В онлайне: 6 (гостей - 6, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 004.94

Совершенствование методики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путём трёхмерного моделирования


Ефимова Н.С., магистрант,
Тульский государственный университет, Россия

Рассмотрены нововведения в сфере налогообложения объектов недвижимости, проанализирована модель определения кадастровой стоимости, основанная на создании 3D-поверхности цен.

Государственный научно-исследовательский институт развития налоговой системы при Федеральной налоговой службе (ФНС) разработал законопроект, который предполагает до 2018 года ввести на территории РФ единый налог на недвижимость, объединяющий налог на недвижимое имущество с земельным налогом.

В рамках как действующих, так и планируемых к принятию законодательных и нормативных актов, новая налогооблагаемая база применительно к недвижимому имуществу будет складываться из двух компонент [1]:

  1. кадастровая стоимость земельного участка;
  2. кадастровая стоимость объекта капитального строительства (далее - ОКС).

На сегодняшний день какие-либо официальные документы, содержащие проработанную методику государственной кадастровой оценки земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства как единого объекта недвижимости (ЕОН), не опубликованы.

Принимая во внимание постепенность реформирования налоговой системы и то, что первый ее этап направлен на изменение базы налогообложения именно в жилищной сфере, которая характеризуется наибольшим количеством сделок, наиболее перспективной представляется модель определения кадастровой стоимости ЕОН, основанная на информации о фактических сделках с объектами недвижимого имущества и применении элементов сравнительного подхода к оценке.

Так С. И. Носов, Ф. Н. Беликеев и др. в своей статье, посвященной формированию системы кадастровой оценки недвижимости в РФ, предлагают следующий относительно простой способ массовой оценки недвижимости.

При наличии информации о ценах сделок с объектами недвижимого имущества с использованием картографической основы в трехмерном пространстве строится 3D-поверхность ("поверхность цен"), Z - координата каждой точки которой соответствует стоимости расположенного на картографической основе объекта, имеющего координаты в проекции на плоскость (Х, Y).

В качестве опорных точек непрерывной "поверхности цен" выступают известные цены сделок базы Росреестра, приведенные на дату оценки. Промежутки между ними в простейшем случае набираются плоскими мозаичными фрагментами - треугольными гранями по соседним точкам (Рисунок 1 и Рисунок 2).

Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сверху


Рис. 1 – Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сверху


Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сбоку


Рис. 2 – Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сбоку


Достоинствами предлагаемой модели являются [2]:

  • формирование модели на ценах реальных сделок и иной официальной информации;
  • простота и наглядность расчетов;
  • невысокие затраты по формированию и поддержанию модели в актуальном состоянии, так как все данные поступают в режиме "реального времени";
  • понятность, интерпретируемость и полная обоснованность результатов;
  • отсев "выбросов" (данных, имеющих существенные отклонения) .

Таким образом, предлагаемая модель является достаточно универсальной и может быть использована при проведении массовой оценки единых объектов недвижимости, земельных участков, объектов капитального строительства.

Библиографический список

  1. Грибовский С.В. Оценка недвижимости для налогообложения // Вопросы оценки. - 2014. - №4. - с. 26-30
  2. С.И. Носов, Ф.Н. Беликеев и др. Формирование системы кадастровой оценки недвижимости // Земельный вестник Московской области. - 2010. - №5. - с. 21-24



27.12.14 17:26 | A_V_G (участник)
Поскольку кадастровая стоимость является базой для налогообложения земельных участков и других объектов недвижимости, то предложенный метод интерпретации результатов кадастровой оценки представляется весьма действенным, особенно если параллельно составить трехмерную модель доходов, сбора арендной платы на том же участке. Возможность установить корреляцию между кадастровой стоимостью налоговыми сборами и доходами, локализованными на данной территории. В укрупненном виде можно и на картографическую основу перенести эту модель.

27.12.14 11:02 | vasilevan (участник)
Добрый день!Виртуальный подход к формированию поверхностной кадастровой стоимости позволяет осмыслить методику государственной кадастровой оценки земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства.
Какие Ваши замечания не позволяют учесть особенности включения объектов незавершенного строительства и этапы их возведения в установленные сроки застройки?Предлагаем сотрудничество для продолжения патентования изложенной формы!
С уважением Ваших интересов.

Все комментарии (2)

 

Разделы конференции »

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости
  10. Топографо-геодезическое обеспечение кадастровых работ


 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.