Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Рассмотрены порядок и условия изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, а также вопросы, связанные с возмещением убытков при изъятии земельных участков на данном основании.

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных и (или) муниципальных нужд.

В связи с этим возникает масса вопросов, связанных с порядком и условиями изъятия земель на данном основании, а также возмещением убытков при изъятии земельных участков и т.п. Для ответа на данные вопросы рассмотрим положения земельного и гражданского законодательства, посвящённые данной теме.

Начнём с определения условий и порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Так, согласно ст. 49 Земельного Кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с [1]:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
  
• объекты использования атомной энергии;
  
• объекты обороны и безопасности;
  
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
  
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
  
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
  
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
  
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
  
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
  

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 55 Земельного Кодекса РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда [1].

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Рассмотрим данные вопросы подробнее.

Так, согласно ст. ст. 279 Гражданского Кодекса земельный участок может быть изъят у собственника как для государственных, так и для муниципальных нужд путем выкупа [2].

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Собственник же земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение соответствующего органа власти об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Так каковы же права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд? Данный вопрос рассмотрен в ст. 280 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период [2].

Таким образом, возникают вопросы, связанные с выкупной ценой земельных участков, а именно, кем она определяется, что в неё включается и т.д. Ответы на данные вопросы даны в ст. 281 ГК РФ, согласно которой плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок [2].

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного выше.

Что касается прекращения права владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, то, согласно ст. 283 ГК РФ, в случаях, когда изымаемый земельный участок находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.

Вопросам, связанным с возмещением убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, посвящена статья 57 Земельного Кодекса. Согласно данной статье, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1. изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
   
2. ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
   
3. временным занятием земельных участков;
   
4. ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
   
5. изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка [1].
   

При этом возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена, казалось бы, четкая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Однако часто возникают спорные ситуации, связанные с выкупной ценой, по которой изымаются земельные участки, а так же компенсацией убытков, в том числе стоимость объектов недвижимого и иного имущества, находящихся на изымаемых земельных участках. В связи с этим землевладельцам и землепользователям земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд, для оперативного реагирования на ограничение своих прав со стороны государственных органов либо органов местного самоуправления, необходимо знать основные положения гражданского и земельного законодательства, связанные с данной проблемой.

Библиографический список

1. Федеральный закон N 136-ФЗ от 25 октября 2001 года "Земельный кодекс РФ"
   
2. Федеральный закон N 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года "Гражданский Кодекс РФ". Часть I
   

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости