В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 332.852.3

Механизм управления стоимостью объектов недвижимости


Трухина Н.И., профессор, Юрченко А.Е., аспирант,
Воронежский архитектурно-строительный университет, Россия

Рассматривается механизм управления стоимостью объектов недвижимости и его особенности. Рассматриваются основные факторы оказывающие влияние на стоимость недвижимости и мероприятия проводимые с целью максимизации стоимости.

Современный этап развития экономики России характеризуется повышением инвестиционной активности субъектов рынка во всех его сегментах. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынке недвижимости. И как следствие особенно актуальными становятся вопросы оценки и управления стоимостью объектов недвижимости, в условиях постоянно изменяющихся структуры и конъюнктуры рынка.

Рассматривая недвижимость как финансовый инструмент - объект вложения капитала, мы сталкиваемся с необходимостью установления стоимости этого финансового инструмента, то есть проведением оценки недвижимости, причем оценки как текущей (актуальной) стоимости, так и прогнозной стоимости в будущем. Вопросы оценки и управления стоимостью недвижимости связаны с необходимостью эффективного использования капитала, вложенного в это имущество [3].

Управление стоимостью - это комплексный процесс, нацеленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации, путем сосредоточения деятельности на ключевых факторах, оказывающих непосредственное влияние на стоимость [1].

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис. 1). По времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделяются следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:

  • Физические (природные, созданные человеком);
  • Социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, отношение к соседним объектам и их владельцам;
  • Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
  • Политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды [2].


Влияние различных факторов на стоимость недвижимости


Рис. 1 – Влияние различных факторов на стоимость недвижимости


Достижение поставленной цели управления стоимостью объекта недвижимости требует профессионального учета влияния рассмотренных выше факторов, а также, с целью максимизации стоимости объекта недвижимости, необходимо проведение следующей совокупности стратегических и оперативных мероприятий:

  1. Определяются возможные способы использования объекта (новое строительство, снос, реконструкция и ремонт).
  2. Сравнить финансовую эффективность вариантов использования объекта, оценить возможные будущие доходы и возможную стоимость объекта недвижимости. На данном этапе анализа за основу используются методы оценки недвижимости доходным подходом. Результатом такого расчета будет стоимость будущих доходов и самого объекта в зависимости от сложившейся рыночной ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости, с учетом рисков самого проекта [3].
  3. Сопоставление итоговых показателей, полученных в результате проводимого анализа, позволяет выбрать, то направление развития и использования объекта недвижимости, которое и будет самым эффективным способом использования с экономической точки зрения.

В заключение нужно отметить, что в современных условиях, как перед собственниками объектов недвижимости, так и организациями, занимающимися управлением недвижимостью, стоит сложная задача - обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, максимизации его стоимости, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без управления стоимостью объекта недвижимости, адаптации его к изменившимся условиям рынка, на основе анализа факторов оказывающих влияние на стоимость объекта, а также модернизации его процесса управления.

Библиографический список

  1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: Тандем,2000.-215с.
  2. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.- М.: Русская деловая литература, 2006.-182с.
  3. Управление инвестиционными проектами: Учебное пособие/ Алехин М.Ю.;Спб: Издательский центр Морского технического университета,1999.-95с.


 

Разделы конференции

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.