 |  | ||||||
 УДК Необходимость создания единого фонда оборота земель сельскохозяйственного назначения
Отмечается необходимость создания единого фонда оборота земель сельскохозяйственного назначения для дальнейшего учета и рационального использования. Рассмотрены основные причины, сдерживающие процесс упорядочения оборота земель сельскохозяйственного назначения Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое значение как средство производства сельскохозяйственной продукции и являются второй по площади категорией земель единого земельного фонда Российской Федерации. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 Земельного кодекса РФ). Процесс оборота сельскохозяйственных земель начался лишь с начала 2003 года, то есть с момента вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который урегулировал отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения путем установления правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при совершении с ними сделок, а также определил условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако до настоящего времени земельные права подавляющего большинства сельхозтоваропроизводителей (как юридических лиц, так и граждан) должным образом не оформлены. Так, из 12 млн. собственников земельных долей всего лишь 3,5% имеют государственную регистрацию прав. Следует отметить, что 27 января 2011 года истекает срок переоформления договоров аренды земельных долей. Согласно ст. 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если собственники земельных долей, сдавшие их в аренду до вступления в силу данного Закона, не приведут договоры аренды в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации (объектом аренды могут быть не земельные доли, а только земельные участки, выделенные в счет доли в праве общей собственности на участок), то к таким договорам будут применены правила договоров доверительного управления имуществом. Собственники земельных долей в таком случае автоматически становятся учредителями доверительного управления и при определенных обстоятельствах могут лишиться и земельных долей, и иного имущества, что может вызвать непредсказуемые последствия на селе. Например, в случае банкротства арендатора, его имущество пойдет с молотка, в том числе и арендуемые земельные доли. То есть пайщики лишатся своего права на доли, а значит, и на землю. Однако в большинстве субъектов РФ, из-за отсутствия необходимых средств, кадастровые работы не проведены, часть земель в общей долевой собственности находится в пользовании сельскохозяйственных организаций без надлежащего правового оформления или оформляются договоры аренды на срок менее одного года, регистрация которых в территориальных органах федеральной регистрационной службы не требуется. Отсутствие фактического собственника земель сельскохозяйственного назначения отрицательно сказывается на развитии всего сельского хозяйства, происходит качественное ухудшение земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства, снижается плодородие земельных участков. По оценкам Международного института исследований продовольственной политики и РАСХН (март-май 2009 года), по площади нарушенных сельскохозяйственных земель Россия входит в 10 стран-"лидеров". С падением плодородия почв и ростом забрасываемых сельхозплощадей снижается на 20-35% рыночная цена таких земель. Использование земельных участков гражданами и юридическими лицами без надлежаще оформленных документов является главной причиной недобора земельного налога, который является одним из основных источников формирования доходной части местных бюджетов. Кроме того, неоформленность земельных участков в собственность препятствует привлечению долгосрочных инвестиций в отрасль под залог сельскохозяйственных земель. Рассмотрим основные причины, сдерживающие процесс упорядочения оборота земель сельскохозяйственного назначения: 1.Сложная процедура выделения участков в счет земельных долей. В настоящее время этот вопрос решает общее собрание участников долевой собственности, которое не только сложно собрать, но и принять на нем легитимное решение. Практика показала, что принять решение, которое устроило бы всех, очень сложно, так как земли неравноценные - различаются и по качеству, и по расположению. Есть и законодательные сложности. Например, собрание провели, все договорились, но когда начали оформлять землю, неожиданно умирает один из пайщиков. И по закону собрание надо проводить заново. Или еще один момент. В законе не прописано, что собрание пайщиков должно проходить только на территории, где находится сама земля, которую надо поделить. Это позволяло манипулировать собраниями. Их специально проводили далеко - чтобы "нежелательные" пайщики не могли участвовать. 2.Особо остро стоит вопрос по невостребованным и выморочным долям, которые составляют 30% от общего количества земельных долей. Не определен порядок отказа от права собственности на земельные доли и одновременного права собственности на них муниципального образования или субъекта Российской Федерации. Невостребованные земельные доли - это земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (ст.13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). За годы преобразований изменился состав собственников земельных долей. Некоторые собственники умерли, не оставив после себя наследников, которые могли бы унаследовать земельную долю. Многие не имеют техники, средств для того, чтобы обрабатывать землю, или просто не желают воспользоваться тем земельным участком, земельной долей, которыми владеют. В результате невостребованные земельные доли не используются и зарастают лесом. Земля, которую можно было использовать и получать определенные полезные результаты, просто бесполезно простаивает и превращается в бесхозяйственное имущество. Эта проблема рассматривалась и на совещании по вопросам развития сельского хозяйства (2.10.2009 в Орловской области), на котором Президент Российской Федерации Д.Медведев поручил Правительству РФ в месячный срок разработать законопроект, позволяющий изымать неиспользуемые в течение трех лет земли сельскохозяйственного назначения или существенно повышать налоги на них. Сейчас по Закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок может быть принудительно изъят у собственника "в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет". Заявление о принудительном изъятии направляется в суд органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления. 3. Высоки землеустроительные издержки и затраты по межеванию земли. 22 декабря 2008 года был принят Федеральный закон №263-ФЗ "О внесении изменений в статьи 333.33 и 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", согласно которому, размер госпошлины за государственную регистрацию прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения был снижен до 100 рублей для всех заявителей. При этом за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения взимается пошлина в размере 50 рублей. Однако остаются достаточно высокими землеустроительные издержки и затраты по межеванию земли. С вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровую деятельность в отношении земельных участков с 1 марта 2008 осуществляют кадастровые инженеры, имеющие действующий квалификационный аттестат. По состоянию на 14.09.2009 на территории Забайкальского края в реестр включено 37 кадастровых инженеров, имеющих право на выполнение кадастровой деятельности. Стоимость услуг по межеванию земельного участка в крае составляет от 5 тыс. рублей до15 тыс. рублей. Поэтому государственная регистрация права собственности граждан на земельные доли сдерживается тяжелым финансовым положением сельского населения и неудовлетворительным финансовым положением сельскохозяйственных организаций. 4.Демографическая ситуация. Значительная часть сельских жителей являются пенсионерами и не могут сами использовать земельный участок, полученный в счет доли в праве общей собственности. Но они имеют право распорядиться в соответствии с законодательством по своему усмотрению либо земельной долей, либо выделенным в счет доли земельным участком. Для этого на государственном уровне необходимо отработать и предоставить этой категории собственников простой и, что не менее важно, недорогой механизм совершения сделок с земельным участком или долей.
| |||||||
 |  |
