В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 631.111:711.14

Актуальные проблемы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости


Ефимова Н.С., магистрант,
Тульский государственный университет, Россия

Рассмотрены недостатки существующих подходов к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, проанализированы факторы, которыми они обусловлены.

Существуют различные подходы к определению кадастровой стоимости, связанные с массовой оценкой объектов недвижимости. Все их можно сгруппировать в два основных подхода [1,2].

Первый подход предполагает сбор максимально значительного объема исходной информации по аналогичным объектам и построение корреляционно-регрессионной модели, описывающей взаимосвязи между стоимостью объекта и его основными параметрами.

Второй подход базируется на теории кластерного анализа, предполагающего деление выборки объектов недвижимости на кластеры со сходными характеристиками, в рамках каждого кластера выбирается типовой объект, который затем является ориентиром для расчета стоимости объектов, которые можно отнести к данному кластеру [4].

Недостатком данных подходов к определению кадастровой стоимости является то, что они не позволяют учесть специфические особенности определенных объектов недвижимости, "выпадающих" из типовых, что приводит к существенному искажению результатов оценки и, как следствие, к росту числа судебных разбирательств по оспариванию результатов массовой (кадастровой) оценки (Рисунок 1).

Иски по оспариванию кадастровой стоимости в России


Рис. 1 – Иски по оспариванию кадастровой стоимости в России [5]


Как видно из графика, количество исков растет, в то время как доля удовлетворенных исковых требований остаётся неизменной.

К несоответствию результатов государственной кадастровой оценки реальной ситуации на рынке недвижимости могут также привести следующие факторы [3]:

  • отсутствие полной информации об оцениваемом объекте и (или) об объектах, используемых в качестве аналогов;
  • неверная интерпретация тех или иных факторов стоимости;
  • сжатые сроки проведения работ по определению кадастровой стоимости;
  • демпинг на рынке оценочных услуг, особенно касаемо сферы государственных закупок, следствием чего является низкое качество выполнения оценочных работ.

Сложившаяся ситуация свидетельствует о том, что в методологическом плане до настоящего момента вопрос о принципах и методах кадастровой оценки решен не в полной мере, что сказывается на качестве проведенных оценок. Именно поэтому требуется дальнейшая разработка методологии массовой оценки, позволяющей проводить оценку значительного количества объектов, но с учетом их специфических особенностей.

Причем данная проблема должна быть решена не только за счет совершенствования методологии оценки, но и формирования достаточно надежных исходных данных для оценки, содержащих исчерпывающую информацию об объектах, используемых в качестве аналогов. И именно это направление в существующей системе оценочной деятельности должно стать основным. Именно наличие такой информации позволит избежать существенных искажений кадастровой стоимости, когда ее величина превышает рыночную в семь и более раз.

Библиографический список

  1. Буянов А.Ю Кадастровая ловушка: кто не виноват и что делать. // Имущественные отношения. - 2013. -№10. - с. 72-81
  2. Грибовский С.В. Оценка недвижимости для налогообложения // Вопросы оценки. - 2014. - №4. - с. 26-30
  3. Гунина Е.Н. Актуальные проблемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости // Экономика и социум. - 2014. - №1 (10). - с. 21-24
  4. Гладкий А.Ф., Гладкая Д.А. Практика массовой оценки объектов в условиях ограниченной рыночной информации. - Режим доступа: http://www.soosibir.ru/news.htm?action=zoom&id=1843&page=2, свободный.- Загл. с экрана.
  5. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа: https://rosreestr.ru, свободный.- Загл. с экрана.



27.12.14 14:00 | Tatiana (гость)
Здравствуйте, автор!

очень согласна с вами по поводу необходимости нового подхода в методологии оценки объектов недвижимости. но для себя я не вижу возможности для этого в россии сейчас. пока в россии рубль привязан к нефте-доллару и как то странно обваливается, можно только надеяться на стабильность в оценке объектов недвижимости. вот не люблю я кластеры и метод кластеризации, он очень не точный и очень не пластичный в оценке объектов с отличающимися от средних (данных, аналогов) показателей. с другой стороны, я не вижу смысла собственникам жилья уточнять и дополнять базу данных госорганов для увеличения суммы налогов с объектов недвижимости.
в любом случае, удачи и успехов в анализе проблем работы госорганов!

Все комментарии (1)

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ


 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.