Проблемы, возникающие при изготовлении технического плана

Рассматриваются проблемы и ошибки, возникающие при сборе документации и оформлении технических планов.

Согласно Приказам Минэкономразвития РФ №583, №403, №693, №52, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план необходим для постановки на государственный учет и получения кадастрового паспорта на следующие виды объектов недвижимости:

• вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, коммерческие, линейные и т.д.);
  
• на помещения (квартиры в многоквартирном доме, гаражные боксы, жилые и нежилые помещения находящиеся внутри зданий или строений и т. д.);
  
• объекты незавершенного строительства (в случае необходимости регистрации права собственности, например для продажи).
  

Технический план необходим также при внесении изменении в имеющийся кадастровый паспорт для исправления ранее допущенной ошибки или после проведенной реконструкции, перепланировки объекта недвижимости, а также в случае, когда по тем или иным причинам объект недвижимости не был поставлен на кадастровый учет и на него еще не зарегистрировано право собственности.

Согласно Приказам Минэкономразвития РФ №583, №403, №693, №52, сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта.

При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем данного объекта недвижимости. Самостоятельно составить декларацию в большинстве случаев собственник не сможет, так как он не знаком с приказом "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке". По этой причине собственник вынужден будет обращаться за помощью к кадастровому инженеру, или поручит ему заполнить форму, которую подпишет сам.

При подготовке технического плана также используются кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположено соответствующий объект недвижимости, а при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке - кадастровый план соответствующей территории.

В процессе создания технического плана кадастровые инженеры сталкиваются с проблемой невозможности получения кадастрового паспорта из-за отсутствия инвентаризационных данных на объект в кадастровой палате. Из-за этого люди вынуждены платить лишние деньги, а в итоге нередко вообще отказываться от сделок. Главным образом, это касается собственников, продающих свою недвижимость, и покупателей жилья по ипотечным кредитам.

Потеря информации происходила в процессе работ по переносу в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, хранящихся в органах БТИ. Кроме того, выявляются и другие ошибки: неправильный ввод сведений, путаница с инвентарными и прочими номерами и адресами, некоторые сведения затеряны. Все это сказывается на обычных людях, т.к. проблемы в результате возникают именно у них.

Таким образом, заявитель, получивший уведомление об отсутствии сведений об объекте капстроительства в реестре ждет, когда запрошенная в БТИ информация будет внесена в Реестр.

Очень сложные вопросы возникают по техническим планам линейных объектов, подземных сооружений и сооружений, которые являются навесными, то есть не имеют прямой связи с землей. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ №693 при создании технического плана подземного сооружения необходимо изображать его контурную проекцию на земельный участок. Что касается линейных объектов, то они могут изображаться не обязательно контуром. Это может быть линия, соединяющая опоры, в случае надземной линии электропередачи, или соединяющая точки выхода этого объекта на поверхность земли, для подземного сооружения. В итоге кадастровый инженер может использовать три варианта описания на выбор: контур, линия, соединяющая точки (для линейных объектов), и радиус. Комбинация этих трех вариантов позволяет инженеру описывать сложные сооружения.

При оформлении технических планов, кадастровыми инженерами могут быть допущены следующие ошибки:

• отсутствие расшифровки подписи и занимаемой должности представителя юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица;
  
• подпись представителя юридического лица не заверена оттиском печати органа государственной власти, органа местного самоуправления, российского или иностранного юридического лица;
  
• в содержание включены не все документы, входящие в состав приложения;
  
• нарушение последовательности при перечислении документов использованных при составлении технического плана;
  
• в техническом плане здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) в разделе "Исходные данные" указывают кадастровую выписку или кадастровый план с указанием номера указанного документа, однако при проверке документа выявлено, что этот документ не является кадастровой выпиской или кадастровым планом, или содержит сведения о другом земельном участке (квартале);
  
• при указании номера контура многоконтурного объекта не соблюдается установленное требование, а именно: номер контура указывают без указания общего количества обособленных контуров в знаменателе;
  
• в строке кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположено помещение не указывают кадастровый номер здания (сооружения);
  
• в строку "Иное описание местоположение" указывают адрес, присвоенный в установленном порядке;
  
• заполняют строку вид жилого помещения при постановке на учет нежилых помещений;
  
• в строку основная характеристика указывают значение общей площади с учетом балконов, веранд, террас, лоджий;
  
• в разделе "Заключение кадастрового инженера" не отражается информация о расхождении адреса земельного участка и объекта капитального строительства;
  
• в разделе "Заключение кадастрового инженера" не отражается информация об общем количестве обособленных контуров сооружения.
  

Согласно федеральному закону № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" технический план, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, должны предоставляться заинтересованными лицами в орган кадастрового учета только в форме электронных документов (XML-формат), заверенных электронной подписью кадастрового инженера. При этом бумажная версия не требуется.

Технический план в форме электронного документа оформляется в виде файлов в формате XML, заверенных электронной цифровой подписью кадастрового инженера.
Технический план в электронной форме на электронном носителе представляет собой архивный файл с расширением .zip, содержащий:

1) один файл в формате XML, созданный с использованием XML-схемы для формирования XML-документов;

2) приложенные файлы с образами:

• разделов графической части технического плана-файлами цветного изображения формата jpg либо dwg, созданными с разрешением от 150 до 250 dpi;
  
• копий документов, включенных в Приложение технического плана - файлами черно-белого изображения формата *.pdf, за исключением приложения "Чертеж" технического плана помещения, который должен быть представлен файлом *.jpg цветного изображения.
  

Типичные ошибки электронного вида технических планов в формате xml, допускаемые кадастровыми инженерами при формировании xml-файлов:

• указание прочерков либо иных символов при отсутствии кадастрового номера
  земельного участка;
  
• перечисление всех кадастровых кварталов, в которых расположен ОКС в элементе "CadastralNumberParent" (кадастровый номер кадастрового квартала);
  
• не выполняется условие уникальности GUID;
  
• несоответствие используемых кодов существующим кодам по справочникам и классификаторам;
  
• неверный числовой формат, целые и десятичные доли разделяются запятой, а не точкой как необходимо;
  
• отсутствуют обязательные характеристики объекта;
  
• несоответствие имени приложенного плана и ссылки указанной в файле.
  

Из всего сказанного можно сделать вывод, что изготовление технического плана - это кропотливая, внимательная и ответственная работа, в которой необходимо обдумывать и просчитывать каждый шаг.

Библиографический список

1. Федеральный закон № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"
   
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке".
   
3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2010 г. N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке".
   
4. Приказ Минэкономразвития России № 52 от 10.02.2012 г. "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке"
   
5. Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583
   "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке"
   
6. Программный центр [Электронный ресурс] // Рекомендации по подготовке электронных форм технического плана здания, сооружения, помещения (XML-документа). - URL: http://pbprog.ru/documents/ (дата обращения 17.12.2013).
   
7. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области [Электронный ресурс] // Типовые ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами при оформлении межевых и технических планов. - URL: http://to61.rosreestr.ru/kadastr/info_kadastr/tipovie_oshibki/ (дата обращения 17.12.2013).
   
8. Журнал "Земельный вестник Московской области" выпуск № 7 / 2012 [Электронный ресурс] // Перспективы технического учета и технической инвентаризации (XML-документа). - URL: http://zemvest.ru/jurnal/arhiv-jurnala/7-2012/05/ (дата обращения 17.12.2013).
   

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости