В онлайне: 1 (гостей - 1, участников - 0)  Вход | Регистрация

 
УДК 658.15:336.77(477)

Особенности оценки рыночной стоимости торговой недвижимости


Зубков С.А., доцент, Зюбан А.Н., магистр Харьковский государственный университет питания и торговли

Приведены результаты исследования подходов, применяемых при оценке торговой недвижимости, выделены факторы, влияющие на ее стоимость

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки. Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств. Исходя из цели оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость.

Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки выступает доходный.

Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местоположение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обязательно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение. При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе; каков состав населения демографического характера в данном районе; общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимости; могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возможно, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее).

При анализе рынка торговой недвижимости нельзя не выделить такие значимые ценоформирующие факторы, как наличие парковки для автомобилей и особенности расположения торговых площадей относительно фронтальной части здания. Кроме того, на стоимость торговой недвижимости оказывают влияние и многие другие факторы, например наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части здания, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

Данное исследование при оценке торговой недвижимости позволяет определить ориентировочный оборот торговой точки и установить, какую продукцию будет наиболее выгодно реализовывать в ней. При этом при оценке торговых площадей происходит сравнение данного объекта торговой недвижимости с аналогичными, которые выставлены на продажу, и максимально достоверно определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Библиографический список

  1. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития : Учебное пособие. - М., 2005. - 437 с.
  2. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическо моделирование в оценке недвижимости: Учебно-практическое пособие для оценщиков. - Запорожье: Полиграф, 2003. - 220 с.
  3. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: Оценка и управление. - М.: Дело, 2003. - 480 с.



20.12.10 23:37 | Stegka (участник)
При оценке торговых площадей и оценке проектов торговой недвижимости требуется учитывать огромное количество факторов, наиболее важным из которых является доступность для покупателя. Оценивая доступность магазина для покупателя необходимо учесть:

1. Транспортная доступность к оживленным транспортным магистралям;
2. Плотность застройки в районе торговли;
3. Сложившийся в глазах покупателей имидж объекта, притягательность и уникальность объекта для потенциальных покупателей;
4. Наличие предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;
5. Расположение торгового помещения в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях;
6. Наличие автостоянок/парковок, фасадных витрин и т.п.;
7. Состояние и износ помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
8. Наличие складских и служебных площадей, холодильного оборудования;
9. Возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.

19.12.10 21:49 | саша (гость)
От себя могу лишь добавить, что оценка торговых помещений потребует учет качественных факторов (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии). Необходимо будет разработать систему перехода от качественных факторов к количественным, что позволит оценивать недвижимость более полно и по возможности одной формулой.

Все комментарии (2)


 

Разделы конференции

  1. Государственный кадастр недвижимости и земельно-имущественные отношения
  2. Мониторинг природных ресурсов и охрана окружающей среды
  3. Комплексное использование природных ресурсов
  4. Современные вопросы геологии
  5. Физика горных пород
  6. Новые технологии в природопользовании
  7. Применение современных информационных технологий
  8. Экономические аспекты недвижимости
  9. Мониторинг использования объектов недвижимости

 

Проекту Kadastr.ORG требуются средства на хостинг и развитие

Сумма: руб.