 |  | ||
 УДК К вопросу об оценке «единого объекта недвижимости»
Объединение земли и строения, находящегося на ней, в «единый объект недвижимости», наряду с преимуществами, включающими: единый правовой режим, простоту регистрации, введение единого кадастрового паспорта и пр., вызовут множество проблем, связанных с необходимостью проведения научно обоснованной, объективной оценки такого объекта. 1. В экономике действуют объективные законы, согласно которым имеются принципиальные различия в методических подходах к оценке и налогообложению земли, как «ресурса ресурсов», зданий и сооружений. Это необходимо учитывать при проведении оценки «единого объекта недвижимости». В настоящее время в правительстве готовятся поправки в Гражданский кодекс, призванные закрепить принцип неделимости объекта недвижимости и упростить систему его налогообложения. В соответствии с п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся «…земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Уже дискутируются размеры базовой ставки налогообложения, ее дифференциация по регионам, возможные льготы по налогообложению и прочее. Между тем, налог зависит, прежде всего, от стоимости «объекта недвижимости», а вопрос ее определения не решен в нашей стране даже в первом приближении. Более того, отдельные составляющие данного «единого объекта» оцениваются по-разному. Оценка природных ресурсов (земли, воды, полезных ископаемых) с экономической точки зрения должна учитывать полную стоимость их воспроизводства, то есть включать затраты на их разведку, освоение, все виды природной ренты (абсолютную, дифференциальные I и II рода). С позиций решения вопросов рационального использования природных ресурсов, приуроченных к определенному земельному участку, необходимо учитывать потенциальную региональную и народнохозяйственную эффективность этих ресурсов с учетом рыночной конъюнктуры и прогноза возможных ее изменений. Оценка зданий и сооружений производится по сметной стоимости их сооружения, учитывает износ, затраты на капитальный ремонт, возможную капитализацию. Современная рыночная оценка должна учитывать факты ограниченности, редкости, возможности естественного воспроизводства ресурса. И если, здание можно построить заново, то участки недр, на которых производится добыча полезных ископаемых, водные ресурсы – ограничены и практически не воспроизводимы. Известно, что цены на большинство объектов недвижимости формируются на территории нашей страны, в основном, теневым сектором экономики и значительно отличаются от заявленной кадастровой стоимости. Информация о реальных ценах сделок обычно носит конфиденциальный характер, что способствует развитию коррупции на земельном рынке, рынке ресурсов недр, рынке недвижимости. Таким образом, введению единого объекта недвижимости должна предшествовать скрупулезная работа ученых и практиков по учету и оценке составляющих «единого объекта недвижимости», созданию кадастров всех природных ресурсов, зданий и сооружений, приуроченных к данному земельному участку, включая их реальную, а не кадастровую стоимость в сегодняшнем ее виде. 2. Экономическая оценка объекта недвижимости зависит от цели проведения такой оценки, а, следовательно, она должна учитывать возможные направления использования, исходя из объема прав и обязанностей, закрепленных в Гражданском Кодексе. Права собственности на земельные участки и здания не в полном объеме разграничены по иерархиям управления (федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.), хотя известно, что есть разные земли, разные участки недр, в том числе и стратегического, важного для страны значения. Возникают противоречия и по типу возникающих прав. Согласно ГК на земельный участок могут возникнуть следующие права: право собственности; право постоянного или срочного пользования, в том числе аренды; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного бессрочного пользования; право сервитута. На здание, расположенное на чужом земельном участке, могут возникнуть: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления. В ГК не определены права на недра и водные ресурсы, расположенные на земельных участках. Таким образом, в Гражданском кодексе должно быть обеспечено соответствие прав на составляющие «объекта недвижимости». Кроме различного типа «прав» в юридическом и экономическом плане должно быть закреплено «бремя ответственности» за эффективное, не противоречащее интересам государства, региона и общества в целом использование объекта недвижимости. Поэтому, по нашему мнению, предполагаемый к взиманию налог на «единый объект недвижимости» должен учитывать как его стоимость, так и рациональное, целесообразное с позиций общественных интересов его использование. Таким образом, введение в оборот «единого объекта недвижимости» стоит начать с устранения многих правовых и экономических противоречий в его оценке и налогообложении. | |||
 |  |
