys=fs(x) - целевая функция оптимизации структуры финансирования;

      X - множество допустимых альтернатив;

      xх - отдельная альтернатива.

      Таким образом, предложенная модель оптимизации позволить выбрать наиболее рациональное сочетание источников финансирования с точки зрения соответствия объемам, срокам, стоимости и структуры финансирования.

      Библиографический список

      1. Яновский В.В. Источники финансирования реальных инвестиций и их экономическое обоснование: Дис. …канд. экон. наук: 08.00.10. - Белгород, 2002. - 170 с.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.