 |  | ||
 УДК 332.2/.7(075.8) Основное содержание этапов массовой оценки объектов недвижимости
Рассмотрено основное содержание этапов массовой оценки объектов недвижимости. Проведен анализ влияния наиболее эффективного варианта использования недвижимости и факторов спроса и предложения на результат оценки объектов недвижимости. В настоящее время для оценки объектов недвижимости наиболее целесообразно применение массовой оценки объектов. Для вычисления налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости необходимы знания в области массовой оценки объектов недвижимости. Навыки массовой оценки нужны для получения исходных величин стоимости при выполнении переоценки. Короче говоря, массовая оценка имеет дело с определением стоимости большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа [1]. Масштаб массовой оценки объектов недвижимости требует большое количество персонала, занятого в этом процессе. В свою очередь, это обусловливает необходимость согласования постановки задач и принятия решений. Массовая оценка подразумевает разработку стандартной методики, которая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов недвижимости. Таким образом, разрабатываемые для целей массовой оценки модели должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов недвижимости, а не для отдельных объектов. При массовой оценке объектов недвижимости качество выполненной работы определяется по-разному. В случае массовой оценки для расчета отклонений всех цен продаж из базы данных по генеральной совокупности от установленных в результате оценки величин используются статистические методы. Если большая часть полученных оценок попадает в заранее определенный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж, качество проведенной оценки признается приемлемым. При этом на отдельных объектах недвижимости внимание не концентрируется. Качество определяется еще и соответствием выполненной работы существующим профессиональным стандартам [5]. Массовая оценка объектов недвижимости является задачей прикладного экономического анализа. В ее основе лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов [1, 2]. Выделяют пять этапов массовой оценки объектов недвижимости:
Первый этап массовой оценки объектов недвижимости, то есть постановка задачи оценки, определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся:
Идентификация объектов недвижимости может быть произведена по почтовому адресу, юридическому описанию или коду участка. Основой хорошо отлаженной процедуры идентификации недвижимости является картографическая система землевладений. Эта система может быть представлена просто нанесением на карту данных по каждому объекту недвижимости или сложной компьютеризованной программой. Результатом картографической системы является идентификация и описание отдельных участков и их непосредственного окружения. Каждому участку и микрорайону присваивается уникальный, идентифицирующий его номер (код), который определяет место объекта недвижимости на карте. Когда мы имеем дело со сложной системой карт, то обычной практикой является использование части этого номера для идентификации каждой карты и способа ее поиска. Использование почтового адреса и юридического описания облегчает обследование объекта на месте. Юридическое описание используется в качестве вторичного идентификатора при обновлении регистрационных данных об объекте в налоговой службе [3, 4]. Обычно оценивается абсолютное право собственности, то есть совокупность всех прав, которыми можно обладать в соответствии с законодательством. Налоговое законодательство в большинстве случаев предписывает присвоение владельцу земли всех прав, вносящих вклад в стоимость объекта недвижимости. Однако иногда может сложиться ситуация, при которой необходимо идентифицировать неполные права собственности, например, права аренды или права на пользование воздушным пространством, водными ресурсами или на разработку полезных ископаемых. Результат оценки стоимости действителен исключительно на определенную дату. Эта дата устанавливается действующим в каждой конкретной юрисдикции законодательством по налогообложению недвижимости, и ее можно считать датой оценки. Как явствует из экономического принципа изменения, условия, тенденции и другие факторы, оказывающие влияние на стоимость, могут сдвинуть (иногда значительно) факторы спроса и предложения даже на очень коротком отрезке времени. К составляющим, которые определяют второй этап массовой оценки объектов оценки, то есть предварительное обследование и анализ объекта, можно отнести: а) определение точного местоположения объекта (то есть объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием); б) составление полного описания характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.); в) рассмотрение и фиксирование локального окружения объекта (здесь принимается во внимание многолюдность места, особенности прилегающих улиц, характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п.); г) проводиться сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих; д) предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта. Предварительное обследование и анализ объекта недвижимости не ограничивается указанными выше пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка [3,4]. Постановка задачи оценки недвижимости неизбежно приведет к необходимости выявления информации, которую нужно будет собрать, определения времени и ресурсов, требуемых для выполнения работы. В этом и заключается цель третьего этапа массовой оценки объектов недвижимости. Характер объектов недвижимости определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид. В то же время выясняется, какой подход к оценке следует избрать; обычно это вытекает из характера объекта недвижимости и имеющихся о нем данных. Служба налоговой оценки вынуждена разумно распределять время и другие ресурсы, необходимые для выполнения оценки. Разработка точных моделей при массовой оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно наиболее эффективного варианта использования недвижимости, изучения факторов спроса и предложения, действующих на рынке установленного варианта использования. На региональном уровне информацию об экономических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости, следует собирать и отслеживать в течение нескольких лет. Экономические тенденции проявляются через воздействие как на предложение, так и на спрос рынка. Что касается недвижимости жилого назначения, к числу макроэкономических факторов, воздействующих на спрос, относятся структура занятости и доходов населения, общие тенденции изменения цен на недвижимость и колебания арендной платы, соотношение между площадями, занимаемыми самими владельцами и сдаваемыми в аренду, тенденции колебания ставки процента, типы и источники ипотечного финансирования. На предложение оказывают влияние такие факторы, как наличие неосвоенных земельных участков, тенденции рынка строительных работ, динамика строительных издержек, колебания ставки процента. Факторы социального характера проявляют свое влияние в основном через действие принципа изменения, регулирующего спрос рынка. Основными факторами, определяющими характер землепользования, являются тенденции изменения демографических показателей в регионе, а именно: рост населения, уровень миграции, состав и численность семей и возрастное распределение населения. Влияние, которое оказывает на землепользование местная администрация, также весьма существенно. Собираются данные, характеризующие уровень социальных услуг, предоставляемых населению местной администрацией; сведения, отражающие характер местного зонирования; информация в отношении действующих строительных норм и правил, охраны здоровья, фискальной политики на национальном, региональном и местном уровне, специального законодательства, которое иногда лимитирует права собственности, в частности, регулирует арендные отношения и накладывает ограничения на них. Любой из вышеперечисленных факторов может оказывать влияние как на спрос, так и на предложение рынка. Факторы окружающей среды очень важны при формировании предпочтений потребителей, и, как правило, рассматриваются в качестве параметров, воздействующих на спрос. К ним относятся топографические характеристики земельного участка, его форма, тип возведенных сооружений, а также региональные факторы более широкого плана, например, возможности добраться к местам отдыха, школам, магазинам, церквям, местам работы, объектам культуры, остановкам общественного транспорта, предприятиям сферы обслуживания и т.д. При массовой оценки, кроме анализа данных, которые определяют наиболее эффективный вариант использования групп объектов недвижимости, дается количественная оценка влияния региональных факторов в виде набора необходимых поправок, и эти поправки включаются в модель оценки стоимости. Наиболее эффективный вариант использования представляет собой разумное и вероятное применение, которое соответствует самой высокой стоимости объекта недвижимости на момент проведения его оценки. Для освоенных объектов вариант наиболее эффективного использования определяется дважды: сначала для как бы неосвоенного земельного участка, а затем уже для участка со всеми имеющимися зданиями и сооружениями. Последний анализ подразумевает, что существующие сооружения не будут заменяться, даже если они и не соответствуют наиболее эффективному варианту использования. Фактически, строительство новых сооружений предполагать не следует, если только доход от нового варианта использования не покроет с лихвой издержки на ликвидацию старых и возведение новых сооружений [5]. Наиболее эффективный вариант использования должен быть физически возможным, юридически разрешенным, финансово обоснованным и максимально продуктивным применением. Анализ должен проводиться на дату оценки стоимости объекта. Вместе с изменением стоимости недвижимости с течением времени может меняться и вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости. При оценке стоимости недвижимости определяется, какой вариант использования объекта будет давать максимальную прибыль или обеспечивать максимальную выгоду как в ближайшее время, так и в долгосрочной перспективе. С экономической точки зрения, при установлении наиболее эффективного текущего варианта использования проводится анализ равновесия на ближайшую перспективу, или анализ частичного равновесия (в противовес анализу долгосрочного равновесия, при котором участок рассматривается как незастроенный). При проведении массовой оценки обычно считают, что наиболее эффективным вариантом на данный момент является текущее использование объектов недвижимости, иными словами, подразумевается, что здания и сооружения не будут снесены или заменены. Однако это не исключает необходимости определения наиболее эффективного варианта использования в долгосрочной перспективе для разных групп объектов недвижимости до проведения общей переоценки. В частности, величина стоимости земли будет отражать влияние наилучшего и самого выгодного в долгосрочной перспективе варианта использования, если он отличается от текущего. Если базой оценки законодательно признается рыночная стоимость, такого рода влияние следует учитывать, так как оно может увеличивать или уменьшать стоимость [1]. Для особо сложных или необычных ситуаций, например, при переходном или временном варианте использования, многоцелевом назначении, а также при использовании, которое не соответствует действующим правилам зонирования, или при использовании в спекулятивных целях, а также в случае наличия избыточных площадей земли может потребоваться более детальный анализ наиболее эффективного использования, который может существенно отличаться от того варианта, в соответствии с которым земельный участок считается неосвоенным. Как только такой эффективный вариант использования установлен, необходимо приступить к анализу рынка этого варианта, выявить параметры, определяющие предложение и спрос и подлежащие включению в модель оценки стоимости, которая будет имитировать работу данного рынка. Предстоит выяснить, как выбранные факторы спроса и предложения взаимодействуют внутри модели. Этот процесс известен как построение модели. После того как модель построена, устанавливается, каково влияние каждого из включенных факторов на стоимость объекта недвижимости (этот процесс называется калибровкой модели) [3]. Четвертый этап массовой оценки объектов недвижимости предполагает построение и калибровку модели оценки. Как уже известно, в задачу специалиста по оценке недвижимости входит анализ рыночной информации с использованием соответствующих методов для выявления тех факторов предложения и спроса, которые определяют стоимость конкретного объекта или ряда объектов недвижимости на конкретном рынке. Эта работа составляет суть построения модели. Она основана на анализе собранной информации и на теории оценки. Модели массовой оценки сложные, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории. Полная модель оценки рыночной стоимости жилой недвижимости включает в себя множество поддающихся количественной оценке факторов спроса и предложения, которые необходимо выявить, измерить и откалибровать. Некоторые из них относятся к аддитивным показателям, характеризующим сооружения. Эти показатели, например размер сооружений, связаны со стоимостью линейно; другие, отражая качественные характеристики, влияют на стоимость сооружения, стоимость земли или одновременно на обе эти величины мультипликативно. Например, топографические особенности участка, как правило, отражаются в виде выраженной в процентах поправки к базовой стоимости земли; аналогично, влияние непосредственного окружения можно выразить в виде процентной поправки к общей стоимости объекта недвижимости, если при его оценке используется затратный подход или метод сравнения продаж [4]. Модели затратного подхода и метода сравнения продаж включают в себя те самые факторы спроса и предложения, которые вошли в структуру модели. В случае моделей сравнения продаж влияние факторов спроса и предложения на стоимость определяется той информацией, которая выявлена при анализе местного рынка недвижимости. В затратных моделях факторы предложения определяются рынком строительных работ, в то время как спрос, связанный с предпочтениями потребителя и степенью износа, зависит от местного рынка недвижимости [2]. Одно из принципиальных различий между двумя видами доходных моделей - прямой капитализации и капитализации дохода по периодам - заключается в том, как калибруются величины ставок капитализации и дохода. В моделях прямой капитализации ставки обычно калибруются на основании информации, собранной на местном рынке недвижимости; в моделях капитализации остаточного дохода или в моделях денежных потоков используются и данные, полученные на других рынках капитала. При массовой оценке ее заключительным пятым этапом является тестирование, контроль качества и уточнение полученных результатов. Величины, полученные с помощью моделей массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж из репрезентативной выборки, причем желательно, чтобы какая-то часть продаж не использовалась на стадии калибровки модели. Необходимо провести анализ относительных показателей стоимости и сравнить результаты со стандартами, принятыми при оценке недвижимости. Принятый стандарт анализа относительных показателей стоимости подразумевает, что отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов недвижимости не должны превышать 5% от общего уровня экспертной оценки по юрисдикции, а отклонения общего уровня экспертной оценки должны укладываться в 10% от уровня, установленного законодательством. Для жилой недвижимости определяемое коэффициентом дисперсии отклонение от медианного значения оцененной стоимости не должно превышать 15%, а в случае новых или однотипных объектов - 10%. Единообразие результатов оценки в пределах групп, составленных из приносящих доход объектов недвижимости, должно выражаться коэффициентом дисперсии в 15% или менее для крупных городов и в 20% - для остальных населенных пунктов. В пределах всех остальных групп коэффициент дисперсии не должен превышать 20% [3, 4]. Минимальный стандарт качества часто не соблюдается, если первоначальная модель тестируется по предложенной выборке. Это ведет к необходимости доводки, которая может потребовать повторного построения и калибровки моделей, иногда многократного, до тех пор пока полученные результаты оценки не будут соответствовать стандартам. Процесс доводки можно облегчить за счет дополнительного анализа информации, например, с помощью построения графика разброса данных, который устанавливает соотношение между коэффициентами оценки по ценам продаж и различными характеристиками базы данных. График разброса коэффициентов цен продаж в зависимости от самих цен продаж может оказаться полезным при определении характера расхождений, связанных с диапазоном величин стоимости. График разброса, который устанавливает соотношение между коэффициентами цен продаж и эффективным возрастом объектов недвижимости, помогает выявить проблемы оценки износа или расчета эффективного возраста. В типичном случае массовой оценки требуется неоднократная доводка моделей, прежде чем появится возможность использования их для проведения оценки стоимости в целях налогообложения. Библиографический список
| |||
 |  |
