Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий как основа для исчисления земельного налога

Рассмотрены методические основы определения стоимостной оценки сельхозугодий, расчета земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Определение расчетного рентного дохода. Проведен анализ поступлений земельного налога в Тульской области и расчет земельного налога.

Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования земельного налога, и иных целей, установленных законодательством.

Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов государственной кадастровой оценки.

Стоимостная оценка в границах объектов государственной кадастровой оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

• дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам государственной кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  
• определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
  

Определение кадастровой цены участков проводится раз в пять лет. Прошлые суммы оценки были невелики, а потому многие владельцы земли, обладающие льготами были освобождены от его уплаты. Сейчас провели новую оценку. Земля пока не стала стоить столько, за сколько ее продают на свободном рынке. Но она к этому уровню приблизилась. Например, цена земли под дачными участками выросла в среднем в 10-11 раз, под домами - в 4 раза, под промышленными предприятиями - в 7 раз, под объектами торговли и сервиса - в 7,8 раза, под административными зданиями - в 6 раз, под объектами особого назначения и охраны - в 2 раза.

Снижение сборов земельного налога впервые произошло в 2006 году и было связано именно с тем, что в 2006 году в соответствии с НК РФ произошел переход на исчисление земельного налога на основании кадастровой стоимости земли, а также с фактическим сокращением числа плательщиков за счет лиц, не оформивших права на землю.

В 2010 году налоговым органам области переданы сведения о 687 тысячах участков. А учтены, как имеющие нужные документы, 395 тысяч из них. Тем самым налог платят владельцы 57,5% участков! И хотя за три года число плательщиков выросло на 35 тысяч единиц, кардинального сдвига не наблюдается. Провалившись по суммам сборов в 2006 году, затем область ежегодно наращивала эти показатели по 20% в год. Но сейчас ситуация снова изменилась. Пока уровень сбора налога - 101% к аналогичному периоду 2010 года. Данные о налоговых поступлениях в консолидированный бюджет Тульской области приведены в таблице 1

Таблица 1 - Поступления от налогов и сборов в консолидированный бюджет Тульской области

Источник: официальный сайт министерства финансов Тульской области)

По итогам 2011 года в Тульской области будет не менее миллиарда рублей, что выше сбора земельного налога за 2005 год.

Доля земельного налога в общей массе налоговых платеже в Тульской незначительный - 2,5-3,0%. Но именно этот налог в полном объеме пополняет бюджеты муниципальных образований (районов, городских округов, городских и сельских поселений) и является одним их двух налоговых источников муниципального уровня управления. Именно эти собственные источники средств идут на ремонт дорог и домов, на содержание улиц, дворов, на зарплату сотрудникам муниципального управления.

Слабая динамика налоговых поступлений от земельного налога объясняется рядом причин. Для Тульской области к этим можно отнести то, что:

• отдельные участки не имеют кадастровой стоимости. (либо не проведена работа по внесению сведений, необходимых для определения такой стоимости, в других - отсутствуют фактические границы земельного участка).
  
• по ряду земельных участков, даже имеющих кадастровую стоимость, отсутствуют сведения о владельце. Таких участков - 106 тысяч, каждый седьмой из имеющихся из-за невступления в наследство или неоформление земли;
  
• возврат сумм земельного налога за 2007-2010 гг. предприятиям оборонно-промышленного комплекса, получившим льготы.
  

Особенности кадастрового учета вновь создаваемых и изменяемых объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Рассмотрим практические вопросы кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Сумма налога за налоговый период определяется по формуле:

ЗН = Кс * Д * Пк * К1 * К2 * Ст.

Для расчета земельного налога необходимы следующие данные:

1. Кадастровая стоимость (Кс) земельного участка по состоянию на 01.01.2011г. или на дату возникновения права собственности в налоговом периоде.
   
2. Доля налогоплательщика (Д) в праве владения.
   
3. Ставка налога (Ст)- устанавливается муниципальными органами власти на местном уровне.
   
4. Повышающий коэффициент (Пк)- устанавливается в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, в размере - 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, или в размере - 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Для всех остальных равен 1.
   
5. Коэффициент К1 - отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствовала налоговая льгота по земельному налогу к числу календарных месяцев в налоговом периоде, при этом месяц возникновения льгот и месяц их прекращения принимается за полный месяц - при отсутствии льгот К1=1.
   
6. Коэффициент К2 - отношение количества полных месяцев владения земельным участком, при этом возникновение права владения до 15 числа месяца или прекращение права владения после 15 числа месяца принимается за полный месяц владения. При владении земельным участком в течение налогового периода К2=1.
   

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту государственной кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, равный 33 годам.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

где Рi - дифференциальный рентный доход i -го объекта государственной кадастровой оценки, руб./га;

Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб./га;

Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Н_О - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (НО = 1,07);

- рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб./га.

Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта государственной кадастровой оценки.

Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (DРтi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (ЗО) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

где Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом: энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям); рельефа; каменистости; контурности; удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра; высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб./га):

где Э_РО и Э_Рi - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

Г_О и Г_i - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0.

Кадастровая стоимость (Кс) земельного участка используется для расчета земельного налога.

Рассмотрим пример: земельный участок сельхозназначения (1,5 га = 150 соток по цене 26667 руб.за 1 сотку) находится в собственности.

Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая стоимость 4000000 руб.

Ставка налога рассчитывается в зависимости от вида

разрешенного использования земельного участка. Максимальный уровень начисления налога - 0,3% для населения и 1,3% для юридических лиц.

Сумма налога за 2011г. составит:

для физического лица:

ЗН== 4000000 * 1 * 1 * 1 * 1 * 0,3% = 12000 руб.

для юридического лица:

ЗН= 4000000 * 1 * 1 * 1 * 1 * 1,3% = 52000 руб.

Местные власти имеют возможность снизить ставку налога на 0,3%

Рассмотренные вопросы кадастрового учета земельных участков преследую используют данные оценки земельных участков как объектов земельных правоотношений.

1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
   
2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
   
3. Комплексное использование природных ресурсов
   
4. Современные вопросы геологии
   
5. Физика горных пород
   
6. Новые технологии в природопользовании
   
7. Применение современных информационных технологий
   
8. Экономические аспекты недвижимости
   
9. Мониторинг использования объектов недвижимости