В онлайне: 3 (гостей - 3, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 332.21

Устранение пересечений границ земельных участков при постановке на ГКН во внесудебном порядке


Кораблин А.Ф., Косаруков З.С., Чуприн М.С., студенты 5-го курса,
Московский государственный университет геодезии и картографии, Россия

Рассматриваются ситуации, когда при пересечении границ смежных земельных участков судебное вмешательство не потребуется.

Земельный участок, согласно пункту 1 статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (поворотных точек).

Таким образом, говоря о пересечении границ смежных земельных участков, мы в первую очередь имеем в виду то, что поворотные точки границ этих земельных участков расположены не там, где они должны располагаться, то есть координаты таких точек неверны.

Любые измерения сопровождаются случайными ошибками. Случайные ошибки происходят от различных случайных причин, действующих при каждом из отдельных измерений непредвиденным образом то в сторону уменьшения, то в сторону увеличения результатов. На величину случайных ошибок более всего оказывают влияние квалификация наблюдателя и точность измерительного прибора.

Допустимые значения средних квадратических ошибок при межевании содержатся в "Инструкции по межеванию земель" (утв. Роскомземом 08.04.1996) и "Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства" (утв. Росземкадастром 17.02.2003). Предельная величина ошибки зависит от градации земель.

В связи с тем, что невозможно абсолютно точно определить местоположение точек границ земельного участка, повсеместно возникает проблема так называемого "смещения" земельных участков. Дело в том, что при постановке на государственный кадастровый учет координаты поворотных точек земельного участка на несколько сантиметров, а иногда и метров, отличаются от их фактического положения из-за погрешностей измерений. Так, координаты точек границы между смежными участками будут отличаться. Однако если один из этих участков стоит на кадастровом учете, его смежник не сможет поставить свой земельный участок на учет, даже имея правильно измеренные координаты без обращения в суд. При этом в суде ему необходимо доказать существование кадастровой ошибки, провести экспертизу, получив для этого разрешение суда. Между обладателями этих участков возникает земельный спор. Его разрешение может занять несколько лет, однако такая затяжка не в интересах заявителя и кадастрового инженера, они несут существенные финансовые потери.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Закона о кадастре осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Для того чтобы устранить пересечение и осуществить кадастровый учет, владелец второго участка вынужден изменить измеренные координаты общей границы на координаты, уже находящиеся в государственном кадастре недвижимости.

Теоретически предотвращать эту ситуацию обязана процедура согласования местоположения границ, но на практике при проведении собрания или согласования в индивидуальном порядке заинтересованные лица не способны точно определить, соответствует ли проектное положение точек границ участка их фактическому расположению. Проблема выявляется только в тот момент, когда правообладатель пытается осуществить какую-то операцию со своим земельным участком.

Сегодня земельные споры (в нашем случае - пересечение границ смежных земельных участков) рассматриваются в судебном порядке (ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако не всегда целесообразно идти в суд, поскольку данная процедура отбирает не только много денег и сил, но и в отдельных случаях может затянуться на несколько лет.

Пересечения границ земельных участков по своему характеру могут быть грубые и незначительные. Грубые пересечения возникают в основном в результате ошибок, допущенных кадастровыми инженерами во время подготовки межевого плана (так называемые, кадастровые ошибки), или в результате самозахвата земель недобросовестными соседями. В таких случаях без суда не обойтись. Примером ситуации, когда при пересечении границ смежных земельных участков судебное вмешательство не потребуется - это незначительное пересечение границ, возникающее из-за наличия средних квадратических погрешностей при определении поворотных точек земельного участка.

Возможны два случая:

  • пересечение границ смежных земельных участков, относящихся к одной категории.
  • пересечение границ смежных земельных участков, относящихся к разным категориям.

1) Пересечение границ смежных земельных участков, относящихся к одной категории.

Пересечение границ земельных участков в пределах точности определения координат поворотных точек должно устраняться путем автоматического уточнения границ смежных участков в АИС ГКН. При этом в случае пересечения с соседним участком (см. рис. 1), данные о границах которого достаточны для определения на местности (поставленным на государственный кадастровый учет после вступления в силу ФЗ № 221) необходимо вносить коррективы в координаты образуемого земельного участка так же в автоматическом режиме, если же ваш "сосед" стоит на государственном кадастровом учете как "ранее учтенный"(см. рис. 2) - аналогично уточнять его границу.


Рис. 1


Рис. 1


Рис. 2


Рис. 2



2) Пересечение границ смежных земельных участков, относящихся к разным категориям.

Допустим, что участок, который мы хотим поставить на государственный кадастровый учет, относится к землям населенных пунктов, а участок, границы которого пересекаются в результате постановки на учет первого участка - к землям лесного фонда.

В соответствии с "Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства" (утв. Росземкадастром 17.02.2003) средняя квадратическая погрешность положения межевого знака для земель населенного пункта - 0,1 м, а для земель лесного фонда - 5 м. (рис. 3)

Рис. 3


Рис. 3


Согласно теории ошибок, любые измерения сопровождаются ошибками, поэтому возникновение незначительных пересечений неизбежно. К сожалению такой существенный факт не учитывается при проверке межевых планов специалистами Кадастровой палаты. Чтобы ликвидировать подобное пересечение, необходимо уточнить координаты поворотных точек участка, измеренного с меньшей точностью, в соответствии с данными о точках участка, измеренного с большей точностью (вне зависимости от того, какой из земельных участков раньше поставлен на учет).

Предложенные меры призваны облегчить процедуру государственного кадастрового учета прежде всего для рядовых землепользователей, действующих исключительно на законных побуждениях, то есть не стремившихся захватить не принадлежащие им земли. Более высокая гибкость системы учета уменьшит количество земельных споров между гражданами и разгрузит суды от однотипных дел, решения по которым часто бывают невыгодными для обеих сторон.

Одним из способов решения озвученных проблем является корректировка кадровой политики ФГБУ "ФКП Росреестра", а именно привлечение специалистов с высшим образованием в области геодезии, картографии и кадастра и введение системы их дополнительного обучения с последующей аттестацией, по аналогии с государственными регистраторами. Данная мера автоматически ведет за собой повышение квалификации работников и совершенствование ведения ГКН.

Библиографический список

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
  2. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
  3. Постановление Правительства РФ от 28.07.2000 N 568 "Об установлении единых государственных систем координат".
  4. Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996).
  5. Григорьев С.А., Атаманов С.А. Кадастр недвижимости [Электронный ресурс] http://geodesy.ru/books/book/1
  6. Маркузе Ю.И. Теория математической обработки геодезических измерений - М.; МИИГАиК, 2005.
  7. Неумывакин Ю.К., Перский М.И. Земельно-кадастровые геодезические работы. - М.; "КолосС", 2006.



21.12.12 16:43 | Chuprinmax (участник)
Сергей, это не всегда так. Иногда кадастровые инженеры просто не знают к каким координатам "притягивать" т.к. смежный земельный участок не отображается на публичной кадастровой карте (соответсвенно данные о них не заказывают) и вообще согласно ФЗ № 221 они ничего не имеют права "притягивать", а изменение площади на метры не так и страшно, в конце концов, ведение Государственного кадастра недвижимости и преследует цель сбора и хранения актуальной информации об объектах недвижимости.
По поводу же отсутствия границ опят-таки не всякий раз - некоторые "ранее учтенные" земельные участки имеют границы, но сведения о них не позволяют однозначно определить их положение на местности. То есть координаты их иногда и есть, но они имеют, так сказать, "низкий уровень доверия". В основном это участки данные о которых пришли еще из ГЗК. Для подтвержения моих слов можно заказать КПТ и посмотреть что там есть разные участки: без сведений о границе, и с ними но без уточненной площади, а так же и "учтенные" - прошедшие государственный кадастровый учет после начала действия ФЗ №221.

21.12.12 15:12 | Сергей (гость)
На практике пересечения в пределах точности не допускаются самими кадастровыми инженерами, так как при производстве работ всегда сначала узнаются координаты смежных ЗУ из ГКН и к ним "притягиваются" точки. Автоматическое изменение границ на 1 см может привести к изменению площади в метры.

Автоматическое внесение сведений о границы смежного ранее учтенного земельного участка невозможно из-за того, что кадастр не знает о том, что этот участок находится в этом месте из-за отсутствия границ. Хотя 221-м законом вообще предусмотрено автоматическое изменений сведений о границы смежника при уточнении.

Все комментарии (2)

 

Разделы конференции

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.