 |  | |||||||
 УДК 332.822.1;832.3-5 Государственное регулирование строительства жилья в Китае
Обсуждаются факторы вляющие на спрос на покупку новых квартир в Китае, рычаги регулирования (политические, законодательные, экономические, социальные) строительства (расширения) жилого фонда городов в стране. Проводится анализ стоимости покупки нового жилья (квартиры) и аренды (нового или вторичного жилья). В Китае очень остро стоит вопрос обеспечения населения жильем. Высокий спрос на жилье обусловлен внешними и внутренними факторами. К внешним факторам относятся: инвестиционная привлекательность покупки нового жилья для иностранцев из Европпы и России; государственные гарантии сохранения права собственности для иностранцев и право длительной регистрации иностранцев-собственников жилья; дешевый уровень жизни в современных городах; хорошо развитая инфрастуктура городов и пригородов. Средняя стоимость нового жилья в Китае за 1 кв.м. в центре города составляет около 22 000 $, на окраине города - 11 000 $. Квартиры укомплектованные в соответствии с санитарными и техническими нормами Китая. К внутрениим факторам можно отнести: массовую внутри страны миграцию населения из сельской местности в город; покупка нового жилья, как способ вложения и сохранения капитала; создание условий для перемещения трудоспособного населения в районы развития промышленности в стране; политика строительства жилья, как часть политики государства по улучшению жизни в Китае; ограничение земельных ресурсов страны (дефицит земель, пригодных для строительства жилья) при численности населения, превышающей возможности национальной природной среды. Внутренние факторы обуславливаются политикой и государственной системой планирования развития страны. Правительство Китая заинтересовано в улучшении социальных условий жизни своих граждан. Одной из поставленных Правительством Китая задач является строительство жилья эконом класса (общая площадь квартиры от 26 кв.м. до 62 кв.м.). Развита государственная система ипотечного кредитования (процентная ставка по кредиту не превышает 4-6 % в год) и льготных программ (обмен ветхого жилья на новое за счет жилого фонда города). Жилой фонд города формируется за счет стредств частных строительных компаний, получающих право на строительство в черте города (объекты точечной застройки или жилые массивы). Частные компании так же разрабатывают системы скидок для повышения спроса на новые квартиры (в зависимости от суммы первоначального взноса, расположения квартиры (квартиры выходящие окнами на север дешевле), этажа, удобства планировки и, самое главное, от срока права владения квартирой). В Китае право собственности на квартиру ограничивается сроком эксплуатации здания (технический фактор). На месте старого здания будет возводиться новый объект в соотвествии с планом развития города (градостроительное планирование). Сейчас уровень технического оснащения и принятые для внедрения проекты жилых зданий позволяют очень быстро строить жилье (многоэтажные жилые массивы квартального плана застройки отстраиваются в течении 1,5 - 2 лет). Одновременно развивается инфраструктура жилого массива . Однозначно, что высокий спрос на новое жилье обусловлен еще одним фактором - экономической составляющей жизни китайцев, а именно - средним уровнем заработной платы трудоспособных граждан страны. Заработная плата китайцев сильно отличается по регионам, но минимальная по стране (после вычета налогов) в месяц составляет 1 800$ (Фошан) и 4 500$(Шанхай). Таким образом, при содействии государства созданы необходимые условия для обеспечения семей трудоспособных граждан Китая новыми квартирами, имеющих средний уровень заработной платы (5 000$). Однако, анализ спроса на покупку новых квартир указывает на замирание спроса в течении последних лет на уровне 15% в год. Это объясняется скоростью старения трудоспособного населения; большим количеством одиноких граждан в стране (более 38%), приверженностью китайцев традиционным норм морали в отношении своих престарелых родителей (родственников). Проявляется негативный аспект политики "одна семья - один ребенок". Сейчас на иждивении молодой семьи трудоспособных китайцев (при не изменяющемся уровне его дохода в год) находятся 5 иждивенцев (родители со стороны мужа и жены, свой собственный ребенок). В таких условиях среднему классу населения выгодно арендовать вторичное жилье по минимальной (остаточной) стоимости и совместно проживать со своими престарелыми родителями (родственниками). Объединение капиталов работающих членов семьи и сбережений пенсионеров также эффективно для приобретения нового жилья с последующей его сдачей в аренду. Так, аренда новой 1-комнатной квартиры в центре города (с мебелью и техникой) по стране колеблется от 200$ до 1600$. Повышенные гарантии государства по сохранению сбережений своих граждан в банках и высокий банковский процент на сберегательные вклады пенсионеров, так же привлекательны для вложения денег в экономику страны. Тем более, что законодательство страны позволяет наследовать банковские сбережения потомкам пенсионеров. Приобретение нового жилья откладывается до наступления финансовой самостоятельности пока еще не совершеннолетнего ребенка. Таким образом: государство формирует и регулирует спрос на жилье экономическими, юридическими и политическими рычагами; создает оптимальные условия для обеспечения среднего класса трудоспособных граждан жильем; в стране создана законодательная база для привлечения валютных инвестиций.
| ||||||||
 |  |
