 |  | ||||
 УДК 332.63 Экономические принципы оценки земельных ресурсов поселений
Рассмотрены базовые экономические принципы оценки земельных ресурсов. Эти принципы разделены на группы. Приведены примеры применения принципов к оценке земельных ресурсов поселений. Схематично показаны критерии выбора наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка поселения. Наибольшей ценностью, которой обладает поселение, являются его земельные ресурсы. Достоверная оценка стоимости земельных ресурсов способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе. Отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к нежелательной модели развития населенного пункта, а это в свою очередь приводит к значительным финансовым потерям в его бюджете. Основой формирования стоимости земель поселений выступают определенные экономические принципы, характеризующие поведение различных субъектов земельного рынка и определяющие величину стоимости конкретного земельного участка. Экономические принципы оценки земельных ресурсов поселений условно можно разделить на три группы (рис. 1).
Первую группу принципов образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников. Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, землевладельца или землепользователя, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения учитывает возможность альтернативного выбора, т. е. при наличии определенного числа однородных по полезности и доходности земельных участков наивысшим спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Наиболее полно данный принцип реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные земельные участки. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства ожидает получить потенциальный покупатель от использования земельного участка. Например, стоимость земельного участка, предназначенного для жилой застройки в населенном пункте, будет отражать капитализированную величину реальной или потенциально возможной арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строением. Вторая группа принципов обусловлена процессом использования земли. Принцип остаточной продуктивности объясняет, почему остаточная стоимость земли может быть подвержена сильным колебаниям, раскрывает особое положение земли в системе факторов производства. Принцип предельной производительности предполагает, что добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. На территории поселений данный принцип учитывается через возрастающую или уменьшающуюся доходность каждой части земельного участка с улучшениями. Принцип сбалансированности гласит: факторы, обуславливающие полезность и доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли. Баланс может быть нарушен, если сооружения на земельном участке имеют излишние улучшения по отношению к его размеру или, наоборот, характеризуются недостаточными усовершенствованиями. Принцип разделения означает, что в целях достижения максимальной стоимости объекта, физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно как разделять, так и соединять. Третья группа принципов - принципы, обусловленные действием рыночной среды. Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках и природной ограниченностью их предложения. Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов. Принцип изменения внешней среды предполагает необходимость учета возможных изменений экономических, юридических, социальных условий, при которых используется земля, учет внешнего окружения оцениваемых земельных участков. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является квинтэссенцией всех остальных принципов, рассмотренных выше. Он означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости, представленного земельным участком и его улучшениями. Наилучшее и наиболее эффективное использование может меняться с течением времени. Например, если недавно около земельного участка поселения проложили крупное шоссе, то его наилучшим использованием может стать использование под строительство автозаправочной станции, пункта быстрого питания и отдыха, автосервиса. К сожалению, существующие сегодня в нашей стране административные ограничения и зонирование территории поселений зачастую не отражают текущих требований развивающегося земельного рынка, поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать варианту его наилучшего использования. Дополняя друг друга, изложенные выше принципы представляют собой необходимый базис оценки стоимости земельных ресурсов поселений. | |||||
 |  |
