Информационное обеспечение управления объектами недвижимости

Определены виды информации, задачи и источники формирования сведений об объектах недвижимости. Обосновано создание единого банка информационного обеспечения управления недвижимостью.

В соответствии с Федеральным законом [1], информация - это сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления; информационные ресурсы - отдельные документы и массивы документов, а также документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Под информационным обеспечением управления объектами недвижимости следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними объектами капитального строительства (ОКС), о территориальных зонах, обременениях в использовании земли с целью фиксации в документах государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмена информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями. Информационное обеспечение управления объектами недвижимости должно решать следующие задачи:

• правовую поддержку управления объектами недвижимости;
  
• обслуживание государственных органов управления федерального, регионального уровней и органов местного самоуправления, в т.ч. для формирования, ведения ГКН и документирования сведений об объектах недвижимости;
  
• предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования;
  
• обслуживание юридических лиц для решения задач внутрихозяйственного устройства территории, а также внешних задач на рынке недвижимости;
  
• информационное обслуживание физических лиц для решения локальных задач по объектам недвижимости;
  
• обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития земельного и информационного рынков.
  

Информацию об объектах недвижимости целесообразно разделять на следующие виды:

1. Информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости.
   
2. Информация о факторах и объектах, формирующих стоимость земельных участков и иных объектов недвижимости.
   
3. Статистическая информация, включая экономико-статистические данные, собранные в процессе проведения кадастровой оценки земель.
   
4. Общая информация о результатах кадастровой оценки земель: кадастровые номера земельных участков; площадь земельных участков; виды разрешенного использования земель; удельные показатели кадастровой стоимости земель различных категорий и видов использования; налоговая база для расчета земельного налога.
   

Для целей информационного обеспечения эффективного управления объектами недвижимости предлагается классификация видов информации
(рис. 1).

Рис. 1 – Структура выбросов загрязняющих атмосферу веществ, отходящих от стационарных источников, в процентах

Для информационного обеспечения управления объектами недвижимости необходимо создание в полном объеме упорядоченной совокупности необходимых сведений о пространственных, правовых, технических, экономических и социальных характеристиках недвижимости и представление их в виде документов информационной системы ГКН.

Совокупность таких сведений о конкретном объекте Со, позволяющих осуществить его однозначную идентификацию, можно выразить в виде следующей формулы:



где С_пр , С_экол , С_прав , С_техн , С_экон , С_соц . - соответственно, пространственные, экологические, правовые, технические, экономические и социальные сведения (характеристики) об объекте недвижимости.

Формирование сведений (характеристик) об объектах недвижимости достигается проведением:

• кадастрового учета земельных участков и технического учета ОКС (сведения о пространственных, количественных и качественных характеристиках);
  
• регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей ведение реестра прав (сведения о правовых характеристиках);
  
• кадастровой и рыночной оценки объектов недвижимости, обеспечивающей ведение реестра оценок (экономические характеристики);
  
• учета правовых зон, обеспечивающего ведение каталога зон (сведения о пространственных данных и правилах регулирования земельно-имущественных отношений в пределах этих зон).
  

Классификация количественных и качественных характеристик объектов недвижимости (ОН) представлена на рис. 2.

Рис. 2 – Классификация количественных и качественных характеристик объектов недвижимости

Источниками формирования сведений об объектах недвижимости являются:

• геодезические, картографические данные, сосредоточенные в хранилищах на территории РФ;
  
• различные кадастры и ведомственные реестры;
  
• органы государственной власти;
  
• территориальные органы министерств и ведомств;
  
• органы, осуществляющие кадастровый и технический учет объектов недвижимости;
  
• органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  
• риэлторские фирмы и другие организации, осуществляющие операции с объектами недвижимости;
  
• юридические и физические лица, предоставляющие информацию об объекте недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет и регистрации прав;
  
• материалы информационных служб и научных исследований.
  

Основой формирования сведений об объектах недвижимости должно стать единое информационное пространство системы сбора, хранения и представления данных о недвижимости на всех административ-
но-территориальных уровнях управления.

Несмотря на то, что в министерствах, ведомствах и организациях накоплены значительные объемы пространственных данных объектах недвижимости, в России пока не создано единое информационное пространство. Пространственные данные (ПД) - это цифровые данные об объектах, представленные в местной системе координат, сведения о местоположении, форме и свойствах объекта. Описание ПД об объектах недвижимости выполняется с использованием базовых пространственных данных (БПД) (рис. 3).

Имеющиеся ПД до настоящего времени не достаточно согласованы между собой по методам получения и обработки, систематизации и хранения, обмена и отображения, имеют различные уровни полноты, достоверности и точности.

К причинам, затрудняющим совместное использование ПД, относятся: отсутствие единой системы идентификации; отставание законодательства; наличие ограничений на распространение ПД; не актуальность материалов государственного картографо-геодезического фонда РФ.

Рис. 3 – Базовые пространственные данные об объектах недвижимости

Формирование и использование информационных ресурсов осуществляют в основном Росреестр, Роскартография, Министерство природных ресурсов, Минтранс, Минсельхоз, МЧС и Минобороны России. Отраслевая специфика определяет состав и содержание ПД, требования к методам и точности их получения, а также конечной продукции, при создании которой были использованы ПД.

Формирование достоверных пространственных сведений об объектах недвижимости (которых в России более 100 млн.) невозможно без применения наиболее эффективных методов определения координат географических объектов, основанных на современных спутниковых, геоинформационных и цифровых технологиях сбора и обработки информации.

Единое информационное пространство обеспечивается путем: соглашения между различными ведомствами об условиях обмена информационными ресурсами; выработки единой методики идентификации объектов недвижимости на всех территориальных уровнях; формирования единой структуры банков данных, форматов, классификаторов, справочников для всех структур в сфере управления объектами недвижимости; согласованности программно-технических средств и совместимости технологий информационного взаимодействия; пространственной привязки ведомственной информации к цифровой топографической основе кадастра недвижимости.

Формирование единого информационного пространства ГКН является многоцелевой задачей и ее необходимо решать силами всех ведомств на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Основной проблемой здесь является координирование работы, связанной с недвижимостью, ибо ведомственная разобщенность порождает дублирование, переизбыток, отсутствие должного качества и достоверности информации. Кроме того, имеются различия в техническом и программном обеспечении, в технологии ведения кадастрового и технического учета объектов недвижимости, а также в уровне профессиональной подготовки персонала управленческих служб.

Пространственные данные государственного управления объектами недвижимости формируются на федеральном, региональном и локальном уровнях. На практике управление их формированием и использованием осуществляется в основном по иерархической (ведомственной) схеме, при которой орган исполнительной власти руководит всеми функциями подчиненных ему организаций (невзирая на пересечение по своему составу информационных ресурсов различных ведомств). Для организации управления пространственными данными на территории всей РФ необходимо осуществление методического руководства, координация формирования и использования отдельных видов информационных ресурсов независимо от их отраслевой или региональной принадлежности.

Результаты анализа состояния информационно-технологического обеспечения формирования и использования пространственных данных позволяют автору сделать следующие выводы:

• требуется системное построение единой защищенной федеральной сети передачи данных, обеспечивающей информационный обмен между федеральными органами государственной власти и их территориальными подразделениями;
  
• между отдельными ведомствами сохраняются различия в уровне обеспеченности средствами вычислительной техники и информационно-технологической инфраструктуры;
  
• электронный документооборот должен осуществляться по единым стандартам;
  
• необходимо создание в достаточном количестве прикладных информационных систем, обеспечивающих приоритетные информационные потребности федеральных органов государственной власти, а функциональность существующих систем требует существенного расширения;
  
• информационные системы отдельных ведомств фрагментарны и не достаточно интегрированы на федеральном уровне, отсутствуют центры координации и управления государственными информационными ресурсами;
  
• внедрение комплексных информационных систем сдерживается из-за отсутствия первичных пространственных данных, невозможности организации оперативного доступа к базам данных на ведомственном и межведомственном уровне;
  
• принятые и введенные в действие в России международные стандарты в области защиты информации не составляют целостной основы для решения проблем информационной безопасности, особенно в части нормативного регулирования разработки и сертификации безопасности информационных технологий.
  

Создание банка данных об объектах недвижимости следует осуществлять на основе комплексного финансирования со стороны государства и собственников недвижимости, а также других участников информационного рынка.

Установление пространственных, количественных, качественных, правовых и экономических сведений об ОКС осуществляется на основе проведения Государственного технического учета и технической инвентаризации (далее - учета) с оформлением технического паспорта на объект. Роли учета ОКС (которых на территории РФ более 70 млн) принадлежит первостепенное значение. Являясь недвижимостью, объекты учета, как правило, являются объектами гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). С точки зрения создания единой учетно-информационной системы, учет ОКС, как и кадастровый учет земельных участков, является основой имущественных отношений и источником актуализированных сведений для перенесения их в единый ресурс (ГКН).

Проведенный анализ показал, что в настоящее время в обязательном порядке осуществляется учет лишь жилых зданий, вводимых в эксплуатацию после строительства, реконструкции и капитального ремонта, а учет текущих изменений состояния ОКС выполняется только по заявочному принципу. Практически на сегодня утрачена периодичность учета, ранее обусловленная нормативно установленными сроками проведения обследований.

Наблюдаются дублирование разрозненных информационных реестров, наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости, различия в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности в проверке взаимного расположения объектов недвижимости.

Библиографический список

1. Российская Федерация. Законы. Об информации, информатизации и защите информации [Текст]: закон РФ от 20.02.1995 г. №24-ФЗ.
   

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости