В онлайне: 4 (гостей - 4, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 528:658.51

Методика расчета точности построения объектов недвижимости в 3D кадастре


Снежко И.И., аспирант, Московский государственный университет геодезии и картографии, Россия

Представлена методика, разработанная по результатам выполнения эксперимента, проводимого на территории г. Москвы, которая может быть использована для расчета необходимой точности создания 3D моделей объектов недвижимости для любой категории земель.

В настоящее время во всем мире отмечается возрастающий интерес к использованию и регистрации пространственных объектов недвижимости, которые располагаются в подземном, наземном и надземном пространстве определенной территории. Интенсификация землепользования в крупных городах и центрах связана, прежде всего, с нехваткой земельных ресурсов. В итоге появляется необходимость рассматривать городское землепользование в многомерном пространстве, которое характеризуется одновременным функционированием различных объектов недвижимости на разных уровнях в пределах одного участка земной поверхности.

Все чаще публикуется научная информация о теоретических и практических шагах в развитии n-мерных моделей кадастров. Сегодня предлагаются 2-х, (2,5), 3-х, 4-х и даже 5-и мерные модели (кадастры).

Проблема заключается в том, как проводить учет и регистрировать недвижимость, имеющую перекрывание и смыкание на различных уровнях от поверхности земли, каким образом отражать эти характерные особенности городской недвижимости в кадастровых графических документах, по каким правилам присваивать недвижимости уникальные идентификаторы, позволяющие осуществлять поиск объектов на кадастровых картах, какую систему координат необходимо применять при кадастровом учете трехмерных объектов, с какой точностью должны быть выполнены работы по построению моделей 3D объектов, чтобы обеспечить защиту прав и интересов собственников объектов недвижимости.

Поставленный вопрос обоснования необходимой точности построения моделей объектов недвижимости до сих пор не закрыт для существующего двумерного кадастрового учета. Проблема точности определения координат объектов недвижимости является актуальной и одной из наиболее дискуссионных в современном 2D кадастре. Особенно важен этот вопрос для 3D кадастра в связи с растущей сложностью реальных объектов.

Для определения необходимой точности моделирования объектов недвижимости в 3D кадастре был проведен эксперимент для объектов капитального строительства, расположенных на территории шести административных районов г. Москвы, были выполнены необходимые расчеты и представлено теоретическое и экономическое обоснование полученных результатов. На основе проведенного исследования была разработана методика расчета точности (рисунок 1), которая может быть использована для расчета необходимой точности создания трехмерных моделей объектов недвижимости для любой категории земель.

Предлагаемая методика состоит из двух основных этапов: непосредственно выполнения расчета точности моделирования трехмерных объектов недвижимости и экономического обоснования необходимой точности построения объектов для целей 3D кадастра.

Методика точности построения моделей объектов недвижимости в 3D кадастре


Рис. 1 - Методика точности построения моделей объектов недвижимости в 3D кадастре


При расчете точности трехмерного моделирования объектов недвижимости необходимо выполнить следующий порядок работ:

1) Определение территорий, на которых будет производится выборка объектов недвижимости.
Выбор объектов недвижимости может осуществляться на территории нескольких муниципальных образований, административных районов города, кадастровых районов, кадастровых кварталов, в границах иных территориальных единиц.

2) Выбор основных критериев, по которым будет производится отбор объектов недвижимости.
Обязательным критерием при выборе объектов недвижимости является принадлежность объектов к одной оценочной зоне.

3) Выбор объектов недвижимости, удовлетворяющих разработанным критериям.

В исследовании при проведении эксперимента для зданий, расположенных на территории Москвы применялся один из основных методов математической статистики - выборочный метод исследования. Для решения поставленных задач требовалась выборка небольшого количества объектов порядка 20. Чем больше объектов недвижимости будет входить в выборку, тем с большей достоверностью можно делать выводы из полученных результатов.

4) Сбор информации об объекте недвижимости.

Информация об объектах недвижимости может быть получена из различных источников:

  • открытые данные, содержащиеся на порталах министерств и ведомств органов государственной власти и органов местного самоуправления в сети Интернет;
  • сведения из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав, находящиеся в территориальных органах Росреестра и филиалах ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра";
  • информация, содержащаяся в городских бюро технической инвентаризации, осуществляющих технический учёт и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
  • сведения, полученные из департаментов имущественных и земельных отношений и их территориальных управлений, обеспечивающих проведение государственной политики в области земельных отношений на соответствующих территориях;
  • материалы, хранящиеся в комитетах градостроительства и архитектуры, обеспечивающих реализацию государственного регулирования градостроительной и архитектурной деятельности на территории городов;
  • информация, полученная из ведомственных служб и организаций, обладающих пространственными данными, геодезическими и картографическими материалами, результатами и данными комплексных инженерных изысканий, использующихся для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

5) Вычисление объема объекта недвижимости.
При отсутствии сведений об объеме объекта недвижимости необходимо вывести формулу определения объема, по которой будут выполняться последующие вычисления. При этом могут применяться формулы для вычисления объемов геометрических фигур, наилучшим образом аппроксимирующих реальный объект.

Так, например, объем помещения равен произведению площади помещения на его высоту. Объем трубопроводов, туннелей определяется умножением площади поперечного сечения на протяженность объекта.

Объем открытых эстакад может быть рассчитан аналогично определению строительного объема при выполнении обмерно-обследовательских работ как произведение поперечного сечения эстакады по наружным граням колонн и самой высокой точки поперечника на длину эстакады.

6) Построение графиков зависимостей между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости.

Данный шаг проводится с целью выявления характерной зависимости между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости.

7) Отбраковка объектов недвижимости, которые выбиваются из общей направленной совокупности.

Исходя из анализа построенных графиков зависимостей между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости, необходимо выявить объекты, выбивающиеся из общей направленной совокупности, установить причины таких отклонений и исключить данные объекты и подобные им объекты с аналогичными характеристиками для выполнения последующих расчетов.

8) Установление функциональных зависимостей между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости.

В случае, если предварительные графические построения покажут, что связь между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости близка к линейной (точки на графике располагаются вблизи прямой линии), то необходимо вычислить коэффициент корреляции для оценки близости корреляционной связи к функциональной.

Коэффициент корреляции изменяется в пределах от -1 до +1. При r = +1 с увеличением (уменьшением) объема объекта недвижимости увеличивается (уменьшается) кадастровая стоимость. При r = -1, с увеличением (уменьшением) объема объекта недвижимости уменьшается (увеличивается) его кадастровая стоимость. При r = 0, то между объемом объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью прямолинейной корреляционной связи не существует (нелинейная связь может существовать).

Чем ближе коэффициент корреляции r к +1 или -1, тем ближе корреляционная связь между объемом объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью к функциональной; чем ближе коэффициент корреляции к 0, тем, соответственно, менее связаны между собой объем объекта недвижимости и его кадастровая стоимость.

В случае, когда связь между объемом объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью установлена, то линейное приближение зависимости кадастровой стоимости от объема объекта недвижимости задается эмпирической формулой линейной регрессии. Уравнение регрессии позволяет предвычислять средние значения кадастровой стоимости по заданным значениям объема.

Коэффициент регрессии показывает тангенс угла наклона прямой. В этом случае при графическом представлении связи между кадастровой стоимостью и объемом объекта недвижимости в виде прямоугольной системы координат с осями, которые соответствуют обеим переменным, можно сделать вывод: чем больше угол наклона прямой к оси, по которой отсчитывается объем объекта недвижимости, тем больше кадастровая стоимость объекта недвижимости, расположенного на данной территории, соответственно, чем меньше угол наклона прямой к оси объема, тем меньше кадастровая стоимость объектов недвижимости в данном районе.

9) Вывод формулы для расчета средней квадратической ошибки определения объема объекта недвижимости.

Исходя из определенной ранее формулы вычисления объема объекта недвижимости, рассчитывается формула средней квадратической ошибки определения объема. При этом можно использовать методики, изложенные в [1,2].

10) Построение графиков зависимостей ошибки объема от объема объекта недвижимости.

Данный шаг проводится с целью установления характера графиков и определения методов моделирования объектов недвижимости в зависимости от их размеров и конфигурации.

Вторым этапом методики расчета точности моделирования объектов недвижимости в 3D кадастре является экономическое обоснование необходимой точности трехмерного моделирования объектов недвижимости для решения задач кадастра. При этом должен быть выполнен следующий порядок действий:

1) Определение стоимости кадастровых работ.

В связи с тем, что на сегодняшний день кадастровые работы не предусматривают проведение измерений объектов недвижимости в объеме, для расчета стоимости кадастровых работ можно применять Справочники базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений 1998 года и 2012 года. В результате работ по обмерам определяются реальные геометрические размеры зданий, помещений и сооружений.

2) Определение цены ошибки в зависимости от выбранного района и точности определения границ объекта недвижимости.

На этой стадии необходимо вычислить удельный показатель кадастровой стоимости по объему по формуле (1) для каждого участка территории, на котором расположены выбранные объекты недвижимости, затем определить цены ошибок определения объема объектов недвижимости по формуле (2).

цены ошибок определения объема объектов недвижимости

(1)


где CV - удельный показатель кадастровой стоимости по объему, руб./м3;

KCi - кадастровая стоимость i-го объекта, руб.;

V - объем, м3;

n - количество объектов по району.

Ц =mV · СV(2)


где Ц - цена ошибки объема, руб.;

CV - средний удельный показатель кадастровой стоимости по объему, руб./м3;

mV - СКО определения объема, м3.

3) Построение графиков зависимостей цены ошибки от точности построения моделей объектов недвижимости.

На данных графиках дополнительно следует отобразить стоимость кадастровых работ для объектов недвижимости. Очевидно, что цена ошибки не должна превосходить стоимости данных работ.

Завершающим этапом методики является анализ полученных результатов и выработка рекомендаций о необходимой точности построения объектов недвижимости в 3D кадастре на основе технических и экономических критериев, а также о применяемых методах построения трехмерных моделей для моделирования объектов недвижимости в зависимости от их размеров и конфигурации.

Важно понимать, что деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости носит заявительный характер. Заявление является инициирующим документом при выполнении работ, входящих в состав ГКН. С заявлениями о постановке на учёт, об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники или любые иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом. В связи с этим, основное финансовое бремя по формированию документов для постановки на кадастровый учет объектов недвижимости в 3D ляжет на собственников таких объектов. Полученные результаты и предложенная методика может быть также использована для более объективной оценки стоимости кадастровых работ при кадастровом учете недвижимости в 3D.

Библиографический список

  1. Маслов А.В., Юнусов А.Г., Горохов Г.И. Геодезические работы при землеустройстве: Учеб. пособие для вузов.2-е изд., перераб. и доп. - М.:Недра, 1990. - 215 с.: ил.
  2. Неумывакин Ю.К., Перский М.И. Земельно-кадастровые геодезические работы. - М.: КолосС, 2005. - 184 с.: ил.



30.12.13 17:47 | Ирина Снежко (участник)
Говоря о 4-х и 5-ти мерных моделях кадастра, интерес представляет также временной аспект – четвертое измерение кадастра, и пятый – масштаб представления кадастровых данных

29.12.13 22:59 | Владимир (гость)
Поясните пожалуйста, что подразумевается под 4-х и 5-и мерными моделями кадастров. Что здесь выступает дополнительным измерениями (параметрами)?

Все комментарии (2)

 

Разделы конференции

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.