В онлайне: 2 (гостей - 2, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 332.6

Порядок проведения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом в МР Чишминский район РБ


Смирнова Е.Б., Сайранова Ю.С., студентки 4 курса, Шафеева Э.И., ассистент
Башкирский государственный аграрный университет, Россия

Рассмотрен порядок проведения процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом в МР Чишминский район Республики Башкортостан.

Целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости является получение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Оценка объекта недвижимости производиться только тогда, когда физическое или юридическое лицо заключает договор с организацией, которая производит оценку объекта недвижимости. На данном этапе устанавливается цель оценки объекта недвижимости.

После заключения договора, исполнитель получает задание на оценку. В нем устанавливается согласие сторон о стоимости, на которую необходимо произвести оценку объекта недвижимости, в случаях расчета ипотеки. С заказчиком обговаривается время осмотра оцениваемого объекта недвижимости и производится выезд оценщика. Принцип осмотра объектов у всех оценщиков индивидуален. Нами рассмотрен один из вариантов, который, по нашему мнению, является наиболее простым в исполнении наряду с получением достаточной информации для оценки объектов недвижимости.

Порядок осмотра оценщиком строения заключается в следующем. Производится фотосъемка: а) фасада строения, с условием, чтобы на фотографии было видно все строение; б) окружающей территории в 2-х противоположных направлениях; в) входной группы; г) всех помещений внутри строения, относящихся к заданию по оценке объекта недвижимости. Осмотр земельного участка заключается в описании характеристик земельного участка, сведений о дорогах и имеющихся коммуникациях. Данные описания подкрепляются материалами фотосъемки. После произведенного осмотра заказчик предоставляет исполнителю работ (оценщику) документы по оцениваемому объекту:

  1. Копии всех имеющихся свидетельств о государственной регистрации права на объект недвижимости, если право на объект недвижимости - долевая собственность;
  2. Копия технического паспорта или кадастрового паспорта на объект капитального строительства;
  3. Копия кадастрового паспорта на земельный участок;
  4. Копии документов, удостоверяющих личность собственников.

После получения всех необходимых документов, приступают к процедуре оценке объекта недвижимости.

Оценщик, с помощью применения подходов к оценке, включая выбор методов оценки и производство необходимых расчетов, определяет рыночную стоимость оцениваемого объекта. Первоначально, оценщик выделяет критерии, на которые впоследствии будет опираться при проведении оценки. Рассмотрим конкретный пример: оценка земельного участка площадью 1060 кв.м., с индивидуальным жилым домом, площадью 157,2 кв.м., расположенного в Республике Башкортостан, Чишминский район, с. санатория "Алкино".

Оценщик производит исследование рынка, путем поиска объектов-аналогов на сайтах объявлений, схожих по местоположению, виду объекта, и площади. При нахождении 4 объектов-аналогов, посредством MS Office Excel, заполняется таблица, в которой указываются сведения о земельном участке: назначение; местоположение; право собственности; цена продажи; площадь.

Далее, вносятся ценообразующие факторы:

  • корректировка на торг - указывается, сколько продавец может сделать скидку на объект недвижимости;
  • корректировка на площадь, она рассчитывается в отдельной таблице, и для всех аналогов применяется соответствующее значение (таблица 1).


Таблица 1 - Зависимость величины коэффициента поправки от площади земельного участка [1]

Площадь участка, кв. мКоэффициент поправки (KS)
до 5 000 включительно1,35
от 5 000 до 10 000 включительно1,25
от 10 000 до 50 000 включительно1,06
от 50 000 до 100 000 включительно1,00
от 100 000 до 250 000 включительно0,93
от 250 000 до 500 000 включительно0,88
от 500 000 до 1 000 000 включительно0,83
от 1 000 000 до 2 500 000 включительно0,78
от 2 500 000 до 5 000 000 включительно0,75
от 5 000 000 и выше0,71


Так же заполняется таблица с данными по строению (индивидуальному жилому дому): право собственности на строение; цена продажи; конструктивное решение; коммуникации; отделка; площадь дома; площадь участка. Производится корректировка на площадь, конструктивы стен, отделку стен (ремонт).

Корректировка на площадь принимается из соотношения площади объекта оценки к площади аналога:

  • 0,5-0,85 принимается корректировка +10% к стоимости за кв.м;
  • 0,86-1,15 корректировка не принимается;
  • 1,16-1,5 корректировка принимается - 5% от стоимости за кв.м.

Корректировка на отделку стен (ремонт) рассчитывается, исходя из различия между отделкой оцениваемого объекта и отделкой аналога(таблица 2). Если объект оценки по характеристике лучше аналогов, то к аналогам прибавляется указанная сумма, в противном случае, вычитается.

Таблица 2 - Зависимость ценового интервала от классификации ремонта [3]

Классификация ремонтаЦеновой интервал,руб./м2
Косметический3000-4499
Экономичный4500-5999
Капитальный ремонт (бизнес)6000-7999
Люкс8000-10999
ЭксклюзивОт 11000 и выше


После всех корректировок, необходимо рассчитать соотношение стоимостей самого дешевого аналога к самому дорогому, в результате соотношение не должно превышать 20%. В противном случае необходимо будет заменить один аналог на другой.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, который оформляется согласно Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчет об оценке - это документ доказательственного значения. В отчете содержится методология определения стоимости, обоснование применения того или иного подхода к оценке, копии всех исходных документов по объекту, на основании которых производится оценка, фотографии объекта, источники информации и копии документов оценщика. Готовый отчет об оценке передается заказчику.

Библиографический список

  1. Власов А.Д., "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", №1(40), 2005 г.
  2. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2002г.
  3. Портал "Ценообразование на начальном этапе. Цены на ремонт" [Электронный ресурс], Режим доступа: http://andronika.on.ufanet.ru/p rices_renov.html - от 20.12.2014г.


 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ


 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.