 |  | ||
 УДК Анализ основных методов и подходов при оценке земель населенных пунктов
Рассмотрены два вида оценки стоимости: массовая и единичных объектов земельной собственности. Приведены методы оценки единичных объектов земельной собственности: сравнительные или аналоговые; доходные или будущей прибыльности; нормативные или затратные. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка. Но принципиальная разница тем не менее имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки. Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности или значительных земельных массивах. Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. [1] В западной практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы оценки, которые приняты на вооружение и отечественной практикой, их условно можно объединить в три класса: сравнительные или аналоговые; доходные или будущей прибыльности; нормативные или затратные. Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков. [2] Сравнительные методы оценивания. Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка используется метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию. Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков . Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные. К данному классу методов относится также метод переноса. Данный метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Доходные методы оценивания. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка. Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы. Затратные методы оценивания. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования - метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. [3] Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий. Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж, или получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это большинство производственных зон населенных пунктов России. [4] Решение поставленной задачи видится в использовании нормативных методов оценивания. Данные методы относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон "О плате за землю" предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений в период становления и развития земельного рынка. Однако, трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому, на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", согласно которому, выкупная цена при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Библиографический список
| |||
 |  |
